Qué pasará con las propiedades: los empresarios del sector dieron las 15 máximas que anticipan si es momento de comprar

No se esquivó ningún tema: ¿bajará el costo de construcción?, ¿los precios de las propiedades seguirán subiendo?, ¿cuál es el futuro de los créditos?, ¿qué barrios son los que tienen potencial?, ¿queda expuesto impositivamente quien destina los dólares que tiene en el colchón a la compra de un inmueble?, ¿cuánto pesa la oficina a la hora de lograr que la gente vuelva a la presencialidad?, ¿cuál es la inversión inmobiliaria que deja la renta más alta?

Estas son sólo algunas de las preguntas que se respondieron en el Summit de Real Estate de LA NACION.

Los 29 speakers respondieron preguntas picantes en un contexto que promete un futuro alentador, pero una vez superados algunos desafíos. Sin ir más lejos, el aumento de más del 80 por ciento del costo de construcción en dólar MEP desde enero del 2024 bajó los márgenes de rentabilidad de los desarrolladores. Además, la demanda se vuelve cada más selectiva y exigente, mientras los préstamos hipotecarios para seguir creciendo necesitan sortear la tensión que genera la liquidez del sistema financiero para prestar a largo plazo. “Hoy, este crédito representa apenas el 0,2% del PBI”, detalló el economista Federico González Rouco y aportó datos regionales: “Paraguay tiene el equivalente a 130.000 créditos más que nosotros, y Chile, 1.800.000. Por lo que, salvo Venezuela, somos el país peor parado de América Latina”, sintetizó en su presentación.

Sin embargo, estos desafíos que planteó el economista no congelaron las inversiones en proyectos y tierra.

Arriba y abajo del escenario, los empresarios coincidieron en que el sector atraviesa un proceso de transición y no dudaron en que se viene una gran etapa. “El río está bastante complicado, pero lo que hay en la otra orilla es espectacular”, lo sintetizó González Rouco. Una frase que se sustenta en estas 15 máximas que dejó el Summit y anticipan la agenda que viene.

1) Los precios de las propiedades seguirán subiendo

Leandro Molina, director de Clasificados del Grupo QuintoAndar, dueño de Zonaprop, adelantó que en los primeros seis meses del año, los precios de publicación de los departamentos aumentaron 4,4%. En este contexto, un dato que sorprende fue el aumento del 7% en el volumen de oferta en la ciudad de Buenos Aires. Esto quiere decir que hay más propietarios dispuestos a vender y una demanda que convalida las subas de los valores. Esto viene acompañado de un stock que disminuye mes a mes. “La combinación de ambas tendencias nos permitiría asumir que los avisos están encontrando demanda. Hoy un aviso en CABA dura en promedio 71 días publicados”, detalló el ejecutivo. Miguel Ludmer, presidente de Interwin, reconoció que “el dólar está retrasado, quedó bajo en relación a la inflación”. Una reflexión a la que Diego Cazes, director de L.J. Ramos, agregó: “El rescate de las obras nuevas tiene que ser obligatoriamente que el usado suba de precio”.

2) El costo de construcción no bajará

Aumentó 80 por ciento al valor dólar MEP desde enero del 2024, mientras los valores de venta en pozo lo hicieron entre el 10 y 15 por ciento. Por esa diferencia los desarrolladores enfrentan una baja del margen de rentabilidad del negocio. “Hay que mejorar la productividad”, sintetizó Gerardo Azcuy, director General de la desarrolladora Azcuy en la charla que compartió con desarrolladores y reconoció que “los precios en dólares estuvieron estables o a la baja desde abril de 2018. Es decir, están atrasados en un contexto de inflación en dólares en el mundo del 5% anual”, agregó. Fabián Narvaez, presidente de Narvaez, profundizó sobre el tema: “El desarrollador no puede vender por debajo de su costo, ni tampoco a la par, entonces estamos viendo obras que bajan su ritmo, frenan o venden menos, porque si aumentás el precio, las compraventas se detienen”.

3) El futuro de los créditos hipotecarios genera incertidumbre

González Rouco cuantificó que, en lo que va del año, ya se otorgaron cerca de 20.000 préstamos, a los que se suman otros 10.000 de 2024. Aun así, señaló dos obstáculos importantes: la suba de tasas y la falta de liquidez. “La tasa promedio en los bancos -salvo el Nación- subió cuatro puntos”, advirtió. Este dato es importante, ya que cuando los bancos suben las tasas de sus líneas de préstamos, se dificulta la posibilidad de acceder, porque la cuota se encarece y, en consecuencia, los ingresos demostrables también. De todas formas, Daniel Mintzer, CEO de G & D percibe señales de mejora: “El año pasado la gente no podía comprar con lo que ganaba, compraba con lo que ya tenía. En cambio, hoy compra con lo que ya tiene y un poco con lo que va a ganar”, comentó y aclaró que él habla con conocimiento de causa porque le vende a ese segmento: “Los que buscan departamentos de entre US$50.000 y US$100.000”.

