Alpargatas: el proyecto inmobiliario de US$100 millones que construyen en la abandonada fábrica de la empresa en Barracas

Las alpargatas son uno de esos productos que forman parte de la cultura y el imaginario argentino. Un calzado que se encuentra a lo largo de todo el país y que trasciende épocas. Detrás de su producción masiva hubo una histórica empresa que se convirtió en símbolo del desarrollo textil durante el siglo XX.

Y todavía quedan vestigios de esa historia. Sobre la avenida Regimiento Patricios 1053, en el barrio porteño de Barracas, se levanta uno de los edificios en el que funcionó la fábrica de Alpargatas Argentinas.

Con su época de esplendor ya lejana, sus restos abandonados siguen visibles y generan cierta nostalgia entre quienes pasan por la zona. Su impronta industrial, marcada por el uso de ladrillo a la vista, estructuras de metal y ventanas de medio punto -que se asemejan a las ruinas romanas- permanece intacta, aunque pasa desapercibida. En cambio, resaltan los vidrios rotos, la pintura descascarada y el pasto crecido. Aun así, su potencial inmobiliario es innegable.

No fue el único inmueble de la empresa, que llegó a ocupar varias manzanas del barrio con sus centros de operaciones, pero este edificio tiene un valor particular: es el origen del imperio fabril y, a la vez, el único que todavía no sufrió modificaciones.

En ese contexto, y después de años de abandono, “la fábrica uno” se prepara para su nueva etapa: un desarrollo que demandará una inversión aproximada de US$100 millones y se llevará a cabo sobre un lote de 12.765 m², delimitado por la avenida Patricios y las calles Lamadrid, Olavarría y Azara. Con una superficie total proyectada de 58.161 m², destinados a vivienda, oficinas, locales comerciales y espacios gastronómicos y de servicios, el emprendimiento tiene el nombre de Palacio Molina.

El proyecto, que comenzará su construcción en 2027, tendrá 45 lofts dentro del edificio histórico, 166 lofts y estudios en el Distrito Molina, cinco oficinas de planta libre sobre Avenida Regimiento de Patricios y 227 residencias de Molina Home, además de un basamento comercial con atrio gastronómico interior.

La nueva etapa comercial, que ya se lanzó, corresponde justamente a Molina Home, con departamentos tradicionales de uno, dos, tres y cuatro ambientes. Las unidades parten de US$2250/m², mientras que el valor promedio informado por la desarrolladora se ubica en US$2700/m². El ticket de entrada comienza en aproximadamente US$83.000.

“Hay financiación, con un anticipo del 30% en dólares y 96 cuotas fijas en dólares, con una tasa anual del 9,8%”, explicó Iván Achaval, presidente de Achaval Cornejo, inmobiliaria encargada de la comercialización, y agregó que también existe una alternativa con un anticipo del 30% en dólares y el 70% restante en 36 cuotas en pesos ajustadas por CAC.

Este lanzamiento llega después de la comercialización de las primeras etapas del emprendimiento. Según informaron de GES Desarrollos, la empresa a cargo del proyecto, de los 174 lofts a la venta durante el prelanzamiento, solo restan cuatro por vender.

Además, el edificio tendrá más de 7000 m² de amenities: “Entre ellos un parque central de aproximadamente 2700 m², laguna y sector de nado, decks, rooftop de unos 800 m², gimnasio, spa, SUM, coworking, bar y cafetería”, enumeró Achaval.

“Intervenir un palacio de 140 años es un desafío. Hay un gran trabajo de refacción, conservación y de puesta en valor”, comentó Guido Barenboim, director general de la desarrolladora GES, y agregó que la estructura se mantendrá “tal cual” sin demoliciones, ya que la visión del proyecto es “conservacionista y preservacionista”.

El proyecto arquitectónico está a cargo del estudio Dujovne-Hirsch y contempla la restauración de componentes originales de acero, ladrillo y madera de pinotea del primer edificio del conjunto, que data de 1890, además de estructuras de hormigón armado incorporadas durante la expansión de la fábrica hacia 1930. También se buscará mantener características propias de la arquitectura industrial, como los módulos estructurales de 5,50 x 6 metros y alturas interiores superiores a los cuatro metros.

Entre las intervenciones previstas, se limpiarán las paredes hasta recuperar el ladrillo original a la vista. “Era el mejor edificio conservado del conjunto, pero fue el último en venderse”, resaltó Fernando Barenboim, quien detalló que la compra del terreno se concretó en diciembre de 2025.

