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Un experto advierte: “No alcanza con que vuelva el crédito hipotecario, el desafío es que no aparezca y desaparezca todo el tiempo”
Desde el sector inmobiliario coinciden en que fomentar solo el financiamiento para las propiedades usadas no es suficiente
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Uno de los principales problemas que enfrenta hoy el sistema hipotecario argentino es la falta de fondeo de largo plazo. Los bancos captan depósitos mayoritariamente a plazos muy cortos y deben prestar para viviendas a 20 o 30 años. Resolver ese descalce es indispensable para construir un mercado hipotecario profundo y sostenible.
Recientemente el Gobierno dio un primer paso muy importante en esta dirección: admitió estudiar la posibilidad de que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) coloque depósitos a largo plazo en los bancos, condicionados a que esos recursos sean destinados a otorgar hipotecas.
Es una iniciativa que desde el sector inmobiliario venimos impulsando y que merece ser valorada. Pero, si además de facilitar el acceso a la vivienda queremos que esta herramienta contribuya a reactivar la construcción deberíamos dar un paso más.
Cuando el FGS seleccione mediante subastas los bancos en los cuales colocar esos fondos no debería evaluar solamente qué entidad ofrece la mejor tasa y plazo. También debería considerar el destino que cada banco se comprometa a darles.
Una parte podría orientarse específicamente a financiar mediante hipotecas divisibles la compra de viviendas en construcción, especialmente aquellas destinadas a sectores medios e idealmente con una distribución federal de los créditos.
¿Por qué es tan importante? Porque existe un problema de tiempos que no podemos ignorar. Un proyecto inmobiliario que comienza hoy tardará probablemente tres o cuatro años en terminarse. Recién entonces, bajo el modelo hipotecario tradicional, sus unidades podrían ser adquiridas mediante un crédito. Sin embargo, nadie puede asegurar que dentro de cuatro años exista en la Argentina la misma oferta hipotecaria que existe hoy.
Financiar al comprador desde el pozo
Nuestra historia demuestra que el crédito hipotecario ha sido extremadamente volátil. Aparece, desaparece y vuelve a aparecer al ritmo de las crisis macroeconómicas. Para un desarrollador que debe decidir hoy si comienza una obra, confiar en que dentro de varios años existirán hipotecas suficientes para los compradores es asumir un riesgo enorme. Por eso necesitamos incorporar una herramienta diferente: financiar al comprador desde el pozo.
La hipoteca divisible permite estructurar precisamente este tipo de operaciones. El comprador puede acceder a financiamiento de largo plazo mientras la vivienda todavía está en construcción y el desarrollador recibe los fondos necesarios para avanzar con la obra.
En la Argentina ya existe el marco jurídico para hacerlo. Lo que todavía no existe es una operatoria bancaria desarrollada que permita llevarlo a escala.
No estamos inventando algo nuevo. Países de la región, como Perú, desarrollaron durante años mecanismos de financiamiento de viviendas futuras en los cuales los bancos participan desde etapas tempranas de los proyectos.
El impacto económico de un sistema de este tipo sería muy diferente al de financiar solamente viviendas terminadas.
Cuando una familia obtiene una hipoteca para comprar una vivienda usada, se facilita el acceso a la vivienda y se moviliza el mercado inmobiliario, lo cual es muy positivo. Pero cuando esa misma familia obtiene financiamiento para comprar una vivienda que todavía debe construirse, además se pone en marcha una obra. Y detrás de cada obra aparecen empleo, proveedores, materiales, profesionales, impuestos e inversión. Por eso, financiar viviendas desde el pozo puede tener un efecto multiplicador considerablemente mayor.
Comprender las particularidades del sector
Existe además otro aspecto que debemos considerar. El Gobierno habilitó también los créditos en dólares para empresas, una medida bienvenida que podría permitir financiar proyectos inmobiliarios. Sin embargo, probablemente esta herramienta tarde en alcanzar un volumen significativo. El desarrollo inmobiliario no funciona exactamente como una empresa tradicional que solicita un préstamo comercial.
Cada emprendimiento es, en esencia, un proyecto independiente, muchas veces estructurado a través de un fideicomiso o una sociedad específica. Su evaluación requiere analizar el terreno, los permisos, el proyecto, los costos de construcción, las ventas previstas, los flujos futuros y las garantías. Eso es project finance.
La banca argentina tiene mucha más experiencia otorgando créditos comerciales a empresas en funcionamiento que financiando proyectos inmobiliarios bajo esta lógica. Del otro lado, tampoco los desarrolladores argentinos estamos acostumbrados a financiarnos masivamente mediante deuda bancaria.
Construir ese conocimiento llevará tiempo. Por eso, el incentivo que puede generar el fondeo del FGS es tan importante.
Si los bancos saben que pueden acceder a recursos de largo plazo en condiciones atractivas a cambio de desarrollar programas de hipotecas divisibles, tendrán un motivo concreto para crear equipos, aprender a evaluar proyectos y construir una nueva línea de negocios.
El objetivo no debería ser solamente recuperar el crédito hipotecario que alguna vez existió. Tenemos la oportunidad de construir un sistema mejor. Un sistema en el cual el ahorro argentino de largo plazo pueda financiar viviendas; en el cual las familias puedan acceder al crédito antes de que las unidades estén terminadas; y en el cual ese financiamiento ayude simultáneamente a aumentar la oferta de viviendas y a poner nuevamente en marcha la construcción.
El primer paso ya se dio. Ahora tenemos que conseguir que una parte de ese fondeo llegue a las viviendas cuando todavía están en construcción. Porque si logramos financiar al comprador desde el pozo, el crédito hipotecario dejará de ser solamente una herramienta para comprar viviendas. También podrá convertirse en una poderosa herramienta para construirlas.
El autor es Damián Tabakman, presidente de CEDU+AEV (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos + Asociación Empresarios de la Vivienda)
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