Opinión. Alquileres congelados, un “giro de rosca” que sumó más leña al fuego

Como si fuese una saga de Hollywood, el Gobierno Nacional hace una tercera entrega DNU 320/2020, esta vez titulada DNU 66/2021, donde a grandes rasgos se extiende por sesenta días el vencimiento de alquileres vencidos, el congelamiento de alquileres y la suspensión de los desalojos, y cuya entrada en vigencia opera a partir del 1 de febrero de 2021 y hasta el 31 de marzo de 2021.

La nueva entrega del Decreto fue tal vez una de las cuestiones más esperadas de la semana. Mucho se habló, pero el boletín Oficial, día tras día no nos daba la noticia, sino hasta un día antes del vencimiento del Decreto 766/2020 (recordemos que fue aquel que prorrogó en primera instancia el famoso DNU 320/2020).

Esta reedición del tan cuestionado Decreto de Necesidad y Urgencia tuvo un “giro de rosca” y agregó más leña al fuego, aunque no fue del todo sorpresa ya que fue mucho lo que se rumoreó días previos.

Para comenzar, debemos decir que el DNU 320/2020 realmente nació de dos necesidades: una era que la gente precisaba avizorar ciertas pautas claras de cómo se iban a desarrollar los eventos en medio de un contexto completamente inédito y frágil, y otra ante un Gobierno que no lograba cerrar acuerdos con bancos para obtener financiamiento a distintos sectores de la población, por lo que salió a cazar en el zoológico, e impuso a los locadores la obligación de financiar a sus inquilinos. De yapa se pretendió que la falta de incremento (ya pactado) en los precios de los alquileres no trajese mayor inflación a una economía paralizada, ello en lugar de atacar la real causa de la inflación.

Esta medida pudo ser entendible –aunque también criticable– durante los primeros meses de la cuarentena, es decir, durante la vigencia del DNU 320/2020, pero ya sus sucesivas prórrogas realmente provocaron grandes daños al sector inmobiliario y, como se vaticinó hasta el cansancio, se terminó perjudicando al sector que se intentaba proteger.

En concreto, el nuevo DNU 66/2021 dispone:

• Los alquileres que se encuentran alcanzados son: i) de inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural, ii) de habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares, iii) de inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias, iv) de inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias, v) de inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria, vi) de inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión, vii) de inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria, y viii) de inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).

Comentario: Como crítica seguimos sosteniendo que el universo de contratos que se encuentran comprendidos dentro del DNU es tan grande que genera injusticias, pero a su vez, inexplicablemente excluye a algunos que, entendemos, deberían poder acogerse.

Para ejemplificar mencionaremos dos casos: 1) el DNU beneficia a aquellos alquileres de vivienda de $15.000 como así también los de $80.000 o más. Está claro que el poder adquisitivo y recursos económicos de cada inquilino en los casos mencionados es distinto. 2) el DNU excluye a los autónomos que ejerzan el comercio y la industria, lo que resulta inexplicable porque un almacén o comercio de barrio que facture todas sus ventas muy probablemente sea autónomo, con lo cual no puede acogerse al DNU, mientras sí lo puede hacer un profesional que tiene menores costos. ¿Cuál es el mensaje que nos quiere dejar el Gobierno en cuanto al pago de impuestos y cargas tributarias?

• Prorrogar hasta el 31 de marzo de 2021 la suspensión de la ejecución de las sentencias judiciales de desalojo por la causal de falta de pago de aquellos inmuebles alcanzados por el Decreto.

Comentario: En aquellos contratos que se encuentran impactados por los alcances del DNU no se podrá materializar la sentencia de desalojo que se hubiese obtenido. Es decir, se podrán iniciar acciones de desalojo, pero llegado el momento de hacer efectiva la sentencia, la misma quedará suspendida hasta el vencimiento del decreto. Por el contrario, se pueden iniciar y ejecutar aquellos desalojos que no estén vinculados con la causal de falta de pago ni con el vencimiento de alquiler.

• Prorrogar hasta el 31 de marzo de 2021 el plazo de vigencia de los contratos que hubiesen tenido fecha de vencimiento entre el 20 de marzo de 2020 y de aquellos contratos cuyo vencimiento opere antes del 31 de marzo de 2021.

Comentario: Se prorrogan aquellos contratos locativos que vencieron a partir del 20 de marzo de 2020 y aquellos que venzan antes del 31 de marzo de 2021.

• Prorrogar hasta el 31 de marzo de 2021 el congelamiento de los precios de los alquileres de aquellos inmuebles que se encuentren comprendidos dentro de los alcances de este DNU, no pudiendo materializarse los aumentos que contractualmente habían pactado aplicar a partir del mes de marzo de 2020.

Comentario: Se extiende el congelamiento de los alquileres, manteniéndose exigible el precio vigente al mes de marzo de 2020. La diferencia de precio generada por los aumentos será abonada a partir del mes de abril de 2021 en un mínimo de 3 cuotas y un máximo de 12 cuotas mensuales, iguales y consecutivas.

De esta manera se sigue postergando el cobro de aquellas deudas que se fueron generando a partir de marzo de 2020 por la diferencia de precio, con el riesgo de que el inquilino se vea abrumado al final del camino con una deuda impagable, perjudicando muy probablemente en su desgracia, tanto al fiador como al locador.

