Las primeras críticas a la propuesta del Frente de Todos para modificar la ley de alquileres

Si algo deja en evidencia el proyecto de modificación de la ley de alquileres presentado por el diputado José Luis Gioja del Frente de Todos, es que el oficialismo no tiene el más mínimo consenso de ideas que se requiere para gobernar, ni un plan común para llevarlo a cabo.

En su momento, Sergio Massa se había expresado en contra de la actual ley de alquileres, proponiendo su suspensión por 180 días. Por su parte, el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, le había echado la culpa al gobierno anterior, alegando que se trataba de “uno de los tantos fracasos del PRO…”, cuando la ley fue aprobada en junio de 2020 con el voto de 39 senadores del Frente de Todos y sin presencia de senadores de Juntos por el Cambio.

Pero más allá de esta polémica por la descoordinación política, una constante en el gobierno actual, lo que -seguro- no tiene ningún gollete es que la solución sugerida por el Frente de Todos sea insistir justamente sobre cuestiones que no han funcionado, como el plazo mínimo de tres años de locación y el ajuste anual de los contratos según el índice que establecen la actual ley 27.551. En ambos aspectos sí hay una unánime opinión mayoritaria de propietarios como inquilinos y corredores inmobiliarios, solicitando se modifique esos artículos de la ley.

Pareciera que el oficialismo no ha tomado nota de nada de lo peticionado por el sector en las mesas de negociaciones que se llevaron a cabo en la Secretaría de Comercio Interior. Tal vez por eso han fracasado. Frente a alarmantes índices de inflación publicados por el INDEC en febrero pasado (4,7%) y el enorme déficit fiscal que arrastra nuestra economía, es irresponsable e imposible pensar que la oferta del mercado de los alquileres puede ser suplida por un plan de construcción de viviendas con recursos del presupuesto del Estado. Además de que su puesta en ejecución jamás brindaría una solución en lo inmediato al problema que sufren los inquilinos hoy.

Por el lado de Juntos por el Cambio vamos a estar siempre en la vereda opuesta a que sea el Estado quien fije topes máximos a los precios de los alquileres. Circunstancia que además generará, como efecto inmediato, la retracción de la oferta locativa, puesto que ningún locador estará dispuesto a colocar su inmueble en alquiler por el temor de ser regulado en una futura renovación contractual. Basta ver el resultado que la imposición de precios máximos a tenido en la “guerra contra la inflación”, para asegurar cuál va a ser el resultado en el caso de los alquileres.

En una excelente propuesta elaborada por “Unidos por la Profesión”, una ONG que nuclea a martillero y corredores inmobiliarios, destacan los profesionales del sector que la experiencia argentina sobre la intromisión estatal en los contratos privados de locación ha sido siempre negativa y piden “seducir más, imponer menos”.

En un mercado tan atomizado, proponen que el acento esté puesto en mejorar la calidad y la cantidad de inmuebles en oferta, buscando generar un escenario de mayor competitividad, lo que induciría a una baja de los precios generalizada, encontrando un nuevo punto de equilibrio, más accesible para los locatarios que componen la demanda.

Es que mientras la utilidad bruta anual de los alquileres siga siendo tan baja, más regulaciones por parte del Estado solo generarán más contracción de la oferta. Por ello, si comparamos la disponibilidad de unidades en alquiler en la actualidad con la oferta existente previo a la sanción de la ley, el stock registra una caída del 41,50% en la Ciudad de Buenos Aires. Por su parte, en el mismo período, los precios aumentaron un 138,81%.

En cuanto a la loca idea de que un impuesto a la vivienda ociosa va a solucionar la escasez de oferta; desde la Fundación Pensar, en su oportunidad, hicimos saber nuestra posición en contra de crear más impuestos como solución al problema. Propusimos allí un abordaje diferente con medidas proactivas que no vayan de la mano de la creación de nuevos tributos. Ello, en línea con el compromiso asumido por nuestros legisladores de no votar nuevos impuestos y trabajar para reducir los actuales.

