Las propiedades no aumentan y el negocio inmobiliario se prepara para un nuevo ciclo: las claves para entenderlo
Con el costo de la construcción en alza y precios retrasados de las propiedades usadas, los desarrolladores enfrentan un mercado complejo
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LA NACIONCarla Quiroga
Hace un par de semanas se colocó el primer REIT (Real Estate Investment Trust) del país. Se esperaban US$15 millones pero se cerró en US$45 millones, superando todas las expectativas.
El dato es una señal alentadora para un mercado inmobiliario que digiere los cambios repentinos que sufrió en los últimos dos años. El costo de construcción, en dólares, se disparó 138% desde octubre de 2023 y los precios de las propiedades usadas están retrasados, en un mercado muy estoqueado con poco crédito hipotecario.
Otros números que reflejan los embates que sufre el sector: la construcción cayó un 4% en abril respecto de marzo y en un año perdió 120.000 empleos, de los cuales solo se recuperaron 5000, según datos compartidos por el propio presidente de la Cámara sectorial, Gustavo Weiss. Sin embargo, los empresarios no sienten que la industria sea una de las perdedoras del modelo económico del presidente Javier Milei. De hecho, están en acción: compran terrenos y proyectan nuevas obras. Pero ¿por qué lo hacen sin siquiera saber cuánto les costará construir cada metro cuadrado?
“Venimos de una Argentina distorsionada. Estamos en un proceso de reordenamiento y vienen épocas buenas. Somos optimistas seriales”, respondió Gerardo Azcuy, dueño de la desarrolladora que lleva su apellido, con proyectos en Caballito y en Nordelta.
Para entender la foto actual, los desarrolladores invitan a usar la lógica: quién puede pretender el mismo movimiento del pasado si ya no hay una demanda que necesite refugiarse de la inflación, a la que le “queman los pesos”, ni con necesidad de dolarizarlos con ladrillos, plantearon.
Esta realidad explica por qué, en los últimos años, el real estate perdió lugar en el radar de los inversores, que prefirieron migrar al mercado financiero. Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la empresa de Eduardo Costantini, definió al momento como de “transición” en el que sufren los “dolores” de un proceso de estabilización, sin los beneficios de las economías desarrolladas como la profundización del mercado de capitales y del desarrollo del crédito.
En este contexto surgen algunas premisas claves a la hora de describir la realidad del mercado inmobiliario
1-El nuevo mercado exige trabajar más para ganar menos
En este contexto, los desarrolladores casi de un día para el otro se encontraron con un mercado con menos compradores y balances al límite del rojo, afectados por la suba del costo de las estructuras de sus empresas. Hoy ya digirieron la nueva realidad: tienen que trabajar más y ganar menos. “En un país que pasó de un riesgo país de 2000 a 500 puntos, es lógico que las tasas de rentabilidad se compriman”, fue directo De la Serna. Azcuy minimizó el impacto: “Estamos construyendo en terrenos que compramos en otras administraciones y a otros valores: el margen siempre está”.
Carlos Spina, socio de Argencons, la empresa dueña de la marca Quartier, reconoció que “hay barrios en los que no es viable hacer obras: son lugares donde el margen era muy chico y hoy es negativo”. ¿Qué significa eso? Solo hay negocio en los proyectos premium únicos e irrepetibles en las zonas consolidadas. “Es el segmento que resiste los embates del aumento del costo de construcción. Hay consultas calificadas y se vende. Hay una demanda que prefiere lo nuevo por la brecha de calidad que existe con los usados”, explicó Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.
2-La paradoja, un departamento en pozo sale más que uno a estrenar
Los players se incomodan a la hora de hablar de precios en pozo porque pasa algo inédito: un departamento en construcción puede costar más que uno a estrenar. Es que el dólar planchado impactó de lleno en un costo de construcción que no baja de los US$1500/m². “¿Está caro respecto a qué? El problema es que se lo compara con un valor irreal de US$800/m²”, advirtió Maximiliano D´Aria, director de la inmobiliaria homónima. Ioram Amsel, socio de la desarrolladora ABV que construye las torres Deco Polo a pasos de la Avenida del Libertador y frente al Campo Argentino de Polo, coincide: “Decir caro es relativo. En Asunción cuesta la mitad, pero en Uruguay, el doble”. Además, pone el énfasis en la moneda: “El dólar se depreció y no se puede analizar el costo en valores absolutos”, insiste. Se refiere a la inercia inflacionaria que tuvo el dólar, que en los últimos diez años fue del 40%. Este dato es clave porque podría anticipar tiempos de reactivación, si se tiene en cuenta que los dólares en el colchón pierden poder adquisitivo y los activos reales son protectores en contextos inflacionarios.
Pero quienes busquen refugiarse en ladrillos deberán estar más atentos que nunca de a quién le compran un departamento en pozo. “La gente ya no le da el dinero a cualquiera, analiza la solvencia de quienes impulsan los proyectos y el origen de los fondos. La confianza es un indicador clave”, explicó Toribio Achával, director de la inmobiliaria homónima.
