Los datos que confirman que es el momento “perfecto” para comprar un departamento
Pese a la tormenta que enfrenta un sector clave de la economía como la construcción, hay variables que anticipan que los valores de los inmuebles seguirán creciendo
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LA NACIONCarla Quiroga
Las ventas de propiedades crecen desde hace 41 meses consecutivos. En junio se firmaron un 36% más de escrituras en la ciudad de Buenos Aires que en el mismo mes del año pasado. Son casi 30.000 escrituras en los primeros seis meses del año, lo que implica casi un 50% más que el mismo período del 2024. Con estos números la foto del mercado inmobiliario es alentadora pero no exenta de tensiones en un escenario que no es igual para todas las partes. “Los que compiten con la importación, pierden; los que dependen del movimiento de mercado, crecen; y los que dependen de la apreciación, dependen del mercado”, analizó el economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria, durante la presentación que realizó en el Summit de Real Estate organizado por LA NACION. “Para la construcción es peor; para la compra, mejor”, sintetizó.
Hoy hay una grieta entre los desarrolladores que les cuesta vender los departamentos en construcción y los brokers inmobiliarios que disfrutan del viento de cola del usado, que son hoy los reyes del mercado. “Estamos incómodos, el negocio del desarrollo inmobiliario atraviesa un momento de transición”. La frase resonó arriba y abajo del set de las charlas del evento del sector al que asistieron más de 400 empresarios. En números, el costo de construcción medido en dólares subió 1.2% en junio, pero si se analiza desde las elecciones presidenciales de octubre 2023, acumula un aumento de 126%, según datos de Zonaprop. “Construir hoy cuesta 3 o 4 veces lo que costaba en octubre 2020 (mínimo de la serie) y un 46.6% por arriba del promedio 2012-2024”, detalló Leandro Molina, director de clasificados de QuintoAndar, el grupo dueño de Zonaprop. Un incremento impulsado principalmente por el aumento, de los salarios en dólares -una variable que representa más del 50% del costo de construir-.
Nadie duda que la economía argentina atraviesa un reacomodamiento de precios. “Lo que se analiza es la coyuntura: se devaluó el dólar en todo el mundo y en la Argentina aumentó todo menos los inmuebles en construcción”, aclaró Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la empresa de Eduardo Costantini, que este año estuvo más activa que nunca: volvió a comprar tierra en la ciudad de Buenos Aires –no la hacía desde 2017- y hasta una empresa.
“Estamos mal pero vamos bien”
La sensación térmica es similar a la que se vive en otras industrias. La Argentina está haciendo los deberes para que, esta vez, el reordenamiento de la macro se sostenga en el largo plazo. “Estamos mal, pero vamos bien” es la sensación generalizada de la mayoría de las industrias y esta no está exenta. Lo que pasó en los últimos años es que el dólar iba delante de la inflación y los desarrolladores tuvieron márgenes generosos. “Los precios en dólares estuvieron estables o a la baja desde abril de 2018. O sea están atrasados en un contexto de inflación en dólares en el mundo del 5% anual”, adelantó Gerardo Azcuy, presidente de la desarrolladora que lleva su apellido, que cuenta con 30 emprendimientos entre los terminados y los que tiene en ejecución.
“A la anteúltima gestión [de Mauricio Macri] se le criticaba el gradualismo y ahora que llega el shock tampoco nos gusta. Pero sabemos que es un momento que hay que atravesar”, insistió Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora creadora de Quartier que hace poco más de dos meses se “asoció” con Eduardo Costantini, el creador de Nordelta y Puertos.
“Cuando uno mira la curva siempre hay que deflactarla [ajustarla por inflación], porque el dólar de hace 10 años no es el mismo que el de hoy, y eso te da que estamos en un pico similar al de 2017″, aclaró el ejecutivo. “Además, en lo que va del año, el costo está flat”, agregó de la Serna: en los primeros seis meses del año aumentó 3%, según datos de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), que elabora el índice que ajusta las cuotas de las obras que se venden financiadas durante el desarrollo.
Con un costo de construcción que supera los US$1500 –estuvo por debajo de los US$1000 en plena pandemia-, el sector atraviesa una transición de un equilibrio inestable donde se construyó mucho y barato con una demanda que buscaba cubrirse de la inflación y escapar de la moneda –los inmuebles se venden en dólares-. Hoy, en cambio, va hacia un equilibrio rentable con márgenes comprimidos. Es decir, una macro más estable sin posibilidad de trasladar los costos en forma inmediata a precio.
Según de la Serna, el costo de construcción está 50 por ciento por arriba del promedio de los últimos 10 años, mientras que el Merval está al 77 por ciento y los precios no subieron más de 20 por ciento. “Esto significa que, quien compra hoy se va a encontrar con mejores precios que a futuro”, coincidieron los empresarios. “Un acomodamiento de precios que se tiene que arbitrar con el resto de la economía. Ahora bien, si después cambia el tipo de cambio, eso cambia para todos”, aclaró de la Serna.
Azcuy, que arrancó en Caballito y ahora desembarcó en Nordelta, insistió en que el análisis del negocio no es tan lineal. Explicó que, desde que se compra la tierra, se aprueban los permisos y se termina una obra pueden pasar cinco años o más en los que “pasan muchas cosas”. “Uno no puede analizar el negocio por proyecto, tiene que mirar su empresa, su reaseguro financiero, los activos, el capital de giro, los anticipos. Cuando uno ve la foto final, tal vez ganó menos, vendió más barato, pero se fondeó, compró tierra mientras que en otros momentos tuvo revancha, porque el dólar se acomodó”.