Los expertos coinciden en que este tipo de emprendimientos tiene impacto directo en el entorno. “El desafío de este desarrollo es consolidar el sector sur de Buenos Aires como ese polo cultural, laboral y de vivienda que desde hace unos años está en pleno auge”, señaló Barenboim.

En cuanto a los clientes, los desarrolladores explican que son diversos, aunque hay un número considerable de interesados de la provincia de Buenos Aires. “Hay mucha demanda de Avellaneda y de Quilmes donde el proyecto se convirtió en aspiracional”, explicaron desde la desarrolladora. Es algo que también sucedió en Molina Ciudad, un edificio ya finalizado y consolidado, que se hizo en la fábrica de Alpargatas más nueva: “Muchos de los compradores son jugadores de fútbol, que vienen de la Provincia buscando seguridad”, detalló Achaval.

A su vez, el sentimiento barrial es muy importante en la zona: “El que es de Barracas es amante de su barrio y vuelve a él”, indicó Fernando Barenboim e introdujo como posibles clientes a residentes del barrio.

El interés también se traslada a los inversores. Desde Achaval Cornejo sostienen que la experiencia de Molina Ciudad muestra una rentabilidad superior a la de Núñez, Palermo o Belgrano debido a que, según explican, los valores de alquiler pueden ser similares, pero el precio de entrada a la propiedad es menor.

Aunque consideran difícil proyectar cuánto podrá alquilarse una unidad de Palacio Molina dentro de tres o cuatro años, toman como referencia el complejo vecino. “En Molina Ciudad, los lofts se alquilan desde US$800 hasta US$2500 mensuales los más grandes”, señaló Achaval. Al tratarse de un desarrollo de usos mixtos, agregó, existe demanda tanto para vivienda como para estudios profesionales y oficinas.

Hasta el 1 de noviembre, de 12 a 20, se lleva a cabo Casa FOA, la exposición anual de arquitectura, diseño de interior e industria, que este año celebra la edición número 42. Y su ubicación no es casual. “Palacio Molina fue elegido como sede de este año principalmente por su valor histórico y su destacada arquitectura de fines del siglo XIX”, explicó Marcos Malbrán, director de Casa FOA y agregó que su ubicación en Barracas también resultó clave, ya que buscaban visibilizar y poner en valor distintas zonas de la ciudad de Buenos Aires.

A esto, Achaval sumó que el evento puede funcionar como una vidriera para el desarrollo. “Es una excelente oportunidad para mostrar el potencial de un edificio como este que se recicla y se reinventa”, sostuvo.

La relación entre la exposición y la zona tiene, además, un antecedente: en 2012, Molina Ciudad también fue sede de Casa FOA durante su etapa de lanzamiento.

Con más de 70.000 habitantes, Barracas históricamente se destacó por su perfil industrial y su ubicación estratégica. Su cercanía al puerto y las barracas -galpones de almacenamiento- marcaron su identidad productiva durante décadas. Después, se transformó en un enclave residencial de alto nivel, con casonas tradicionales y quintas sobre avenidas como Montes de Oca.

Actualmente la zona atraviesa un proceso de reconversión. El desafío está en “consolidar el sector sur de Buenos Aires como un polo cultural, laboral y residencial en pleno auge”, describen los desarrolladores.

“Entre La Boca y Barracas se están construyendo 15 edificios nuevos”, declaró Achaval y agregó que el crecimiento ya es visible, entre ofertas gastronómicas y de servicios.

Dentro del barrio, los desarrolladores coinciden en que hay dos microzonas centrales:

• Por un lado, el eje de la avenida Montes de Oca, frente a la iglesia de Santa Felicitas se consolidó como el corredor residencial de alto nivel. “Es como la Avenida del Libertador del sur, el lugar chic”, describió Achaval.
• Por otro lado, la avenida Regimiento de Patricios aparece como el nuevo foco de crecimiento. “El eje de Montes de Oca se está corriendo a Patricios, que es más accesible y moderno”, explicó Fernando Barenboim, y agregó que en cada cuadra hay dos obras en construcción, y también hay dos manzanas con desarrollos que estarán listos el año que viene.

“Es un barrio con historia, con una arquitectura muy particular y con una vida propia. Creo que la transformación tiene sentido cuando respeta eso, cuando no intenta borrar la identidad del lugar”, detalló Achaval y concluyó con que la zona tiene excelentes accesos, tiene seguridad, oferta gastronómica, cercanía al microcentro, a Puerto Madero, una rápida salida de la ciudad y proyectos de envergadura “que no se ven en otros barrios”.

Real EstateBarracasC.A.B.A.

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