Por qué el precio del usado se convirtió en el nuevo problema del mercado inmobiliario: “Tiene un atraso de casi el 30%”
Especialistas y desarrolladores analizaron el regreso del crédito hipotecario y la necesidad de ajustar las expectativas de precios en un mercado que intenta salir de su estancamiento
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LA NACIONCandela Contreras
“La gran decepción de estos últimos dos años es el precio de las propiedades usadas y para mí eso determina un poco todos los grandes problemas que está teniendo el sector inmobiliario”, sentenció el economista Federico González Rouco durante el Foro de la Construcción Converge, que se realizó en la Bolsa de Comercio de Rosario.
Las palabras de González Rouco marcaron el pulso del evento, donde economistas y desarrolladores coincidieron en un diagnóstico claro: el sector pudo salir del estancamiento macroeconómico, pero ahora enfrenta el desafío de normalizar sus precios relativos en un escenario de costos en dólares que no planean retroceder.
Pero, ¿por qué esto es así? El economista argumentó que a pesar de los cambios en el contexto político y económico, el mercado mantiene problemas estructurales que impiden un despegue definitivo de la actividad.
Es más, “el valor del metro cuadrado usado está atrasado cerca de un 27%”, afirmó el economista de la consultora Empiria. De acuerdo a sus estimaciones, si se lo compara con variables como el costo de construcción, los salarios en dólares y otras alternativas de inversión, el precio actual quedó rezagado.
Ese descalce, explicó, no es menor, sino que tiene efectos directos sobre el funcionamiento del mercado: desincentiva la venta porque los propietarios no convalidan precios más bajos; hay menos operaciones porque se frena la rotación de propiedades; impacta en el desarrollo, ya que sin precios de salida más altos, los números de los proyectos nuevos no cierran.
El resultado es un mercado que parece activo pero que en realidad está estructuralmente trabado. “El precio del usado termina ordenando todo el resto del mercado”, sintetizó.
Mientras tanto, el crédito hipotecario, aunque en fase de recuperación, todavía representa una porción mínima de las operaciones totales del país. El experto remarcó que, a diferencia de otros países donde el financiamiento cubre gran parte de la compra, en la Argentina el comprador con crédito constituye una minoría excepcional.
Usados vs. construcción: la principal brecha en la actualidad
Mientras el usado quedó rezagado —un 27%—, el costo de construcción hizo el recorrido inverso. Tras la estabilización cambiaria, la economía dejó atrás un período de costos artificialmente bajos en dólares y entró en una etapa de inflación en dólares.
Ahí aparece la principal distorsión del sector: costos de construcción en niveles altos y precios del usado que no acompañan a esta suba.
Desde la mirada de los desarrolladores, ese fenómeno tiene consecuencias concretas: la brecha impacta de lleno en la rentabilidad. Muchos desarrollos que se proyectaron con costos sensiblemente más bajos terminaron enfrentando estructuras de costos que subieron entre 40% y 70% en dólares.
Es más, Alan Mohadeb, director de la desarrolladora Grupo Portland, explicó que muchos proyectos que se habían planeado con costos cercanos a los US$1100/m² terminaron ejecutándose por encima de los US$1800/m².
"Los márgenes se comprimieron al límite y, en muchos casos, directamente desaparecieron", según coincidieron otros desarrolladores.
El empresario subrayó que el 80% de los cuatro millones de metros cuadrados en construcción en la ciudad de Buenos Aires corresponde a obras pequeñas, cuyos responsables no previeron la escalada de costos reales.
Los desarrolladores que acompañaron a Mohadeb en el panel -Lucas Salim, de Grupo Proaco, y María José Correa, de Torre Puerto- coincidieron en que la transición de la gestión de urgencias a la administración de eficiencias marca la nueva etapa del negocio. “El desafío pasa por la capacidad de adaptación en un mercado históricamente sin crédito", dijo Salim.
La falta de crédito histórico obligó a las empresas a crear sus propios vehículos de financiamiento, aunque todos admiten que el retorno de los préstamos bancarios es el único camino hacia una escala masiva.
Por su parte, Correa planteó un cambio de modelo: menos preventa y más participación de capital institucional, con foco en desarrollos orientados a la renta y a la generación de flujo.
Pero además de la presión de costos mencionada, Mohadeb remarcó que el precio de la tierra se mantiene elevado, con incidencias que no bajan en determinadas zonas consolidadas de CABA, donde en muchos casos no bajan de los US$800/m². El problema es que ese valor no se ajustó al nuevo contexto de costos y precios.
“El dueño de la tierra sigue con expectativas de otro ciclo”, comentó, en referencia a valores que responden a un mercado previo, con costos más bajos y mayor liquidez.
Por eso, muchos desarrolladores empezaron a mirar fuera de los corredores tradicionales, donde las incidencias pueden ubicarse por debajo de los US$200/m² como por ejemplo Vaca Muerta, en Neuquén, “lo que permite recomponer márgenes incluso con costos de construcción similares”.
