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Divorcios: siete preguntas claves sobre lo que hay que saber a la hora de dividir las propiedades
Qué dice la ley y cómo corresponde repartir el valor de las propiedades; cuándo es necesario compensar a la otra persona
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Separarse es reacomodar muchos aspectos de la vida, y el económico es solo uno de ellos. Dentro de esta esfera, además, están las propiedades que la ahora expareja pueda tener en conjunto. ¿Cómo se organiza este reparto de bienes? Los expertos dan sus consejos sobre siete preguntas claves.
¿Qué dice la ley de divorcio sobre cómo se reparten los bienes inmuebles?
Cuando uno conforma un matrimonio, está haciendo un contrato social: la sociedad conyugal. A partir de la firma de ese contrato, todo el patrimonio producido por los socios cónyuges es en un 50% de cada uno. Al decidir en la separación se hace un rendimiento de cuentas del producido y se dividen los bienes muebles e inmuebles en mitades.
Esto comprende también a las deudas contraídas, por ejemplo, si compraron un departamento y todavía deben parte del crédito, el saldo a pagar es un 50% responsabilidad de cada parte.
¿Qué pasa cuando hay bienes heredados involucrados en la compra de un inmueble?
Es muy importante cuando la sociedad conyugal realiza la compra de un inmueble dejar bien aclarado en la escritura de compra la procedencia del dinero necesario para la misma. Es posible que alguno de los cónyuges posea en su patrimonio dinero procedente de una herencia, o que también su aporte dinerario sea el producido por un negocio, preexistente a la sociedad conyugal. Si el escribano interviniente hace mención al origen de los fondos aportados por los cónyuges, a la venta de ese inmueble cada parte podrá retirar su aporte, ya que se entiende que no corresponde a la sociedad conyugal.
¿Que pasa cuando se usó el dinero de uno de los conyugues de la venta de un bien inmueble para comprar otro ya en pareja?
Si se dejó constancia en la escritura de adquisición del inmueble ocurrida durante el matrimonio, de que dicha compra se realiza con fondos de origen propio, el inmueble debe considerarse propio en caso de divorcio. En caso de no haber dejado constancia en la escritura, el inmueble se presume ganancial, salvo que se pruebe lo contrario.
Si los bienes a repartir son de valores muy disímiles, ¿cómo se compensa la diferencia?
En esos casos se piden tasaciones a diferentes profesionales para aunar criterios de precios y poder así compensar los valores. La cuenta debe dar el 50% a cada parte. O sea, se suman ambos inmuebles y se divide por dos, a partir de ahí se puede negociar cómo queda el patrimonio en la división de bienes.
¿Qué impuestos se pagan en la separación de bienes?
En lo que respecta a impuestos, el titular de los bienes propios tributa por los mismos, y si son gananciales se divide el pago. Normalmente, si hay inmuebles se venden y se pagan los costos comunes de una escritura. En el caso de existir muchos inmuebles en la negociación de la división de bienes se le asigna a cada parte el inmueble correspondiente. Si una de las partes se queda con un departamento y la otra con otro, se hace la venta de la parte indivisa de cada inmueble, o sea: solo del 50%.
Si bien esto es lo usual, las partes pueden definir acuerdos distintos. Si producto de la liquidación de la comunidad los partícipes acuerdan asignar un bien en exceso a uno de los exconyuges, que es pagado al otro con dinero propio, entonces nos encontraremos frente a una operación que podrá ser a título oneroso o gratuito, y que deberá tributar como tal, y el pago está a cargo de quien se queda el inmueble.
Deberá en su caso analizarse si la asignación podría generar un impacto en materia de tributos provinciales, tales como, por ejemplo, el impuesto de sellos y/o el impuesto a la transmisión gratuita de bienes en la provincia de Buenos Aires. Si por el contrario frente a un desequilibrio económico, se establecen compensaciones o recompensas, en general, estas no generan impacto tributario para ninguno de los partícipes.
Si tienen un bien en alquiler que servía para sostén familiar y ahora será vivienda de una parte de la pareja, ¿es necesario compensar?
Si tienen un bien ganancial en alquiler y luego se lo queda uno de los cónyuges, debe realizarse una suerte de compensación que se llama “recompensa”. Esta puede establecerse en un solo pago o bien fijando una suma mensual que quien se queda con el inmueble debe entregarle a la otra parte
Además, si hay hijos y el producido de la renta de un inmueble es para ellos, lo que en realidad importa es como la ex sociedad conyugal se va a ocupar de generar los fondos necesarios para el sostenimiento de los hijos. Eso puede ser con el producido de un departamento o de una inversión, pero en definitiva los recursos necesarios siguen siendo responsabilidad de la sociedad conyugal.
¿Qué honorarios hay que pagar?
Antes de ordenar cualquier inscripción, ya sea de la sentencia de divorcio, de la liquidación de la sociedad conyugal acordada de manera privada o de ordenar liquidación judicial (reservada para casos en los que los cónyuges se niegan a dividir sus bienes de manera amigable), los jueces deben asegurarse de que se han pagado los honorarios regulados a los letrados intervinientes. Esto ocurre en los Juzgados de Familia de la Provincia de Buenos Aires, y no tanto, o nunca, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).
Los gastos de honorarios en la provincia de Buenos Aires hoy rondan los $120.000, más aportes previsionales del orden del 15%; por las acciones de divorcio con el plan de parentalidad y alimentos (distribución y acuerdo respecto del cuidado de menores) incluido en la presentación, los honorarios suben y quedan a criterio del juez, habiendo aquí una incidencia en relación con el monto de los alimentos. Por último, si la liquidación es judicial, o se incluye el acuerdo de liquidación privada en el expediente, también se regularán honorarios sobre este punto, los mismos irán desde al 8 al 23% del valor de los bienes. En la CABA la regulación es muy disímil.
Fuentes consultadas: Arq. Oscar Puebla, broker inmobiliario; Matías Desalvio, abogado; Santiago Mollard, socio del Estudio Nicholson y Cano; Cecilia Martín, socia del Departamento Tributario de Nicholson y Cano, y Patricia Sanmamed, abogada.
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