El diputado Alberto Asseff, acompañado por otros legisladores de la oposición, ha presentado un proyecto de ley que sí plantea introducir ciertas modificaciones al actual régimen de alquileres, volviendo al plazo original de dos años y dejando librado a las partes de ajustar sus contratos a su mejor saber, sin necesidad de la aplicación obligatoria de un índice determinado, ni la necesidad de una periodicidad del ajuste.

El proyecto es complementado por otros dos que establecen: la creación de un régimen de promoción e incentivos para las locaciones con destino habitacional, que sirva para fomentar la inversión; y un desalojo abreviado, que brinde celeridad a los juicios de cobro de alquileres, evitando así dilaciones innecesarias que puedan perjudicar los derechos de las partes afectadas.

Ahora bien, los cambios aprobados en 2020 a la regulación de los alquileres para vivienda se presentan hoy como la causa principal de los problemas por los que atraviesa el mercado hoy. Y algo de eso es cierto, pero no del todo. Veamos.

De los 24 artículos que tiene la ley actual, la discusión se centra en tres artículos de la primera parte: el 3º, que define el plazo mínimo; el 9º, que define las posibilidades de rescisión; y el 14º, que define cómo y cuándo aumentan los alquileres.

La derogación de la ley implicaría que los restantes 21 artículos también sean derogados. Eso significa derogar, por ejemplo, el Plan Nacional de Alquiler Social, que abarca todo el capítulo III y que nunca fue puesto en marcha por el Gobierno Nacional. Este Plan incluye una serie de políticas que podrían ser muy beneficiosas para mejorar el acceso a la vivienda.

También significaría que el depósito ya no se tiene que devolver con un valor actualizado al último mes de alquiler, en un país con más de 50% de inflación anual. Tampoco quedaría ordenado cómo y en qué plazos deben pagarse o descontarse los arreglos o quién paga cada uno de los gastos, por citar algunos ejemplos.

Podría pensarse que estos últimos ejemplos reflejan un grado alto de intervención en algo que, en definitiva, es una cuestión entre privados. La diferencia acá es que esto no es más que fijar derechos y obligaciones al inquilino y al propietario, para que la relación entre ellos sea lo más trasparente posible.

Dónde sí debería pensarse qué hacer y dónde las modificaciones son necesarias es en los artículos antes mencionados, el 3º, el 9º y el 14º.

Los primeros dos van en tándem, porque delimitan cómo y cuándo puede finalizarse un contrato. Hoy, el propietario no tiene alternativas para hacerlo, ni siquiera con penalidades, mientras que el inquilino tiene varias instancias. Esto, aunque no guste, se traslada a una mayor incertidumbre y menor capacidad de control por parte del propietario, lo que redunda en menor oferta (o mayores precios, que es otra manera de verlo). Una posible aproximación a solucionar este problema podría ser incluir en el artículo 9º un inciso que habilite al propietario a rescindir, quizás con alguna penalidad, como es el caso para el inquilino.

En el caso de la indexación, el problema principal está en que ajusta a los alquileres de manera muy agresiva, con plazos muy largos y poca certidumbre. La mayoría de los proyectos de modificación presentados en los proyectados, dejan abierta la puerta a cualquier tipo de indexación, al mantener el levantamiento de la prohibición de indexar. Puede ser una solución, aunque la economía argentina tiene hoy muchas distorsiones y esto permitiría la indexación al dólar, por ejemplo, o a la inflación y de manera mensual, eventualmente. Algo que podría generar un problema aún mayor.

Por ello, si bien hay motivos para pensar que la ley afectó a los alquileres (y así fue, seguramente) no debería pensarse que la derogación o la modificación va a generar una mejora automática. Fortalecer el Plan Nacional de Alquileres y mejorar la legislación actual podrían ser un primer gran paso, pero no es todo.

* Ambos autores son miembros de la Fundación Pensar

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