3-Y los precios de los usados no aumentan
El economista Federico González Rouco puso sobre la mesa un factor esperanzador que podría recomponer parte de la rentabilidad del negocio: el atraso de los precios de los usados, dijo, “se estima en 27% respecto de otras variables de la economía que crecieron en dólares, como los salarios, el costo de construcción y las acciones”. Igual, aclaró que nadie espera que los valores se disparen de un día para el otro. No es casual que los empresarios estén mirando tierra para comprar. “Son nuestra materia prima: refleja el optimismo que tenemos hacia el futuro aunque con múltiples desafíos, desde ver los distintos mercados hasta producir transformaciones en las empresas”, reflexionó Issel Kiperszmid, de Dypsa.
El año pasado cerró con 69.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un buen número en el recorrido histórico. Pero, por ahora, no alcanza para impulsar los precios de los usados: en seis meses aumentaron 0,5%, y en 12 meses, solo un 1,9%, según datos de Zonaprop.
4-Se anticipa un nuevo ciclo: cada vez más gente mira propiedades para comprar
El lado bueno es que la estabilidad de los valores y un tipo de cambio fijo generó que las propiedades volvieran a moverse, aunque sin euforia. “El 45% de la audiencia busca propiedades para comprar, ocho puntos más que el promedio histórico de la serie, que fue del 37%”, compartió números Leandro Molina, director general de Zonaprop, empresa del Grupo QuintoAndar. De a poco, se rompe el wait & see porque nadie espera los sobresaltos históricos que caracterizaron al mercado inmobiliario. “Compran porque las propiedades están baratas: es el momento para hacerlo, pero no para vender”, aconsejó Luis Ramos, presidente de la inmobiliaria L.J.Ramos.
Entre quienes buscan propiedades, el 66% mira tickets por menos de US$175.000, un número que refleja uno de los talones de Aquiles del sector: el crédito hipotecario. Las operaciones con financiamiento representan hoy el 11% de las escrituras; hace un año, era el 20%. Si bien las tasas de las líneas volvieron a bajar y se ubican por debajo del 10% promedio, la oferta continúa concentrada en muy pocas entidades.
La realidad es que hasta que no se genere fondeo a largo plazo que permita a los bancos descargar sus carteras de hipotecarios y recuperar liquidez para seguir prestando, el financiamiento será un pendiente. “El desafío es lograr que el ahorro de largo plazo, que estuvo más vinculado al sistema previsional y a los seguros de vida, se vuelque a financiar hipotecas de departamentos nuevos”, reflexionó Spina.
A la hora de analizar las oportunidades, se planteó la necesidad de dejar de mirar solo a Buenos Aires. “La Argentina es mucho más grande y atraviesa un cambio de fondo en la matriz productiva”, explicó Kiperszmid, quien se expandió a Vaca Muerta y Neuquén. Además, el país atraviesa una transformación demográfica profunda con una demanda habitacional contenida. “Existen cerca de 2,5 millones de jóvenes de entre 25 y 35 años que aún viven con sus padres o abuelos y que representan una futura demanda de vivienda”, dio números González Rouco.
Las nuevas generaciones también están atentas. Beltrán Briones y el gurú de la city Ignacio Abuchdid cerraron el primer REIT y tienen US$45 millones con los que comprarán inmuebles terminados en zonas top. El emprendedor Mateo Salvatto promete revolucionar a la industria con casas impresas en 3D y Sofía Grinberg creó una empresa de IA aplicada al real estate que permite acelerar los tiempos en los que se cierra una operación. En suma, los empresarios del sector coincidieron en que si la Argentina sigue en este proceso, el potencial está intacto.
5-Los emprendimientos de “lujo” son los únicos que se venden
Los proyectos inmobiliarios pensados para lo más alto de la pirámide son los únicos que se están vendiendo. ¿La razón? Convalidan un alza del costo de construcción, en dólares, que no da tregua. Igual, la fórmula no es sencilla. Los desarrolladores y brokers tienen que estar a la altura. Hablan de location, detalles de calidad pero no ostentosos, un nuevo lujo, arte, diseño, espacios verdes, gastronomía, nuevas formas de habitar, más experiencia y amenities que se redefinen. Es decir, emprendimientos con unidades amplias que pueden transformar sectores consolidados de los lugares donde se construyen, generar nuevas dinámicas urbanas y aportar una visión renovada sobre el crecimiento de la ciudad. “El lujo se redefine; ya no es aparentar, sino lograr un habitar diferente”, explicó Ignacio Trabucchi, socio de ATV. “La gente no discute el precio, busca experiencia y sofisticación”, agregó Héctor Lostri, director de la inmobiliaria Narvaez.
