Vida de country: comprar un dos ambientes para hacer “base” en la Ciudad

La tendencia es clara: familias que migran al suburbano, en busca de verde y de cielo sin edificios recortados, aprovechando las ventajas del teletrabajo y las telecomunicaciones. Con ese marco, otra tendencia despunta: Buenos Aires se convierte paulatinamente en una ciudad dormitorio, que una, dos o tres veces por semana, cuando es necesario el trabajo presencial o asistir a alguna actividad educativa, social o cultural, brinda alojamiento a alguien que trasladó su hogar a las afueras, a un puñado de kilómetros de la Ciudad.

Se trata, en concreto, de un morador ocasional, que al momento de elegir dónde y cómo pasar esas horas en la ciudad de Buenos Aires, demanda un producto bastante preciso: un departamento, sí, pero sin los requisitos exigidos por el estatus de vivienda familiar, en principio, en materia de metraje. Bajo estas premisas, el dos ambientes se perfila como ideal, aunque tal vez no sea el mismo departamento de living más dormitorio que conocíamos hasta hoy.

“Si bien la mayoría de los que se mudaron al suburbano no renunciaron a su vivienda (y vida social) porteña, también están los que se fueron, vendieron sus cuatro ambientes y se compraron un dos”, comenta Ariel Rodríguez, titular de Value Bet Propiedades, firma con más de 20 años en el mercado y actividad en la zona Norte de la Capital Federal y en el Gran Buenos Aires, aludiendo a quien hizo cuentas y en pos del verde y el aire puro llevó a cabo al menos dos operaciones inmobiliarias.

“En general, es gente que trabaja en la modalidad home office, pero que quizás tiene que venir dos veces por semana y el día que la jornada laboral se le alargó, quiere contar con la posibilidad de tener dónde quedarse a dormir en la Ciudad sin manejar de noche nuevamente. O tiene que estar muy temprano al día siguiente de vuelta y evitar así los dos trayectos”, detalla. De esta manera, para cubrir las necesidades de este perfil, una superficie chica aparece como una buena opción, tanto por las necesidades a satisfacer como por las facilidades para mantener.

Según Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV, desarrolladora con proyectos en distintos puntos de Buenos Aires, más allá de aquel que viene a la Capital por motivos estrictamente profesionales, también está el que llega por otros atractivos que ofrece la ciudad, sobre todo, para aquellos que no tienen acceso cotidiano a su oferta. “Hay matrimonios grandes que viven en el Gran Buenos Aires y que de pronto vienen durante los fines de semana, ya sea para visitar a alguien o para ir al teatro, cenar o por un tema de servicios que brinda la Ciudad de Buenos Aires. Ellos quieren tener una propiedad acá”, describe.

De acuerdo con el desarrollador, aunque la vida familiar transcurra en las afueras, las nuevas formas de habitar ¿requieren?, ¿exigen? tener un ancla en la ciudad. “De este modo, se da una doble residencia y por esta misma razón estos dobles residentes necesitan un espacio de transición”, continúa. “A partir de esta lectura, realizamos dos proyectos en plena ejecución: emprendimientos de usos mixtos, con servicios, zócalo comercial, todo pensado en función de cómo la gente quiere -y necesita- vivir en ahora la urbe”, relata Rodríguez Nader. El desarrollador se refiere a Astilleros Catalinas Sur y UNO Balvanera.

“Para este tipo de residente, la ubicación de esta segunda propiedad, cercana a los accesos de la Ciudad sí aparece como un requisito fundamental”, señala Rodríguez Nader, haciendo hincapié en el primer proyecto, ubicado a metros de las autopistas 25 de Mayo y Buenos Aires-La Plata, y que tiene entre sus clientes actuales y potenciales a gente de zona Sur, puntualmente quienes viven en el country Abril o en algún otro barrio cerrado de Berazategui o Quilmes. “Ellos necesitan puntos de conexión; un lugar donde entrar, dejar el auto y moverse en transporte público o incluso bicicleta”, subraya.

¿Cochera o lavadero?

“Es imposible pensar en una propuesta de este tipo sin cochera”, apunta Daniel Mintzer, director de G&D Developers, firma con proyectos en Palermo y Barracas, entre otros barrios, y en relación a las necesidades del cliente de esta segunda vivienda porteña. ¿Qué es más importante para este perfil? ¿Tener en el departamento un lugar donde lavar o tener donde dejar el auto? Para el desarrollador contar con un lavadero dependerá de la categoría del emprendimiento; la cochera, en cambio, se vuelve fundamental.

Según explica, Núñez, San Telmo, y Caballito aparecen como los barrios mejor posicionados para “hacer base”, ya que, coincide y enfatiza, la buena conectividad potencia cualquier iniciativa con este foco. “Nos suburbanizamos, de existir el neologismo, un poco como pasa en los Estados Unidos, en Nueva York o San Francisco, ciudades donde la gente tiene un departamento cerca del downtown, pero vive en la periferia. Por cierto –agrega e ilustra-, buena parte de Puerto Madero es sede de una segunda vivienda de gente que vive en urbanizaciones cerradas de la zona Sur”.

“Se va generando un mercado y una demanda que es una salida posible para nosotros”, comparte Mintzer, revelando su estrategia de venta que tiene en cuenta este segmento. “Tanto es así decidió que el proyecto que construye en Palpa y Moldes, en Colegiales, sea comercializado por Castex, que es una inmobiliaria que trabaja en el conurbano. Asimismo, en referencia al target, el developer advierte que se trata, siempre, de un sector de clase media-alta, capaz de afrontar los gastos mensuales de dos viviendas a la vez.

“Y hay otros motivos por los que el departamento en la Capital es una necesidad”, retoman en G&D. “Los hijos adolescentes o jóvenes que de pronto vienen a la Ciudad a ver a sus amigos, salen y también necesitan quedarse a dormir”, ejemplifican. En ese sentido, reconocen, se percibe una tendencia: “Se da a la inversa de lo que pasaba antes, cuando pensábamos a la casa de las afueras como la de fin de semana. Hoy ese lugar lo ocupa el departamento –y no sólo el de dos ambientes, también el de uno y el de tres-, y las exigencias se alinean con ese objetivo”, finalizan.

Segunda ¿vivienda o propiedad?

Pero, teniendo en cuenta que la población de la ciudad de Buenos Aires no aumenta ni disminuye desde hace al menos 20 años, ¿puede considerarse una tendencia nueva? “Se están dando situaciones en las que el departamento de dos ambientes se considera como una segunda vivienda en Buenos Aires”, observa Gabriel Torraca, titular de la desarrolladora Grid, con actividad en distintos puntos de la Capital Federal. Según explica, al desaparecer el negocio inmobiliario o ser muy tibio, cierta cantidad de inversores especulativos se retiran del mercado. “Quedan a los que les gusta el ladrillo como resguardo de valor (quizás no son tan sofisticados como para llevar a cabo otro tipo de inversiones financieras), que van acumulando metros cuadrados sin tener suficiente certeza de cuál va a ser el destino final de esos metros”, analiza. “En definitiva, los emprendimientos se terminan y los inversores reciben esas propiedades que tomaron como resguardo de valor con una coyuntura en la que la renta se encuentra en pisos históricos del 1,5 o 2% anual. Este escenario hace que termine siendo una buena opción para, finalmente, hacer uso de ese inmueble de de manera personal. O cedérselos a los hijos para que se emancipen en la Capital”, concluye Torraca.