Zona Norte: el ránking de los cinco barrios cerrados más caros para alquilar un departamento

Los alquileres en la zona Norte del Gran Buenos Aires (GBA) siguen en alza y, en lo que va del año, acumulan una suba del 50,1% por encima de la inflación. En medio de un escenario con escasa oferta, donde el volumen de unidades disponibles se posiciona cerca del mínimo de la serie, los valores registran un aumento superior al 93% en los últimos 12 meses.

De acuerdo a un estudio realizado por ZonaProp, el alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 m² cuesta $44.422 por mes. En enero de este año, la misma propiedad se pagaba $30.988. En tanto, el precio de una unidad de tres ambientes y 70 m² asciende a $64.684 mensuales.

“Es un lugar con muy poca oferta y la demanda la superó. Por eso, hoy el que manda es el propietario”, afirma a LA NACION Gonzalo Urdapilleta, director de Teresa Urdapilleta, la inmobiliaria que comercializa emprendimientos premium de zona Norte. Asegura que en estos meses continúa el éxodo de personas desde la ciudad hacia las zonas suburbanas, por lo que, las propiedades disponibles “se alquilan rápido”.

En el mismo sentido se expresa Javier Igarzábal, titular de DIC propiedades: “La sobredemanda hizo que se abrieran listas de espera en las inmobiliarias. Se demandan todas las unidades, pero sobre todo las que tienen espacios al aire libre, jardines y terrazas”, agrega y dice que los valores aumentaron, aunque no todos por igual.

Según el index, el valor de las unidades a estrenar se ubica por encima del de las usadas: cuestan $48.822 en promedio contra $43.790. Sin embargo, las segundas son las que registraron mayores incrementos de precio en lo que va del año: en total, acumulan 52,51% en los últimos ocho meses.

“Hay muchos que venían con contratos viejos y, si tienen que renovar ahora, terminan aceptando la suba que pide el dueño para no quedarse sin la propiedad”, explica Urdapilleta en relación al panorama que atraviesa el mercado de los alquileres en la zona. De cara a la temporada de verano, asegura que la evolución de los precios es una incógnita. “Hay que esperar a ver qué pasa con el dólar después de las elecciones, porque todos están expectantes”, concluye.

Los precios de los alquileres, barrio por barrio

Actualmente, la zona más cara del norte es Troncos del Talar, donde el alquiler de una unidad de dos ambientes cuesta en promedio $67.396 al mes. Le sigue Nordelta, con un precio medio de $65.686. Hace un año, el mismo inmueble costaba $25.076 y en agosto de 2019, $16.254. Al observar la curva de evolución mensual de los precios, se puede notar que los valores se dispararon a partir de julio de 2020, en coincidencia con la nueva ley de alquileres.

En el ranking de los lugares más caros de zona Norte, a Nordelta le siguen Villa Rosa, donde un alquiler mensual se paga $57.424 y Rincón de Milberg ($56.119). El quinto lugar de la tabla lo ocupa Olivos: allí, un inquilino paga en promedio $54.761 al mes. Hace un año, abonaba $32.072 por la misma unidad y hace dos, $19.607.

El top ten de los barrios más costosos se completa con Vicente López ($54.500), La Lucila ($53.913), Acassuso ($52.872), La Lonja ($52.687) y Garín ($51.268). Los precios se encuentran bastante por encima de los registrados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), donde la única zona que supera esos costos es Puerto Madero ($85.943).

En el área media de precios, se ubican Tigre ($50.859), Beccar ($49.022), Martínez ($47.710), Victoria ($47.604), San Isidro ($46.272), Florida ($44.680), Manuel Alberti ($43.321), Pilar ($39.847), Munro ($38.756) y San Fernando ($37.952). Por último, según el index de ZonaProp, hoy los valores más bajos de alquiler en zona Norte se encuentran en los siguientes barrios:

• Belén de Escobar ($36.816 mensuales)
• General Pacheco ($35.699 mensuales)
• Muñiz ($34.103 mensuales)
• Villa Ballester ($33.964 mensuales)
• Tortuguitas ($33.646 mensuales)
• San Martín ($33.376 mensuales)
• Boulogne Sur Mer ($32.650 mensuales)
• San Andrés ($30.818 mensuales)
• San Miguel ($29.557 mensuales)
• José C. Paz Este ($28.463 mensuales)

Así, los valores de la zona norte se encuentran un 51% encima que en GBA Oeste-Sur. El costo promedio de alquiler solicitado por propietarios por un departamento de dos ambientes y 50 m² es de $29.410 por mes, mientras que una unidad de tres ambientes y 70 m² vale $39.117 mensuales.

Los barrios más caros de GBA oeste-sur son Haedo ($35.638), El Palomar ($34.321) y Ezeiza ($33.610). Merlo ($19.946 mensuales) se posiciona como la localidad con el precio más bajo, seguida por Paso del Rey ($20.155) y Dock Sud ($21.173).

Qué pasa con la compraventa

El costo promedio del metro cuadrado en la zona Oeste-Sur es de US$1817, cifra que representa una baja del 0,5% respecto al mes anterior. Por su parte, en zona Norte, el valor asciende a US$2315 y disminuye también un 0,5% en comparación con julio.

En GBA oeste-sur una unidad de dos ambientes y 50 m² tiene un precio de US$90.951, mientras que en GBA norte el valor promedio es de US$114.073. Tristán Suárez (US$2856/m2), Adrogué (US$2286/m2) y Villa La Florida (US$2263/m2) son las localidades más costosas de la zona oeste-sur. Por su parte, los barrios del norte que tienen el precio de venta más elevado son La Lucila (US$3417/m2), Vicente López (US$3209/m2) y Olivos (US$3130/m2).

En cuanto a la rentabilidad, Tortuguitas (5,1%), Villa Rosa (5,0%) y La Lonja (4,8%) son las localidades más convenientes para inversores que buscan un buen retorno en GBA Norte. En el caso de GBA Oeste-Sur, el barrio con la tasa más alta es Dock Sud (4,9%), seguido por Villa Tesei (4,0%) y Paso del Rey (3,6%).