Ni Palermo ni Belgrano. El barrio que está de moda y tiene departamentos más baratos que los top

Colegiales es uno de los barrios de moda de la ciudad de Buenos Aires. Es más, se consolidó como uno de los lugares predilectos de reunión entre los jóvenes, con una oferta que reúne librerías, cafeterías y bares de moda.

Delimitada por las avenidas Álvarez Thomas, Forest, De los Incas, Elcano, Crámer, Virrey del Pino, Cabildo, Jorge Newbery y Dorrego, el barrio está históricamente vinculado con su vecino Chacarita. Tan es así que una de sus microzonas, popularmente conocida como “Chacagiales”, fue seleccionada como la más “cool” de la ciudad y la número 22 del mundo en septiembre de 2026, según el ranking de la revista internacional Time Out.

“Colegiales logró combinar una identidad tradicional de barrio con una renovación muy contemporánea”, señala Gabriela Goldszer, CEO de Ocampo Propiedades, y agrega que la llegada de cafés de especialidad, restaurantes, estudios de diseño, propuestas culturales y nuevos desarrollos generó movimiento, pero sin eliminar por completo su perfil de casas bajas, PH y calles tranquilas.

Además, la broker remarca un punto interesante: “Se volvió cool de una manera bastante orgánica, sin perder su espíritu barrial”. El Mercado de las Pulgas, los antiguos edificios industriales reciclados, la cercanía con Palermo Hollywood y los nuevos espacios verdes también contribuyeron a construir esa identidad, desarrolla.

A esto, María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y emprendimientos de Interwin, suma que se produjo un “derrame natural” desde sus otros vecinos Palermo y Belgrano hacia Colegiales, Chacarita y Villa Crespo. Sin embargo, “ya no se percibe como el barrio que está al lado de Palermo, sino como un destino elegido por sí mismo”, sostiene.

“En los últimos cinco años Colegiales se transformó”, coincide Bernardo J. Fernandini, CEO de LJ Ramos, inmobiliaria que comercializa el edificio NODO, ubicado en la esquina de Dorrego y avenida Córdoba, con monoambientes de 34 m² desde US$133.705 hasta unidades de tres ambientes y 88,5m² por US$309.844. El especialista explica que pasó de ser un barrio principalmente residencial y de casas bajas a consolidarse como uno de los polos más atractivos de la ciudad para vivir, especialmente para un público que busca combinar tranquilidad, buena conectividad y una oferta creciente de gastronomía, servicios y espacios verdes.

Esta popularidad se refleja en sus valores inmobiliarios: el barrio se posiciona como uno de los más caros de la ciudad en lo que respecta al metro cuadrado de venta promedio, con US$3091/m². Por encima, se encuentran Belgrano, con US$3290/m²; Núñez, con US$3399/m²; Palermo, con US$3437/m²; y Puerto Madero, con US$6148/m².

“Colegiales se recuperó más rápido que el promedio de la ciudad. Hoy el usado se publica en torno a US$3100/m², con una suba interanual cercana al 5%, cuando el promedio porteño casi no se movió en el último año”, resalta Nahuel Achával, coordinador de emprendimientos en Toribio Achával, inmobiliaria que comercializa Aer Zapiola, un edificio de cuatro pisos con unidades de tres y cuatro ambientes de 78 a 306 m², que estará listo en 2027 y con precios que van desde los US$509.000 para una unidad de 144 m², hasta US$693.068 por una de 206 m²; y Vilo, un edificio con monoambientes de 53 m², desde US$109.000.

“El comprador típico tiene entre 28 y 45 años. Son parejas jóvenes y familias con hijos chicos que quieren vivir en el corredor norte sin pagar valores de Palermo o Belgrano”, distingue Achával. Según explica, buscan calles arboladas, plazas y vida de barrio, a diez minutos de todo.

También resulta interesante analizar de dónde vienen los compradores que, según Fernandini, llegan desde otros barrios de la ciudad -como Núñez, Villa Urquiza y Belgrano- y encuentran en Colegiales una alternativa que combina características de Palermo y Belgrano, pero con una escala más residencial y de barrio.

“Frente a Palermo y Belgrano, compite por precio: un producto equivalente cuesta entre 10% y 15% menos por metro cuadrado, y el entorno es más tranquilo”, remarca Achával. “Y con Chacarita comparte la renovación gastronómica y creativa”, agrega Goldszer, aunque considera que Colegiales tiene un perfil incluso más consolidado y residencial.

