Leandro Molina, director de Zonaprop: “Hoy, un 45% de las búsquedas de propiedades son para comprar”
El mercado atraviesa una etapa de normalización impulsada por la estabilidad de los precios y la previsibilidad económica
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La demanda de propiedades muestra señales de recuperación y ya supera ampliamente los niveles históricos. “El mercado inmobiliario entró en una etapa de normalización”, señaló Leandro Molina, director general de Zonaprop, la empresa del Grupo QuintoAndar, en el último Summit de Real Estate, el evento más convocante del sector que organiza LA NACION.
A su vez, Molina explicó que, si se compara la demanda en Capital y provincia de Buenos Aires contra el promedio de 2020-2024, que daba un 29% de intención de compra de una propiedad, hoy ese promedio es de 45%. “Ahora, casi la mitad de la audiencia busca propiedades para comprar en la plataforma, cuando el promedio histórico era del 37%”, sostuvo.
Para el ejecutivo, este fenómeno encuentra explicación en la estabilidad que muestran los precios de venta. “Cuando uno mira los precios en Capital Federal, el incremento marginal mensual es de apenas 0,1%. Si se analiza el último año, la suba es de solo 1,9%. Esa estabilidad en precios y el tipo de cambio fijo también hacen que el argentino se anime a tomar decisiones”, afirmó.
Asimismo, sostuvo que hay una concentración de demanda, en primer lugar en las tipologías, porque el 66% de la audiencia busca departamentos, y el 64% del total de estos se inclina por departamentos de entre dos y tres ambientes. “Aproximadamente, el 35% de la audiencia busca tickets de menos de US$100.000 y el 31% de hasta US$175.000; en total, alrededor del 66% de la audiencia busca departamentos de menos de US$175.000, lo que nos lleva a otra conversación, que es el apalancamiento que la gente está necesitando para subir el ticket, que es el crédito hipotecario”, destacó.
El Colegio de Escribanos de la Capital Federal anunció que el 11% de la cantidad de transacciones son con crédito hipotecario. Molina sostuvo que hace un año era el 20% y detalló que, como novedad, Zonaprop firmó un acuerdo de publicidad con el banco BBVA.
“Nosotros, cuando hacemos el informe de demanda, vemos que la tasa promedio hoy del mercado es de 9,5%, y cuando los créditos hipotecarios explotaron en la Argentina, rondaban el 8%. Hoy, en este acuerdo que hicimos, el BBVA está promocionando dentro de Zonaprop una tasa del 7,5%”, aseguró.
En cuanto a las perspectivas para el segundo semestre, a partir de las condiciones de previsibilidad que vive el mercado y más competencia en crédito hipotecario, anticipó que se puede pensar en un muy buen segundo semestre para todo el ecosistema inmobiliario.
Sobre la oferta de venta, el director general de Zonaprop detalló que también crece: el dato más relevante es un 12% de avisos nuevos desde febrero a hoy. “¿Qué quiere decir? La gente quiere tomar decisiones, está pensando en mudarse y por eso se suman más avisos y más oferta dentro de Zonaprop”, dijo.
Los barrios que lideran la recuperación
Molina destacó el incremento de precios que tuvieron Núñez y Saavedra. “Muchas empresas se han mudado a Núñez, hay muchos proyectos grandes que combinan oficinas y residencial, por lo cual hay mucho interés en este barrio”, dijo. Y aclaró que el precio subió allí un 5% en el último año, mientras que su oferta se incrementó un 3% en ese mismo período.
“Esa relación entre oferta y demanda viene muy saludable. Y hoy, dentro de Capital, de los barrios top, el valor del metro cuadrado ronda los US$3400, con un promedio en el mercado de US$2500 por metro cuadrado, en el promedio de pozo, estrenar y usado. En lo que respecta a los usados, los precios rondan entre US$2200 a US$2300 aproximadamente”, aseguró.
Estos barrios que traccionan ejercen derrame en los aledaños, como pasa con Saavedra, que encabeza como el de mayor incremento de precios en Capital Federal. Para Molina, en Saavedra la diferencia es muy fuerte porque, de un incremento de precios promedio del mercado que arranca en un 2%, en Saavedra es del 10%.
Alquileres: más oferta y mejor rentabilidad
En cuanto a los valores de los alquileres, hay buenas noticias para los inversores. Si bien un 45% de la audiencia busca propiedades para comprar, el resto busca para alquilar. “Subió la oferta. Recordemos que en 2023 esta era ultrabaja; hablamos de que no había departamentos para alquilar y hoy hay dos o tres veces más que ese mínimo histórico. Esto estabilizó los precios. El incremento mensual de precios de alquiler es de un 1,5% aproximadamente; cuando vas al acumulado del año, aumentaron un 14%, y el mayor dato del alquiler es que año contra año se incrementó en un 32,5%, que es la suba interanual más baja de los últimos 29 meses”, señaló. Y advirtió un impacto directo en la rentabilidad, ya que un 5,7% bruto es lo que estamos viendo en la relación precio-bien y recuperación de esa inversión.
“Además, con la buena noticia de que se reglamentó justamente la exención de garantías para quienes tienen un departamento para alquilar, las expectativas son aún mejores para este mercado”, añadió. Y explicó que, en general, los contratos de alquiler se actualizan de manera trimestral por IPC, de manera que, con una inflación a la baja, con un mercado más competitivo en créditos hipotecarios y con un tipo de cambio fijo, el segundo semestre debería ser muy positivo para el mercado inmobiliario.
¿Las personas se quieren desprender de los PH?
Por último, el especialista destacó una evolución de la oferta de propiedades en venta y subrayó el rol de los PH, que incrementaron su oferta en 10%, seguidos por las casas en 5%. ¿La gente se quiere desprender de los PH? La cuestión para Molina es que los compradores parecen inclinarse a desarrollos protagonistas donde se destaca que el foco está puesto en la experiencia y en el modo de vida.
“Hoy los desarrolladores están entendiendo que ya no se trata de vender un edificio. Hay que vender toda una magia alrededor de experiencias, ofertas y servicios. Los proyectos se convirtieron en protagonistas absolutos de las dinámicas de los barrios, cuando son de relevancia. Y hoy son los que más se están moviendo, los grandes desarrollos”, finalizó.
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