Los turbios orígenes de la construcción del edificio que colapsó en Florida
El equipo que desarrolló las Champlain Towers construyó los condominios a pesar de sus antecedentes sospechosos, de peleas internas y un cambio de último momento que molestó a las autoridades.
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A mediados del verano de 1980, los desarrolladores que erigían un par de torres de condominios de lujo en Surfside, Florida, acudieron a los funcionarios de la ciudad con una solicitud inusual: querían añadir un piso más a cada edificio.
La solicitud de ir más alto era prácticamente inédita para un proyecto ambicioso que ya estaba bien entrado en la construcción. Los responsables no habían mencionado los pisos adicionales en sus planes originales. No estaba claro cuánto habían sopesado el impacto que tendrían los pisos extra en la estructura. Y, lo más irritante para los funcionarios, los penthouses adicionales violarían los límites de altura diseñados para que Surfside, un pueblo tranquilo, no se convirtiera en otra Miami Beach.
En un momento, el departamento de edificaciones de la ciudad emitió una brusca orden para parar la obra. Pero los registros muestran que, después de una intensa campaña en la que los abogados de los desarrolladores amenazaron con demandar y discutieron con los funcionarios hasta bien entrada la noche, la oposición cedió. Los desarrolladores se salieron con la suya.
Frank Filiberto, que se encontraba en la Comisión de la Ciudad en aquel momento, recordó haber sentido como si los desarrolladores los consideraban a él y a otros funcionarios como “pueblerinos locales”. “Eran pendencieros”, dijo Filiberto. “Había mucho enojo”.
Aunque no hay indicios de que el catastrófico colapso del edificio Champlain Towers South en junio esté relacionado con el penthouse añadido, la modificación fue solo una de muchas partes polémicas de un proyecto que fue impulsado por desarrolladores agresivos en un momento en el que el gobierno local parecía completamente desprevenido ante una nueva era de proyectos de condominios en alza.
Surfside solo tenía un inspector a tiempo parcial, George Desharnais, que trabajaba al mismo tiempo para Bal Harbour, Bay Harbor Islands y North Bay Village. Los registros indican que el departamento de edificaciones delegó las inspecciones de las torres a los mismos constructores de las Champlain Towers, quienes eligieron a su propio ingeniero para autorizar el trabajo de construcción. El administrador de la ciudad fue incapaz de resolver el tema del penthouse porque, justo cuando el tema se le presentó al ayuntamiento, fue arrestado por una acusación (que luego se desestimó) de que se había asomado en la ventana de una niña de 13 años y renunció abruptamente.
El equipo de desarrollo por su parte tenía dudosos antecedentes. El arquitecto había sido sancionado anteriormente por diseñar la estructura de un cartel publicitario que luego colapsó en un huracán. El ingeniero estructural también había tenido dificultades en un proyecto previo, cuando autorizó una cochera de estacionamiento con refuerzo de acero que luego resultó ser peligrosamente insuficiente.
Los principios de los años 80 fueron un periodo despreocupado de construcción en la zona de Miami, que por entonces era conocida porque las regulaciones se aplicaban de forma desigual. Pero el proyecto de Champlain Towers se distinguió tanto por los tumultos que ocurrieron en el lugar de la obra como por la desfachatez de los desarrolladores detrás del proyecto.
Los investigadores del Instituto Nacional de Estándares y Tecnología aún están en la fase inicial de examinación del colapso y se llevan a cabo análisis de la integridad de los cimientos y la fortaleza de los materiales empleados para sostener el edificio. La investigación incluirá una revisión de cómo se diseñó y construyó el edificio, indicó la agencia este mes.
Pasado atribulado
Hacia fines de los años 70, Surfside era aún un rincón humilde del sur de la Florida, tan popular entre los vacacionistas estacionales de Canadá que buscaban un pedazo del paraíso a bajo precio que la ciudad dedicaba una semana entera para celebrar el vínculo. Las ganadoras del certamen de belleza del festival podían recibir un viaje a Canadá.