4) El movimiento de los usados derramará en los nuevos

Esta máxima la dijo Azcuy. Es que los desarrolladores creen que los proyectos prevalecen en todos los contextos y cuando uno lo mira a largo plazo lo que estamos atravesando ahora, después se tiende a equilibrar. “Una vez acabado el stock de usados empieza llegar nuestro momento”, enfatizó Marcos Juejati, presidente de NorthBaires. “¿Eso cuándo sucederá? Históricamente en un año o un año y medio después de que se disparan los costos, el mercado empieza a validar los nuevos valores″, respondió. Pero hay que esperar. Santiago Mieres, director de la inmobiliaria homónima detalló el alza en el costo de construcción dio lugar a una nueva vedette que es el usado. “En zona norte se puede conseguir un usado a los valores similares de un producto del mismo tipo en pozo. Con lo cual el comprador prefiere no esperar los tres años del período de construcción y compra el usado que le da una renta a partir de mañana”. En definitiva, reconoció que en la medida en que no haya una estabilidad y previsibilidad en el costo de la construcción, todo lo que sea pozo o venta de lotes va a quedar un poco restringido.

5) Fideicomiso al costo, la apuesta de Costantini

Hace poco más de un mes, Consultatio compró el 51 por ciento de Argencons, en una operación que generó curiosidad en el sector. Gonzalo de la Serna, CEO de la empresa del creador de Nordelta, y Carlos Spina, socio de la compañía creadora de Quartier, aprovecharon la ocasión para responder todo. “Tenemos un diagnóstico de aumento de la competencia, que genera compresión de márgenes. Y nos pareció atractivo el modelo de negocio que viene desarrollando Argencons, el del fideicomiso al costo”, sintetizó de la Serna, las razones de la asociación y agregó: “Nos parece un modelo ganador, porque es más probable que una persona que hoy no puede comprar y quiere acceder lo haga al costo, que pagando un margen”. Del otro lado, como vendedor, Spina dio argumentos similares: “Es un modelo que cuando se estresan las variables macro muestra su fortaleza”, afirmó y reconoció que si bien en la Argentina la creencia es que el negocio del desarrollo no está apalancado, si lo está. “Lo que pasa es que no tiene una tasa explicita como cuando no se paga un crédito, pero hay una variable de ajuste que es el tiempo de obra. En el fideicomiso al costo si la obra no está suscripta al 100 por ciento no arranca y, cuando lo tenemos, todos queremos que termine rápido, lo cual termina siendo una garantía”, analizó. Otro dato, en la historia de la empresa no hubo ninguna ejecución.

6) La integración vertical ayuda cuando el margen oprime

Azcuy defendió su modelo es end-to-end, integrando todas las etapas del desarrollo inmobiliario. “Te permite tener eficiencia en los costos, porque tenés alineados los intereses opuestos, clave en este momento”, resume el empresario con 200.000 metros cuadrados entregados y 100.000 m² en ejecución. Jeremías González Toledo, director de la desarrolladora Inarch con proyectos en Núñez y Palermo, entre otros barrios, coincidió: su estrategia es integrar múltiples unidades de negocio bajo una misma estructura, desde arquitectura y construcción hasta limpieza, marketing y fideicomisos, lo que mejora la trazabilidad y eficiencia del proceso completo.

7) Los desarrolladores están comprando tierra

Los empresarios miran oportunidades de terrenos: quedarse con los dólares de las unidades en pozo que venden en un contexto de costo en alza no les sirve. “Los terrenos es lo único que la IA no va a poder replicar”, agregó de la Serna. Así justificó la última compra de Consultatio que después de siete años volvió a adquirir tierra en la ciudad de Buenos Aires, en el barrio de Cañitas. Además, adelantó que tiene otro terreno en la mira: “Es una joyita y está en la ciudad”.

8) Las medidas para incentivar el uso de los dólares en el colchón tiene sus reparos

En su presentación, el tributarista Sebastián Domínguez aclaró que las medidas del Gobierno “no son una solución estructural”. Señala que hay incentivos, como toda la información que deja de recibir ARCA, pero también puntos críticos como que no fueron aprobadas por el Congreso, además, no hay proyecto de reforma del Régimen Penal Cambiario. Esto implica que alguien que compró dólares en el mercado blue, puede tener un problema de persecución final. Además de que no se aplica la presunción de exactitud a otros impuestos, como bienes personales, entonces uno podría quedar liberado de ganancias e IVA, pero no de bienes personales. Tampoco contempla impuestos provinciales y tasas municipales porque es una ley nacional, entonces las provincias y CABA deberían dictar normas similares. Ni siquiera pueden adherirse, tienen que modificar sus códigos fiscales. Por último, los monotributistas no están comprendidos en este paquete.

