Al lado de Belgrano R: el barrio porteño en el que todo está a 5 minutos

“Cuando empezamos era, básicamente, vender un sueño”. Así describe Diego Rybka, titular de la desarrolladora UnoenUno, su primera experiencia de construir en el barrio porteño que se desarrolló en el corredor Donado Holmberg (DoHo). Y, por cierto, no apeló a una metáfora: definitivamente, la zona ubicada entre Villa Urquiza y Belgrano R no se veía como lo hace hoy y a la hora de invertir había que confiar en la evolución de un espacio degradado de la ciudad.

El actual DoHo es un área residencial llena de verde con su polo gastronómico moderno, que surgió como consecuencia de recuperar 14 manzanas en las que fueron expropiados varios inmuebles en 1977 para la construcción de la Autopista Central 3, diseñada por el último gobierno de facto. Durante los 80, el proyecto quedó sin finalizar y la traza comenzó a ser ocupada.

En 2009, a partir de la ley 3395 para la creación del nuevo barrio parque, comenzaron las construcciones de los pasos bajo nivel de las calles Donado y Holmberg, la creación de una escuela modelo; el nuevo edificio y mudanza de la Sede Comunal 12, además de las primeras viviendas para los habitantes del sector 5 de la traza -el otro sector es el 4-, entre Congreso y avenida de Los Incas.

Lo que siguió, ya en los inicios de la segunda década de este siglo, fue la construcción de los nuevos desarrollos. “Hoy, este corredor ya redefinido con una arquitectura moderna, se ha transformado en un área muy atractiva, llena de modernos edificios de departamentos, espacios verdes y una energía vibrante comparable con los barrios más modernos de las ciudades más importantes del mundo”, detalla Mariano Bellagamba, titular de la inmobiliaria homónima con actividad en la zona.

De ayer a hoy

“El corredor representa una verdadera transformación urbana, tal vez la última que hubo en la ciudad”, retoma Rybka, consultado por el paso del tiempo y explicando que el DoHo fue una iniciativa que implicó la creación de vivienda social, amén de que comprometió al desarrollador a circunscribirse a emprendimientos de seis niveles, más un diseño de veredas dobles, bicisendas y mucho verde.

En concreto, la traza generó un parque lineal que aporta 18.200 m². De acuerdo con Rybka, responsable de Mo Ho, Casa Ho y Mendoza Ho, las tres iniciativas de la desarrolladora en el corredor ya concluidas, se logró una armonía entre las viviendas sociales y los nuevos desarrollos. “Y con relación a lo comercial, la propuesta gastronómica aportó cierta nocturnidad, y también se alinea con el concepto de tenerlo todo cerca de casa”. Tal vez el mejor secreto del barrio: convertirse en una “ciudad de solo cinco minutos”, antes de la pandemia.

Además de un cambio en el paisaje, el paso de los años, indica Rybca, representó una revalorización. “El corredor ha defendido los valores”, subraya, compartiendo que quienes compraron en pozo cuando los proyectos se iniciaron pagaron US$1600/m²; emprendimientos que, después, terminaron vendiéndose a US$3000/m². “Me acuerdo que allá, por 2011 o 2012, se abonaba una cuota de $6000 por mes”, evoca, en relación a los primeros compradores, a quienes califica -qué duda cabe observando los números- de “visionarios”.

Cuando el tema son los precios, Bellagamba afirma que los departamentos se están vendiendo en la actualidad, en promedio, entre US$2600 y US$3100/m², dependiendo del tipo de unidad y edificio. “La disponibilidad es baja simplemente porque la demanda es alta, lo que habla de la popularidad del lugar”, enfatiza a la hora de analizar el mercado. “La demanda es tan fuerte que es difícil compararla con cualquier otro barrio de la ciudad”, subraya.