Uno de los canadienses que tenía puesto el ojo en la ciudad fue Nathan Reiber, el desarrollador principal de Champlain Towers, que aportó una fabulosa visión para reconfigurar el paseo marítimo de Surfside en un momento en que el ayuntamiento estaba deseoso de conseguir nuevas fuentes de ingresos fiscales para mantener bajos los impuestos para los residentes a tiempo completo. Cuando el equipo de Reiber solicitó los primeros permisos para Champlain Towers en agosto de 1979 —sin penthouses en el piso 13— los funcionarios locales tenían dificultades con las graves deficiencias en los sistemas de agua y alcantarillado que ocasionaron una moratoria en la construcción de nuevos edificios.
Los desarrolladores de Champlain Towers idearon un plan: aportarían US$200.000 para realizar las mejoras necesarias —cubriendo así la mitad del costo— si se les permitía comenzar a construir. La ciudad estuvo de acuerdo.
“Era emocionante”, dijo Mitchell Kinzer, alcalde en ese entonces. “Aquí estábamos, el pequeño Surfside, un pueblito con edificios de lujo de primera”.
Reiber se dedicó al proyecto incluso cuando tenía problemas legales en Canadá. Reiber, un abogado de Ontario que se había aventurado a los bienes raíces, y dos socios fueron acusados por fiscales canadienses de evadir impuestos en la década de 1970 al expoliar los ingresos de las lavadoras de autoservicio de sus edificios como una estratagema para disminuir su renta imponible. El fiscal también acusó al grupo de utilizar los gastos de un proyecto falso de edificación para evitar pagar tributos por unos 120.000 ingresos en alquiler.
Luego de procedimientos judiciales que se extendieron durante años, Reiber se declaró culpable de un cargo de evasión fiscal en 1996. Los familiares de Reiber, que falleció en 2014, no respondieron a los mensajes en los que se les solicitó brindar comentarios.
El abogado de Reiber, Stanley J. Levine, también ocupó un lugar destacado en el desarrollo de Champlain Towers, al encargarse de la labor corporativa para algunas de las empresas involucradas.
Una década antes, aproximadamente, Levine y un integrante del Concejo de la Ciudad de Miami Beach había sido acusado de solicitar una coima de 8000 dólares a una mujer que deseaba una variación de la zonificación para construir un edificio de 47 apartamentos, según informaron las noticias de aquella época. El cargo luego sería abandonado. Levine murió en 1999 y no se pudo contactar a un miembro de su familia para que comentara.
Las acusaciones de tráfico de influencias también acosaron al proyecto de Champlain Towers. A principios de 1980, los desarrolladores hicieron considerables contribuciones de campaña para la época. El alcalde Kinzer se opuso y los desarrolladores intentaron recuperar el dinero.
Rick Aiken, el administrador de la ciudad que luego tuvo que renunciar, dijo que los constructores de Champlain Towers constantemente presionaban para apurar los permisos.
“Me hablaban por teléfono, queriéndome invitar a almorzar para que yo influenciara a la comisión para que les dieran un permiso”, dijo Aiken. Les contó que debían seguir las reglas, cuenta, y añadió que no recordaba ejemplos de que los desarrolladores hubieran participado en actividades impropias.
El 13 de noviembre de 1979 la ciudad aprobó los planos generales del proyecto.
‘Sumamente inadecuada’
Al iniciarse la construcción en la ubicación de Champlain Towers, tanto la propiedad Norte como la Sur, empezaron a surgir la confusión y los cambios de planes.
Para mayo, el contratista líder del proyecto, Jorge Batievsky, había renunciado. Poco después interpuso una demanda, sin embargo los registros del caso han sido destruidos y Batievsky falleció.
Los desarrolladores trajeron a un nuevo contratista, Alfred Weisbrod, pero los problemas continuaron.