¿Construcción cara o proceso de normalización?
En ese contexto, apareció otra lectura. En términos macroeconómicos, para el economista Esteban Domecq, de Invecq Consulting, la construcción no está cara, sino que se está normalizando luego de un período en el que los costos habían caído a mínimos históricos por un tipo de cambio distorsionado.
El experto considera que el sector dejó atrás esa etapa de costos artificialmente bajos para situarse en una posición de media tabla, donde la mano de obra mantiene valores accesibles, pero los materiales reflejan la inflación internacional de insumos como el acero y el aluminio.
“El problema no es el nivel, sino la velocidad del ajuste”, explicó. Según su análisis, los costos en dólares subieron más rápido que la capacidad de reacción de la demanda, lo que generó un freno en la actividad. “Veníamos de un dólar de explosión nuclear que situaba los costos en mínimos históricos de los últimos 60 años”, explicó.
En ese marco, Domecq aportó datos que explican por qué el sector sigue golpeado pese al cambio de clima macro. Según detalló, la actividad de la construcción se ubica todavía alrededor de un 17% por debajo de los niveles de 2022, lo que refleja que la recuperación no logró consolidarse.
La caída es aún más marcada en la obra pública, donde el ajuste fiscal impactó de lleno y hoy se encuentra cerca de un 75% por debajo de sus niveles previos, dejando a la actividad prácticamente sin uno de sus motores históricos.
Pero además, Domecq sumó un dato clave: la contracción no se explica solo por la falta de obra nueva, sino también por el arrastre de un período previo de sobrestock de materiales. Durante los meses de mayor incertidumbre macro, muchas empresas habían acopiado insumos, lo que permitió sostener obras en ejecución aun cuando el despacho de materiales se desplomaba. "Ese colchón ya se agotó, y ahora la caída se refleja con mayor claridad en la actividad real", contó.
Aun así, el economista planteó que el sector tiene potencial de recuperación en el nuevo esquema económico. En un contexto de estabilidad, menor inflación y reaparición del crédito, la construcción podría transformarse en uno de los principales motores del crecimiento. Sin embargo, esto no será inmediato: Domecq estimó que el proceso de normalización podría demorar entre tres y cinco años, en línea con la necesidad de recomponer demanda, financiamiento y niveles de inversión.
Desde una mirada financiera, el analista Claudio Zuchovicki planteó que la premisa de si el mercado está caro o barato depende, en gran medida, de las expectativas sobre el futuro económico. “Depende de lo que el país prometa hacia adelante”, planteó.
El experto sostuvo que la construcción es la actividad que más empleo genera, destacando que su impacto laboral es superior al de otros sectores económicos. Argumentó que el retorno del crédito hipotecario funciona como una herramienta de “justicia social”, ya que permite que personas que no tienen el capital total de antemano puedan acceder a una vivienda.
En ese sentido, consideró que el crédito en UVA, en el contexto actual, vuelve a ser una alternativa viable. Con valores de propiedades relativamente bajos en términos históricos, la ecuación, según su mirada, tiende a cerrarse en escenarios de estabilidad: si la economía mejora, el activo se valoriza; si hay una corrección, la deuda se ajusta en términos reales.
El economista González Rouco insistió en que la demanda por vivienda propia es prácticamente infinita, dado que cuatro de cada 10 jóvenes viven con sus padres porque no les alcanza el ingreso para alquilar ni para comprar. Sin embargo, esta demanda no se materializa en operaciones debido a la falta de crédito y a un mercado que todavía opera como una “pecera chica”, limitada a quienes tienen el dinero de contado.
¿Oportunidad o preocupación?
El atraso del 27% en el valor del metro cuadrado usado, según la estimación de González Rouco, deja al sector frente a una disyuntiva.
Por un lado, puede interpretarse como una oportunidad de entrada por estar en valores “baratos”. Pero por otro lado, también funciona como una señal de alerta: refleja un mercado que todavía no encuentra un precio de equilibrio que satisfaga tanto a la oferta de obra nueva como a la demanda de usados.
Esta tensión entre el costo de construcción al alza y un mercado de usados que no termina de reaccionar constituye el eje central de las dificultades actuales. La solución, para los analistas, dependerá de que las condiciones de financiamiento bancario no solo aparezcan, sino que se mantengan estables en el tiempo, evitando las fluctuaciones drásticas que marcaron la historia del crédito hipotecario nacional.
El encuentro contó con la presencia del intendente de la ciudad, Pablo Javkin, junto a autoridades de la provincia de Santa Fe. Analistas, economistas y referentes del sector analizaron el contexto macroeconómico y las perspectivas con el relato de experiencias, tendencias y casos concretos.
Los expositores coincidieron en que el 2026 podría marcar el inicio de una etapa más sólida. Pero mientras el precio del usado siga sin acompañar, el crédito hipotecario no crezca y los costos de construcción se mantengan en niveles elevados, el mercado seguirá en ese punto de estancamiento.
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