Marcos Juejati, director y socio fundador de NorthBaires, que entre otros emprendimientos construyó un proyecto en donde funcionaba el cine América en Santa Fe y Callao, cree que una vez acabado el stock de usados empieza llegar el momento de los desarrollos. ¿Cuándo? ”Históricamente un año o un año y medio después de que se disparan los costos, el mercado empieza a validar los nuevos valores″, respondió.
En otras palabras, la demanda se tendrá que concientizar que los costos en la Argentina están más alineados con la lógica de las economías ordenadas del mundo en las que el foco en la eficiencia y productividad y no la especulación es lo que genera los márgenes de los negocios. La integración vertical fue un modelo que defendió Azcuy. “La coordinación de la orquesta en la misma empresa te permite tener eficiencia en los costos, porque tenés alineados los intereses opuestos”, explicó.
¿China puede bajar el costo?
Sobre el impacto del gigante asiático en la estructura de costos, los empresarios fueron cautos. Daniel Mintzer, presidente de la desarrolladora G&D que elige vender fuera del segmento ABC1, con proyectos en Constitución y tickets desde US$50.000, advirtió que hoy el 50% del costo de un edificio es mano de obra y del otro 50%, China puede representarte entre un 5% y un 10%. Coincidió Jeremías González Toledo, director de Inarch, la empresa que, entre otros proyectos, avanza con Via Viva, el emprendimiento de US$60 millones que se realiza en Bajo Viaducto Mitre, en el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires: “La incidencia que tiene real en el costo es relativamente baja y el riesgo que uno asume al importar —sobre todo terminaciones— es mucho”.
En relación a qué condiciones deben darse para revertir el histórico déficit de tres millones de hogares que tiene la Argentina, Issel Kiperszmid, presidente de la desarrolladora Dypsa, dijo que es un proceso con muchas variables a alinear. “La macro es una condición necesaria, pero no suficiente. Además, para un sector que tiene capacidad de repago, la otra condición es que haya crédito a tasas relativamente lógicas y, para eso, tiene que haber un mercado de capitales donde los bancos puedan financiarse y hoy no está”, fue claro. La prueba más contundente es que el mismo día del Summit de LA NACION el Gobierno reglamentó la implementación de las hipotecas divisibles que permiten que un comprador pueda adquirir un departamento en construcción con financiamiento, algo que prácticamente todavía no existía en el sector inmobiliario argentino. La mala noticia es que para que ello ocurra los bancos deberían lanzar las líneas, un paso difícil de dar, sobre todo si se tiene en cuenta que en los últimos meses las entidades empezaron a cerrar el grifo del dinero destinado a los hipotecarios para comprar unidades usadas.
Los créditos hipotecarios se enfrían
Desde mediados del 2024, este tipo de crédito fue un gran impulsor de la demanda de los departamentos usados, pero las escrituras firmadas con hipotecas en junio en la ciudad de Buenos Aires delatan los primeros indicios de enfriamiento: si bien hubo un crecimiento del 957,4% con respecto al mismo mes del año pasado, tuvieron una caída del 6,46 % en relación mayo. “En el último año, hubo una mejora sustancial, pero no se llegó al pico de 2017/2018”, remarcó González Rouco, quien advirtió dos obstáculos: la suba de tasas y la falta de liquidez del sistema financiero. La tasa promedio en los bancos subió cuatro puntos desde el año pasado. Es decir, la financiación se encarece y hay menos gente que accede.
Además, para seguir creciendo, los créditos necesitan sortear la tensión que genera la liquidez del sistema financiero para prestar a largo plazo. Los bancos no pueden seguir tomando depósitos a 30 o 60 días y prestar a 30 años, hay que lograr la securitizar el mercado de hipotecas como en los países del primer mundo.
La comparación histórica refleja el largo camino que la Argentina tiene por recorrer. González Rouco explicó que el período 2020-2023 fue el peor de la historia argentina en términos de nuevos créditos y de volumen de mercado. Hoy, el crédito hipotecario representa apenas el 0,2% del PBI. “Paraguay tiene el equivalente a 130.000 créditos más que nosotros, y Chile, 1.800.000. Por lo que, salvo Venezuela, somos el peor parado de América Latina y uno de los peores del mundo”, agregó el economista.
De cara a futuro, además de los desafíos de la macro se enfrentan a cambios en la forma de construir, clave en un momento en el que manejar el negocio con eficiencia hace la diferencia. Lucas Salvatore, presidente de Idero, una empresa dedicada a la construcción modular que fabrica los proyectos en una planta, explicó que con su modelo -entra la materia prima y 200 metros después sale la casa terminada- los costos rondan los US$1000/m². Kiperszmid también está avanzando hacia modelos industrializados, pero con hormigón. “El costo de producción se baja aproximadamente un 15% y nuestro objetivo es llegar a reducirlo un 25%, pero fundamentalmente reduce muchísimo los plazos”, afirmó.
Salvatore reconoció que la eficiencia es el as de espada en el nuevo escenario. “A medida que se normaliza la economía se normaliza el país. Si te regalan energía nadie aísla las paredes, porque es más barato no hacerlo. Si la única manera de financiar un proyecto inmobiliario era hacerlo en cinco años, nadie va a construir rápido. Una es la consecuencia de la otra”.
En este escenario González Rouco enfatizó en que hay que dejar de pensar en términos de ciclos y aprender a convivir con un escenario de apreciación cambiaria si se consolida. Y que mientras nadie demuestre lo contrario, el crédito hipotecario seguirá siendo un fenómeno de momentos. Para cerrar, lanzó una frase que sintetizó la realidad actual del sector: “Que los intermediarios festejen y los desarrolladores sufran no es sostenible. La otra orilla del río es espectacular, pero el río está bastante complicado”.
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