Cuando los primeros niveles del edificio Sur emergían del suelo, una grúa colapsó con tanta violencia que su acero se retorció, según video archivado. Semanas más tarde, las cuadrillas descubrieron que se habían robado más de US$10.000 de madera del lugar.
Pero la expectativa del público iba en aumento. Un aviso en un periódico de los edificios sin concluir aseguraba que solo quedaban 27 residencias. “Consigue la mejor, mientras haya”, aconsejaba.
Hacia finales del verano, los desarrolladores reclutaron a un nuevo contratista permanente, Arnold Neckman, y en agosto solicitaron añadir el nuevo piso para penthouse a cada propiedad, lo que haría crecer las torres de 12 a 13 pisos.
El peso adicional del penthouse tenía el potencial de exacerbar una falla y contribuir al colapso progresivo que mató a 98 personas este año, dijo Mehrdad Sasani, profesor de ingeniería civil y ambiental en la Universidad de Northwestern que revisó los planos de diseño del edificio. Dijo también que la decisión de añadir un nuevo piso encima de un diseño previo no constituía una práctica aceptada.
Pero la incorporación del penthouse no explicaría la causa del colapso, comentó Sasani, dado que los edificios se diseñan con amplios márgenes de seguridad. “El peso relativo del penthouse, comparado con el peso de la estructura no es tan significativo como para constituir una causa inicial”, dijo Sasani.
No hay registros de que el arquitecto del proyecto, William Friedman, o el ingeniero estructural Sergio Breiterman, pusieran objeciones.
Ambos habían llegado al proyecto luego de que se criticara su trabajo previo. Los reguladores estatales suspendieron la licencia de Friedman por seis meses en 1967 luego de que una investigación determinara que había diseñado una estructura de publicidad “sumamente inadecuada” que se había caído dos años antes durante el huracán Betsy y había dañado la estructura de un edificio comercial de Miami, según consta en los registros del Departamento de Regulación Profesional y Comercial de Florida.
Unos cinco años antes del proyecto Champlain Towers, Breitman había sido responsable de inspeccionar una cochera de estacionamiento de cinco millones de dólares en Coral Gables, en donde los funcionarios más tarde descubrieron que al edificio le faltaban varillas de refuerzo de acero que evitarían que, en el caso de un impacto, los automóviles las atravesaran, según un artículo de 1976 en The Miami Herald.
Breiterman también fue encomendado para inspeccionar la obras de Champlain Towers. Le dio su sello de aprobación en octubre de 1980, antes de que empezara la disputa por el penthouse.
‘Una violación del código’
Un mes más tarde, en noviembre, la ciudad pareció aprobar el permiso para la incorporación del penthouse, pero no queda claro quién autorizó la propuesta. Dos semanas después, el jefe de la policía, que servía como administrador interino del ayuntamiento, envió un cortante memorándum en el que ordenaba que los contratistas detuvieran la obra y revocaba los permisos del penthouse.
El memorándum, que advertía severamente que los penthouses constituían de hecho una violación de los reglamentos de Surfside, estaba en papel membretado del ayuntamiento, con el nombre de Aiken, el administrador de la ciudad que para entonces había sido arrestado por husmear, tachado con una serie de X. (El caso en su contra luego se desestimó; Aiken dijo que había estado buscando a su perro en la parte posterior de las casas).
Luego, una semana más tarde, la Comisión de la Ciudad votó para, después de todo, permitir los penthouses.
Filiberto, el excomisionado, dijo que creía que para entonces parte de la construcción del penthouse ya había concluido. Y que la ciudad enfrentaba una difícil decisión: otorgar una variación u ordenar que el constructor demoliera la obra del penthouse, y enfrentar una demanda.
Años más tarde, Filiberto se preguntaría si los desarrolladores habían sido tan laxos con otros aspectos del proyecto de edificación. “Si tan abiertamente violaron las órdenes de altura”, dijo, “piensa en todas las pequeñas complejidades que involucra construir el edificio”.
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