Para Gustavo De Simone, CEO de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias, los pedidos de viviendas en la zona han aumentado debido a la ubicación estratégica del barrio, su conectividad con el transporte público y la cercanía a servicios, como escuelas y centros de salud. La consulta con el GPS respalda la info, y revela la proximidad del corredor con la avenida Triunvirato y el subte B.

“En este marco, se produjo un aumento en los precios de las propiedades, tanto en venta como en alquiler”, continúa De Simone. “De hecho, no hay casi oferta de alquileres sobre Holmberg, aunque sí en zonas aledañas. Por ejemplo, un monoambiente en los alrededores se ofrece a $200.000 por mes, y un dos, a $250.000″, puntualiza.

Qué hay de nuevo

Aun cuando hay cuadras muy consolidadas, también hay oferta nueva, la mayoría se encuentra rodeando la plaza Zapiola, al 2000 de Mariano Acha. Allí, explica Osvaldo Mertnoff, titular junto a Matías Benenzon de la desarrolladora Beme, hay al menos seis obras en curso, más otras dos que se avecinan en terrenos que se vendieron recientemente. “Efectivamente, es por donde crece el corredor, alrededor de la plaza, que es donde se ha generado una especie de micrositio”, define.

Justo ahí, Beme tiene dos proyectos: DoHo Plaza I y II, con fecha de entrega en octubre de este año y en febrero de 2025. Según explica el arquitecto Mertnoff, la vista a la plaza es decididamente un plus. “Todos los departamentos, aún los monoambientes, poseen balcones aterrazados, con parrilla, que buscan integrarse con el verde que los rodea”, agrega, conjugando locación y diseño.

La oferta en pozo arranca en los US$2100/m², “y se está vendiendo muy bien”, sostienen en la desarrolladora, donde subrayan que hay mucho interés por el barrio, sobre todo, de consumidores finales. “Y retomando los valores, es un precio que, a futuro, puede rondar los US$2800/m² o US$3000/m²″.

Desde Baigún Operaciones Inmobiliarias comparten que también tienen dos iniciativas en construcción en el área de la plaza Zapiola. “La zona del DoHo está rodeada de hermosos árboles y gran vegetación, es una joya urbana es el pulmón verde que todos quisieran tener a pasos de su hogar”, apunta el director comercial de la firma, Matías Chirom, analizando las causas por las que las preferencias recaen en el corredor.

¿En qué consiste esta oferta, puntualmente? Según detalla Chirom, Acros Donado, en Donado al 2000, es un proyecto de ocho pisos emplazado en un terreno de 28 metros de frente, con departamentos de dos ambientes que arrancan en los US$133.000, mientras que Acros Juramento, en Juramento al 2000, es un emprendimiento con unidades de uno, dos y tres ambientes, todas al frente con vista a la plaza, más un amplio local en PB.

Los que compran y los que visitan

“El corredor es elegido principalmente por jóvenes que siempre vivieron por la zona y familias que eligen vivir en un lugar apacible, pero que a la vez cuenta con opciones gastronómicas y comercios; y en un barrio que no para de crecer pero que al mismo tiempo mantiene su espíritu tranquilo y a pie”, completa Chirom.

De acuerdo con todas las fuentes consultadas, los interesados en el corredor son principalmente vecinos de los barrios de Coghlan, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón y Saavedra. “Jóvenes profesionales que buscan la vida urbana pero con un poco de tranquilidad”. Los mismos barrios aparecen mencionados cuando se consulta por los habitués a los restaurantes del corredor.

La oferta gastronómica, como se dijo, funciona de día y de noche, aunque, bajo el sol, lo cierto es que en el corredor -ya sea por su amplitud, ya sea por su paisaje, ya sea por su tránsito pausado- se respira cierto aire vacacional. Para los que van de paseo, pueden acercarse a la plaza Monroe, sobre esta avenida en la intersección con Holmberg, que también forma parte de la recuperación del área de la traza de la ex autopista 3 y que tiene las esculturas del arquitecto Clorindo Testa.