Los cinco cambios que propone el Think Tank del PRO para evitar más aumentos

La ley de alquileres cumplió un año a comienzos de este mes y, en medio de un mercado inmobiliario que está cada vez más distorsionado, la mayor parte de las críticas apuntan contra los efectos que generó. Un informe de la mesa de Hábitat de la Fundación Pensar, el centro de políticas públicas del PRO, analiza los puntos más polémicos que trajo aparejada la nueva norma y propone posibles soluciones para mejorar el acceso a la vivienda en la Argentina.

En total, unos 2,4 millones de hogares alquilan, lo que representa un 18% del país. Si se hace un desglose más profundo, los alquileres se concentran principalmente en los centros urbanos: la ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires aportan el 50%, mientras que otro 20% está en Córdoba, Santa Fe y Mendoza. Un aspecto central es que gran parte de los inquilinos son jóvenes. A nivel general, cuatro de cada 10 viviendas están a cargo de una persona menor de 35 años.

Según el informe, durante 2020 y en plena pandemia, el costo del alquiler “aumentó notablemente, cuando casi por décadas sus subas nunca superaban a las de la inflación”. Como ejemplo, resalta que, a principios del año pasado, un hogar inquilino promedio en la ciudad de Buenos Aires destinaba cerca de un tercio de su ingreso al pago de alquiler; hoy destina un 42%. En la ciudad de Buenos Aires, los alquileres aumentaron cerca de 70% y, en el interior del país, 44% en promedio (entre ocho y 34 puntos más que la inflación). En este escenario, la fundación de la oposición plantea algunas posibles soluciones.

1. Eliminar la obligatoriedad del Índice de Contratos de Locación (ICL)

Desde este mes, para saber cuánto aumentan los valores, inquilinos y propietarios deben consultar el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central en el sitio oficial, que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).

El informe plantea que el esquema tiene tres trabas principales. En primer lugar, que anula la posibilidad de propietarios e inquilinos de decidir cuál será la evolución de sus alquileres; en segundo, que la periodicidad anual frente a escenarios inflacionarios como los que tiene hoy la Argentina genera un salto muy alto; en tercero, el desconocimiento del índice.

“En este sentido, los aumentos anuales estarán entre 41% y 45% durante julio de 2021 y entre 46% y 48% durante agosto de 2021. Entonces, un hogar que pagaba $25.000 pasará a pagar $35.750. A modo de ejemplo, esto en un sueldo de $80.000 significa un aumento de 13,4 puntos porcentuales, de 31,2% a 44,6%”, ejemplifica el escrito. Para la Fundación, una posible solución sería dejar el ICL como un índice de referencia no obligatorio o, en su defecto, “ir hacia un esquema con actualización semestral o con periodicidad a elección de las partes”.

2. Mejorar las condiciones de las garantías

La nueva ley estableció una serie de garantías que los inquilinos pueden ofrecer y que los dueños deberían elegir. “Dado que este punto en la práctica termina siendo poco vinculante, creemos que es importante que la norma incorpore mecanismos de capacitación, difusión y concientización acerca de los beneficios de algunos tipos de garantías, como la bancaria o el seguro de caución”, sostiene el informe.

La propuesta es que se permitan pólizas de mayor cobertura e incentivos para los dueños a aceptar garantías no propietarias. “Son los bancos públicos y sus compañías de seguros quienes deben ofrecer ese tipo de garantías, como política activa de promoción. Por eso, también proponemos la creación de programas de subsidio y promoción del alquiler”, plantea.

3. Incentivar a pactar contratos extensos

La norma modificó el plazo mínimo de contrato, que pasó de dos a tres años. Para la Fundación, la extensión de los plazos “es consistente con uno de los principales determinantes de las mejoras asociadas a lo habitacional: la estabilidad residencial”. Sin embargo, el momento en el que se modificó este aspecto coincidió con el congelamiento de los alquileres, la actualización de precios cada 12 meses y la suspensión de los desalojos, por lo que, asegura que la medida “quedó eclipsada por el contexto”.

En ese sentido, el informe propone mantener los tres años de plazo o volver al de dos años, pero con fuertes incentivos a pactar contratos por períodos más extensos. “Un ejemplo podría ser el artículo propuesto en el debate inicial, por el que siempre que ni el inquilino ni el propietario hubieran manifestado lo contrario con dos meses de antelación, el contrato se extiende automáticamente por un año más, bajo las mismas condiciones”, explica.

4. Registro del contrato

Aunque la ley estableció la obligatoriedad de registrar los contratos en la AFIP, es muy bajo el porcentaje de quienes lo hicieron. El informe sostiene que la medida tiene sentido, pero plantea: “Frente a los desincentivos y aumento de los costos al propietario del resto de las medidas, genera una mayor contracción de la oferta de alquileres presionando los precios hacia el alza, por un lado, y un traslado del costo impositivo al alquiler, al menos parcialmente, por el otro”.

En ese sentido, la propuesta apunta a evitar que más propietarios elijan no alquilar sus propiedades a partir del acompañamiento de la medida con “algún incentivo fiscal transitorio al que registre, como, por ejemplo, a partir de una mayor deducción posible en el Impuesto a las Ganancias o de modificaciones similares en otros impuestos”.

5. Devolución del depósito

La ley propone que se devuelva el depósito ajustado de la misma manera que el alquiler, pero con la posibilidad de revisión del estado de cómo se deja la propiedad. En ese sentido, la fundación propone que la devolución del depósito “se haga ajustada según valor del alquiler, pero luego de un tiempo prudencial en el que el propietario haya podido inspeccionar la unidad más allá de lo ocular”.