Los 5 errores más comunes al momento de tasar una propiedad y cómo evitarlos

Con un mercado inmobiliario que atraviesa cambios constantes, los especialistas coinciden en que la profesionalización del proceso es cada vez más necesaria. Así lo explica Hernán Siwacki, CEO de Capital Brokers: “Tasar es una cuestión bastante más compleja; hay que ser muy profesional justamente porque el mercado está en un proceso de cambio. Hay mucha disparidad de precios, hoy encontrás oportunidades, encontrás obras que tienen el mismo precio que un terminado, departamentos usados que cuestan lo mismo que un departamento a estrenar”.

Uno de los errores más frecuentes es apoyarse en comparaciones sin un análisis propio de cada unidad. En ese sentido, Siwacki asegura: “Hoy cada operación es individual, no hay un promedio de mercado, un valor referente de mercado. Puede ser alguien que necesite vender por un tema particular o algún proyecto que tenga unas condiciones en particular y eso hace que el precio sea muy diferente”, explica. Para el especialista, el problema de fondo es que la mayoría tasa a partir de comparables, en lugar de identificar bien cuáles son las ventajas y los diferenciales de esa unidad en relación al resto del mercado como para entender si la tasación va a ser un poco más alta o un poco más baja.

En la misma línea, Alejandra González, CEO de Justevila Inmobiliaria, advierte sobre el riesgo de tasar por comparación con otras propiedades del barrio o del mismo edificio. “Si bien todas las referencias son válidas a la hora del análisis de mercado, no se puede trasladar la tasación por defecto. Las otras propiedades en el barrio pueden haber sido mal tasadas y no constituir una referencia de precio válida”, dice. Y explica que, por ejemplo, un departamento que se vendió en el mismo edificio pudo haber tenido cambios o mejoras que subieron su valor. Por su parte, Ignacio O’Keefe, director de la Inmobiliaria O’Keefe, suma una variante de este mismo tipo de error, como es tomar como referencia valores de publicación en lugar de valores de venta reales.

Otro error habitual, y de larga data en el rubro, es tasar por encima del valor real de la propiedad para captar la operación y luego negociar a la baja con el propietario. Siwacki lo describe como una práctica instalada: “Es una práctica usual pero no la recomiendo: se trata de tasar alto para tomar el producto y después hacer todo ese trabajo de desgaste con el dueño. Es una estrategia, pero obviamente eso genera un problema porque si vas a tasar alto vas a tener un producto fuera de mercado y lo que está fuera de mercado hoy no se vende, se acumula en el stock. Actualmente, la venta está más lenta y lo que se vende es lo que está muy en precio, o las oportunidades”, aclara.

Dejarse llevar únicamente por la información que aporta el propietario se suma a la lista de desaciertos. Siwacki señala que, en general, los propietarios dan información que los inmobiliarios muchas veces no pueden chequear. Por ejemplo, el dueño no comparte una copia de la escritura y dice que son más o menos metros, entonces el corredor toma una referencia de esos metros. O no se puede ver el departamento porque está alquilado o porque la cochera está ocupada, entonces no se hace un análisis real y concreto, sino que se tasa en base a una información parcial o equivocada. “Ese es un error común que luego hay que subsanar ya durante la venta”, advierte el CEO de Capital Brokers. Muy relacionado con esto está el tasar una propiedad sin visitarla, algo que González marca como una falla grave: “Tasar la propiedad sin visitarla, únicamente teniendo en cuenta su tipología y metraje es un error que debe evitarse. Siempre debe visitarse el inmueble, conocer su estado y el del edificio”, sentencia.

El estado real del inmueble, más allá de lo que se ve a simple vista, es otro de los aspectos que suele analizarse de manera superficial. Siwacki explica que los problemas suelen aparecer recién cuando el comprador ya está decidido y lleva un arquitecto a revisar la propiedad. “El estado del inmueble es otro punto importante que, por lo general, se contempla superficialmente, y una vez que el interesado está decidido a comprar y trae un arquitecto para inspeccionar el inmueble empiezan los problemas”, dice. Y cuenta que hoy existen empresas que se dedican a hacer estudios preliminares para ver el estado de la propiedad, para analizar cómo está la parte eléctrica, sanitaria, el funcionamiento de la unidad. “Esta práctica creo que suma valor para poder dar una tasación más correcta. Prescindir de estos análisis y basarse solo en la intuición o la confianza es un error que muchas veces retrasa la venta o genera conflictos”, añade.

En tanto que O’Keefe coincide en este punto y lo vincula directamente con los costos ocultos que puede tener una propiedad: “Tomar en cuenta solo tipología y metros cuadrados de la propiedad y no la calidad constructiva y el estado de conservación tanto del edificio como de la unidad es un error frecuente”, asegura. Y explica que un edificio en mal estado seguramente repercutirá en expensas extraordinarias así como una unidad en mal estado conllevará gastos de refacción.

Los especialistas coinciden en que fijar el precio exclusivamente en función de los metros cuadrados se suma a la lista de los desaciertos más extendidos. “La realidad es que el valor del metro en un barrio es solo una referencia general que no puede tomarse como única variable de tasación. Una zona del barrio, una cuadra específica, el edificio, el piso en el que se encuentra el departamento, su orientación, su estado, etc. hacen que la tasación de una unidad y otra pueda variar sustancialmente”, dice Siwacki.

Mientras que González agrega una distinción clave: “Tasar los metros cuadrados cubiertos, semicubiertos y/o descubiertos sin discriminar caso por caso es un error, ya que no existe un manual para esto. Una terraza puede ser hermosa y valer casi como el cubierto, o estar rodeada de edificios en mal estado, encerrada, sin vista abierta, y no valer nada”, señala. Por eso considera que es fundamental tener en cuenta cuánto significan los metros descubiertos respecto a los cubiertos de la propiedad. Por su parte, O’Keefe insiste en que no alcanza con mirar el barrio en general: “No es suficiente con contemplar el barrio donde se encuentra el inmueble. Dentro de cada barrio existen zonas diferentes, e incluso cuadras distintas”.

Sobre esto González añade que hay que tener cuidado con no analizar el entorno inmediato de la propiedad y desconocer el contexto económico general. Para la CEO de Justevila Inmobiliaria, tasar sin analizar los alrededores de la propiedad y la cuadra específica donde se encuentra el edificio es un error, porque una cuadra no es igual a la otra. “Puede haber una casa tomada, un colegio, una iglesia, o una estación de servicio, todo influye en la tasación”, dice. Y sobre el contexto macroeconómico advierte que: “Tasar sin tener en cuenta la realidad económica del país y qué está ocurriendo en el mercado inmobiliario es un error, ya que no es lo mismo una tasación en un mercado sobreofertado y sin crédito hipotecario que viceversa”.

Por último, O’Keefe considera contraproducente la falta de rigor técnico y estadístico. “Algo que no hay que olvidar son los costos de reposición actuales. Sobre todo en el caso de la compra de una casa es importante al momento de la tasación contemplar el costo de reposición de esa casa”, explica. “Si yo vendo por US$150.000 tengo que saber que volver a construir la casa puede salirme el doble teniendo en cuenta lote más construcción”, detalla. Para finalizar considera beneficioso, al momento de realizar una tasación, investigar y hacer un análisis de precios del mercado ya que ayuda a contar con estadísticas de venta y una mirada más objetiva. “Si bien cada tasación es única existen variables a nivel macro que una inmobiliaria debe conocer y mantenerse actualizada”, finaliza.

LA NACION

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