9) Uruguay atrae a los argentinos con nuevos proyectos

Costantini compró dos tierras muy grandes en Uruguay, 170 hectáreas en Carrasco para hacer una urbanización abierta; y 145 en Punta del Este, para hacer otra urbanización vinculada al polo con La Dolfina. Mientras que Argencons, con su marca Quartier colocó en tiempo récord la primera torre de un edificio de 24 pisos a pasos del puente de La Barra. “Suscribimos por US$3300/m² en unidades de tres y cuatro ambientes planteadas para ser vividas durante todo el año”, detalló Spina, quien lanzará la suscripción de la segunda torre en los próximos meses.

10) Saavedra, Colegiales y Chacarita, los barrios que prometen.

Los brokers reconocieron que son zonas bien conectadas y verdes, que los jóvenes tienen en el radar. “Son lugares a los que se accede fácilmente desde el corredor norte y que también son rápidas para trasladarse hacia el centro”, afirmó Facundo de Achával, director de Toribio Achával. Recoleta también atrae, Juejati anunció que construirá un nuevo proyecto en Santa Fe y Anchorena en el que ya está vendiendo en pozo a un promedio de US$4500/m². “Nos gusta mirar las cuadras y manzanas dentro de los barrios”, explicó. Mientras que en el panel de brokers, Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, reconoció que es un barrio muy buscado y posicionado para una demanda más tradicional.

11) Crece el sistema de construcción modular

“La situación está dada para que los sistemas industrializados tomen mucho más protagonismo, sea de acero o de hormigón, pero con otra lógica. Que en 2025 el método de construcción sea pegar un ladrillo al lado de otro suena bastante extraño”, disparó Lucas Salvatore, presidente de Idero -empresa especializada en construcción modular-, quien destacó que, mientras el metro cuadrado de un sistema tradicional cuesta US$1500, en este tipo ronda los US$1000. El empresario construye en su planta de Moreno: es una línea de montaje donde por una puerta entra la materia prima y 200 metros después sale la casa terminada.

El foco actual de su compañía está en Añelo, corazón productivo de Vaca Muerta. “Hicimos ahí cuatro edificios y estamos en este momento fabricando y construyendo dos más. El último, por ejemplo, que se llama Añelo Central lo montamos en 28 días corridos y fue el primer edificio modular de seis pisos en la Argentina”, afirmó y dio números de cuánto rinde: el inversor tiene la posibilidad de entrar al comienzo y salir cuando está terminado al año con un markup de un 20%.

En tanto Issel Kiperszmid, director de Dypsa está avanzando hacia modelos industrializados, pero con hormigón que se realizan en fábrica “Producís todos los paneles de una casa o de un edificio de cinco pisos, donde cada panel tiene su ID. Vienen con todas las instalaciones y luego lo llevás y lo montás en el sitio”, señaló. El empresario ya arrancó con ese sistema en un proyecto en Ezeiza, donde ya tiene las primeras unidades de muestra. “El costo de producción se baja aproximadamente un 15%, y nuestro objetivo es llegar a reducirlo un 25%, pero fundamentalmente reduce muchísimo los plazos”, afirmó.

12) La avenida Maipú gana protagonismo

Hasta hace 10 años los grandes proyectos de desarrollo en zona norte estaban concentrados principalmente sobre Libertador. Maximiliano D´Aria, director de la inmobiliaria homónima, explicó que esto cambió: “Con la llegada del metrobús, empezaron a generarse desarrollos más modernos con zócalos comerciales. Hoy es un corredor con mucha demanda”, añadió. Asimismo, Narvaez aclaró que otro motivo de este renacer en el corredor Maipú es que “en Libertador escasea la tierra disponible y, además, en Maipú la normativa permite una mayor posibilidad de altura, es más generosa y eso determina un mayor emprendimiento y una ventaja económica para el desarrollador”.

Por otra parte, al tener tickets más económicos posibilita un mayor acceso al crédito hipotecario que Libertador. Sin embargo, este corredor no solo sumó proyectos residenciales sino también de locales. “Hoy ya vemos fachadas de lo que tiene que ver con lo comercial y la gastronomía, muy distintas a las de antes”, señaló Santiago Mieres, director de la inmobiliaria que lleva su apellido.