• Se extienden las fianzas de aquellos contratos que se encuentren locativos alcanzados por el DNU.

Comentario: Nuevamente los fiadores se ven arrastrados en una extensión involuntaria de la fianza, generándole un mayor riesgo y compromiso al que originalmente tuvo en miras al momento de garantizar el cumplimiento del contrato.

• Las deudas por falta de diferencia de precio se podrán abonar en un mínimo de 3 y en un máximo de 12 cuotas, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de abril de 2021. No se contempla ningún tipo de actualización ni intereses, lo cual, ante le enorme inflación proyectada cercana al 45%, provocará un grave perjuicio al locador.

Comentario: Nos remitimos a la explicación brindada dos puntos más arriba.

• Las deudas derivadas de la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, que pudieran generarse hasta el 31 de marzo del año en curso, deberán abonarse en al menos 3 cuotas y como máximo en 12 cuotas, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de abril de 2021.

A los montos adeudados podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina.

Comentario: Se continúa postergando el pago de las deudas por falta de pago de las obligaciones contractuales del locatario, siendo exigible la primera cuota a partir del mes de abril de 2021. Recordemos que ahora el monto adeudado podrá abonarse en un mínimo de 3 y un máximo de 12 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con un interés que no puede superar la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días que paga el Banco de la Nación Argentina, generando perjuicio al locador, ya que la inflación supera ampliamente dicha tasa.

• Hasta el 30 de septiembre de 2021 la mediación prejudicial en los procesos de ejecución y de desalojo resulta obligatoria y se incentiva la aplicación del esfuerzo compartido para dirimir en dicha instancia las cuestiones que se vinculen con el decreto.

Comentario: La mediación será de carácter obligatorio en todos los procesos de ejecución y de desalojo que se inicien hasta el 30 de septiembre de 2021.

A su vez, se promueve la aplicación del esfuerzo compartido para resolver en mediación aquellas cuestiones derivadas de los desalojos y/o deudas generadas en el marco de relaciones locativas, lo que potencialmente generará una falta de cumplimiento en las obligaciones de los locatarios, ya que el esfuerzo compartido importa que el locador haga concesiones (léase quitas) en favor del locatario, con tal de que éste pague cierta parte de la deuda.

Al igual que el Decreto 766/2020, ninguna mención se ha hecho a la reglamentación del trámite de invocación y demostración de vulnerabilidad del locador que contempla el art. del DNU 320/2020, como único mecanismo de defensa que tiene el locador frente al inquilino que intenta valerse del congelamiento de los alquileres, lo que deja en una delicada situación a aquellos locadores que dependan del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente. Esta falta de reglamentación, realizada adrede, que imposibilita la prueba de la misma, vulnera la garantía constitucional de igualdad ante la ley (art. 16 Constitución Nacional)

Ciertamente, estas medidas trajeron una gran presión sobre los precios de los nuevos contratos de alquiler de inmuebles que se encontraban desocupados, lo que fue percibido por inquilinos que, rápidamente se comunicaron con locadores para anticiparles su voluntad de pagar los incrementos pactados en forma inmediata o cuando mejore su fortuna, pero sin acogerse a los plazos del DNU. En ese contexto, se han celebrado numerosas prorrogas contractuales, demostrando los inquilinos que también comprenden que el locador vive de los ingresos que le genera el alquiler.

Por su parte, los locadores también mostraron que no son los “vampiros” que el Gobierno pretende que los locatarios vean, puesto que una gran mayoría de alquileres comerciales e industriales que se vieron afectados, locadores y locatarios acordaron nuevos precios e incluso quitas, todo ello por fuera de lo que establecen estos DNU.

Algo parecido pasó con los alquileres de vivienda, en los cuales los locadores dieron facilidades de pago e incluso quitas a sus inquilinos cumplidores que se vieron afectados.

Sin embargo, como pasa siempre, hubo muchos que se aprovecharon de la situación, viéndose casos de inquilinos que no encontrándose tan afectados por la crisis, puesto que mantuvieron sus ingresos, igualmente decidieron acogerse al DNU, provocando perjuicio en sus locadores.

Recordemos que los locadores, en su gran mayoría son personas que tienen una o dos propiedades destinadas a alquiler, las cuales fueron heredadas o adquiridas luego de años de trabajo, y que además son personas que viven en el país, es decir, que sufren los mismos avatares económicos que sus locatarios y que en muchos casos su economía diaria depende en gran medida de los ingresos que le generen la renta de los inmuebles. No estamos frente a grandes empresarios inmobiliarios que tienen el monopolio de los inmuebles y se aprovechan de la situación de indefensión de sus inquilinos, como ocurre en otros países.

Por ello, medidas de este calibre deben ser tomadas con mucha delicadeza y con una buena lectura de los tiempos. Está claro que ninguno de estos parámetros respetó el Poder Ejecutivo, ya que el DNU 66/2021 viene a implementarse (extenderse) a destiempo, porque la economía se encuentra muy complicada para todos y, con poca delicadeza luego que los impuestos en general (inmobiliario, bienes personales, monotributo, etc.) han sufrido un gran incremento que afecta tanto a los locadores como a los locatarios.

Este DNU en tiempos en que los mensajes políticos hablan de igualar (obviamente para abajo) ya que se denosta a la meritocracia, parece equilibrado -en forma negativa-, perjudicando a ambas partes.

Por Enrique Abatti y Enrique Abatti (h)

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