Al analizar quién compra en el barrio, los brokers coinciden: aunque predomina el usuario final, también hay inversor que busca una tipología distinta. “Predomina el usuario final, especialmente en las unidades de dos y tres ambientes, los PH y las propiedades con patio, terraza o balcón amplio”, remarca Goldszer. En cambio, lo diferencia del inversor, que está presente en unidades chicas, proyectos en pozo o propiedades destinadas a alquiler temporario o tradicional.

“Según nuestros registros de operaciones, seis o siete de cada 10 compradores se mudan al barrio”, destaca Achával. A esto Fernandini suma que es una zona donde pesa mucho la decisión de vivir, no solamente la posibilidad de obtener una renta.

También influye la oferta educativa: “Es muy elegido por familias con hijos por la oferta educativa de la zona. Hay colegios bilingües, la Universidad de Belgrano y amplia oferta educativa de excelente nivel desde los primeros años”, apunta Besuzzo, de Interwin, que comercializa Stories Zabala, con monoambientes desde US$118.447 hasta un departamento de cuatro ambientes con terraza desde US$629.464, y ATH 365, ubicado en la avenida Álvarez Thomas 365, con tickets desde US$118.931.

Colegiales puede ser subdividido en cuatro microzonas, según afirma Goldszer:

Según la broker, tiene una identidad más gastronómica, creativa y vinculada con Palermo Hollywood y Chacarita. Gracias a su oferta gastronómica, con restaurantes, cafés, locales de diseño, este sector “tiene una dinámica inmobiliaria propia”, agrega Fernandini.

Esta área es la más conectada y cuenta con una amplia oferta comercial, transporte público, colegios y servicios, además de la cercanía con Belgrano.

“El corazón residencial”, señala Goldszer, se caracteriza por sus calles arboladas, casas, PH y una vida más tranquila. “Es especialmente valorado por familias que buscan privacidad y espacios exteriores”, apunta.

Esta área combina nuevos espacios públicos con desarrollos residenciales y tiene un potencial interesante de transformación. El parque, ubicado en el entorno de Moldes y Virrey Arredondo, también comenzó a recibir actividades gastronómicas y culturales organizadas por la Ciudad, argumenta.

La popularidad de Colegiales no solo se limita a la oferta de departamentos construidos, sino que, según un relevamiento de Reporte Inmobiliario de junio, que analiza el área que se extiende sobre las manzanas comprendidas entre Federico Lacroze, Forest, Alvarez Thomas, La Pampa y Crámer, hay 63 emprendimientos nuevos, que suman 128.005 m². Estos valores son superiores a los del año pasado, cuando se identificaron 48 proyectos y 89.068 m².

Del total relevado, 29 emprendimientos están en una etapa inicial, es decir con avances inferiores al 5%.

Por otro lado, el valor del metro cuadrado nuevo se ubica en los US$3487 promedio, un 9,27% más que el año pasado cuando se encontraba en US$3191/m².

“Casi cuatro de cada 10 departamentos en venta son a estrenar, algo impensado hace unos años en un barrio de casas bajas”, apunta Achával y explica que es uno de los barrios con más obras del corredor norte. Si tuviese que identificar la oferta, el broker la divide en dos: departamentos tipo casa de tres a cinco ambientes, con jardín o terraza, pensados para familias. Por otro, edificios de uno y dos ambientes con amenities en la terraza, orientados a renta.

Los especialistas concuerdan en que el barrio tiene potencial de valorización; sin embargo, introducen algunos matices.

“Ya no es un barrio por descubrir: gran parte de su transformación y de su posicionamiento ya ocurrió”, explica Fernandini. Tampoco ”se va a convertir en otro Palermo”, indica Besuzzo. Sino que su crecimiento, sostiene, va por otro lado: todavía hay sectores del barrio en transformación, nuevos proyectos, recuperación de espacios y una demanda que se amplió, argumenta la broker. Además, los valores siguen mostrando una diferencia respecto de los barrios premium del norte, es decir que puede presentarse como una opción atractiva frente a sus vecinos.

“Esperamos que esa brecha con sus barrios vecinos se siga achicando”, resume Achával, ya que argumenta que Colegiales tiene demanda genuina, poca tierra disponible y una identidad que el comprador valora.

Pero no todo el barrio va a actuar de la misma manera: “La microzona, la cercanía a avenidas, parques, colegios, gastronomía y la calidad del proyecto van a marcar cada vez más diferencias”, concluye Fernandini.

Por Manuela Viñales

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