13) El real estate se reinventa: hay que innovar

Ezequiel Pascual, director de Ingeniería de la división Window Solutions para América en Rehau, una de las empresas especializada en sistemas de ventanas de PVC, puso el foco en cómo esta opción constituye una alternativa eficiente en cuanto a eficiencia energética y acústica. “El reemplazo de ventanas viejas por nuevas permite ahorrar hasta un 68% de energía y reducir los gastos de climatización”, aclaró en el panel que compartió con Juliana Dommel, directora de La Providencia Country Club, quien analizó cómo los desarrollos en espacios verdes cobran protagonismo, no solo por la amplitud, sino por su vínculo con una mejor calidad de vida. “Los que quieren estos lugares son personas que eligen realmente cómo quieren vivir, cómo pasar su tiempo libre y con quién”, explicó. El crecimiento de este tipo de propuestas responde a una demanda más consciente, que prioriza el bienestar integral y el sentido de pertenencia. Pero, además, están los deportistas que “generan una gran tracción”, según la ejecutiva. Por otra parte, Anabela Santos, CEO y Cofundadora de Inarch, puso otro tema sobre la mesa: el sector tiene un enorme potencial creativo, pero el camino está en las nuevas generaciones. “Nos abren y nos comunican los modos de habitar, las últimas tecnologías”, comentó, al destacar que su hijo Jeremías se incorporó al directorio de la empresa familiar. “Hacen preguntas incómodas y necesarias. Será nuestra capacidad de escucha y flexibilidad lo que nos haga estar al día”, agregó.

14) Las oficinas ante el desafío de generar bienestar

Los referentes que formaron parte del panel de espacios corporativos coincidieron en que la oficina le tiene que dar a los empleados algo distinto para que vayan a ese lugar. “La experiencia social, la experiencia de un after hour, un café, un desayuno, algo que los integre socialmente en la oficina”, afirmó Facundo Gago, director ejecutivo de Desarrollo de Soluciones de JLL. Diego Kexel, gerente general de WeWork Latinoamérica agregó que "antes importaba la cantidad de metros cuadrados, ahora es ver cómo se va a usar la oficina y entender por qué se necesita este espacio o aquel otro". Fernando Novoa Uriarte, socio de Newmark, puso otro punto sobre la mesa: “Hoy todas las empresas compiten por el talento y el activo, y la oficina se ha convertido en un actor principal y estratégico para las empresas para atraer y retener ese talento”. Un tema que no es menor que aporta Novoa Uriarte es que hay solamente dos edificios registrados en obra actualmente en el mercado corporativo. Uno está en el corredor Panamericana y el otro está en Catalinas. Suman 85.000 m² entre ambos edificios. Uno va a estar listo para este año y el otro para 2028. Hoy el mercado vive un punto de inflexión donde los desarrollistas e inversores tienen que empezar a tomar decisiones y construir nuevos proyectos.

“Hay que ver hacia dónde se mueven las ciudades para contar con edificios de oficinas donde las personas viven”, advirtió Nicolás Cox, presidente de CBRE y agregó un dato: los desarrollistas están comprando tierra porque ven que la demanda está y va a estar. En el largo plazo, debería haber más y mejores metros cuadrados. Sobre el cierre, Rafael Nolazco, director general de Cushman & Wakefield, sintetizó que la demanda pide edificios tecnológicamente avanzados, sustentables, con biofilia (que tengan verde), que es donde la gente y los talentos de las empresas se sienten más cómodos para trabajar.

15) Los depósitos son la inversión inmobiliaria más rentable.

Alejandro Winokur, socio de Newmark anticipó un ciclo donde la oferta disponible será baja y las nuevas incorporaciones estarán marcadas por proyectos especulativos cuidadosamente planificados. Este análisis se desprende de datos de Newmark que aseguran que hay un 3,2% de vacancia, un valor de alquiler promedio de US$7,2/m² por mes, una absorción neta trimestral de 90.800 m², la más alta en años, superficie en construcción de 179.300 m² (en un 75% prealquilada) y 121.500 m² de superficie en construcción ya alquilada, además de una gran concentración de la actividad en zona norte. La rentabilidad está en el orden del 7% al 8% y hasta 12% en algunos casos. En tanto Christian Fucile, fundador de la empresa de naves industriales IMB amplió que “el inversor volvió porque hoy tenemos costos históricos de US$300/m² y, por ende, las rentas subieron; además, la ocupación es buena, especialmente en ubicaciones premium”, sostuvo y apuntó que es “una excelente alternativa de inversión en real estate, ya que un edificio demora cuatro años en construirse y una nave industrial tan solo meses y cada vez hay menos oferta”.

Por Carla Quiroga

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