También admiten tener una oportunidad por el tiempo que hace que no hay oferta nueva residencial “de lujo” y no ven al ladrillo como refugio de valor sino como multiplicador, porque al ser proyectos únicos e irrepetibles se vuelven aspiracionales inclusive para una demanda extranjera. “Un proyecto como Sofitel, en cualquier ciudad del mundo, cuesta dos veces más”, analizó Marcos Juejati, CEO de Northbaires.
6-¿Quién dijo que la gente se volvió a la ciudad?
Un análisis aparte merece el suburbano, un mercado que también vive su momento de gloria en el que ni siquiera el valor del costo de construcción enfría la venta de terrenos en los emprendimientos premium. De esa forma, se desmitificó el mito de la vuelta a la ciudad. Las oficinas crecieron alrededor de la General Paz y la Panamericana: la gente cambia de trabajo si se ve obligada a ir al centro todos los días.
“La vuelta a la ciudad es mito: aún con este costo, Nordelta tiene 580 obras y Puertos, 500″, justificó Esteban Edelstein Pernice, director de Castex, inmobiliaria especializada en ese negocio, quien también resaltó compradores más exigentes en servicios. El agua no se negocia y las lagunas cristalinas ganan terreno.
7-Hay una demanda genuina y proyectos que se piensan más allá de la caja
Cada uno en su industria, adaptarse a los cambios y además crecer no es un reto para cualquiera. Jeremías González Toledo, director comercial de la desarrolladora Inarch, avanza con la construcción de Vía Viva, el emprendimiento que cambiará la Avenida del Libertador. Se realiza bajo el Viaducto Mitre, desde el Barrio Chino hasta el área cercana al Hipódromo de Palermo. “Conectamos espacios urbanos ya consolidados. La clave es que el proyecto no se puede olvidar ni puede dejar de comunicarse con el entorno”.
“Via Viva atraviesa sectores muy distintos de la ciudad y tiene que comprender cada zona”, explicó el desarrollador.
Ariel Champanier, fundador de Remax Premium, también enfrenta desafíos en un mercado en el que la demanda de los usados reaccionó. “En los primeros cinco meses de 2025 hacíamos 250 operaciones mensuales, hoy estamos en 235, con menos incidencia del crédito, y la demanda es más genuina”, explicó, aunque aclaró que “la única manera de ver una reactivación fuerte a volúmenes de 14.000 escrituras mensuales en CABA es con un crédito fuerte”.
En otro negocio, Diego Giani, director comercial de Finaer, empresa especializada en garantías de alquileres, reconoce que con una mayor oferta, el mercado se volvió más competitivo para los propietarios. Y reconoció que las garantías son un catalizador del proceso porque logró incluir a gente que tenía dificultades para acceder a una vivienda.
Por otra parte, Jorgelina Rossi, gerente general de Prevind, habló de un tema invisible: la protección contra incendios. “El nuevo Código fue un punto de inflexión: todo proyecto que tramite permiso de obra ante el GCBA debe cumplir requisitos”, subrayó.
8-Las oficinas ya superaron la peor crisis de su historia: la pandemia
Demandado, sólido y dinámico. Así está el mercado de oficinas. El desafío reside en la oferta. “Hay un solo edificio con entrega en 2028 y esperamos dos lanzamientos para 2026”, detalla Fernando Novoa Uriarte, socio de Newmark. En la misma línea, Nicolás Cox Mont, CEO de CBRE, reconoció que el mercado de oficinas clase A en Buenos Aires muestra señales de reactivación.
Los edificios más modernos se absorbieron completos y la demanda existe. Sin embargo, no es igual en todos lados.
Respecto a las zonas, Catalinas, el Corredor Libertador y el Polo Dot fueron las vedettes. Fuera del centro, en el corredor norte Libertador, los edificios más modernos se absorbieron en su totalidad. Por otra parte, según coincidieron los expertos, muchas empresas aprovecharon los últimos años para hacer un upgrade de sus oficinas, pasando de un producto con más antigüedad y una ubicación que no era la que deseaban a uno mejor, haciendo un salto de calidad. “Dicen que los jóvenes son reacios a la presencialidad, pero los edificios están llenos de ellos”, advirtió Hernán Castro, director de Cushman & Wakefield.
Mientras, los coworkings ganan terreno impulsados por estrategias que rompen moldes, con espacios que ofrecen experiencias que van desde un servicio de catering y siestario hasta peluquería.
Respondiendo a este fenómeno, hay muchas compañías demandando espacios flex, que, a la vez, les ofrecen la facilidad de poder crecer y decrecer. Es una demanda grande y hay poca oferta buena para multinacionales que demandan edificios AAA. Una oportunidad que aprovecharon los coworkings. Los referentes de este negocio hablaron de una ocupación “insólita”, que en algunos casos alcanza al 95%.
En definitiva, las empresas les encontraron la vuelta y tratan de dar un espacio de trabajo que siempre sea mejor que el que la persona pueda tener en su casa. Diego Kexler, de Wework, reconoció que se busca el fly to experience: las firmas quieren oficinas AAA y que la gente conecte. “La facturación no solo viene del coworking, también hacemos eventos, catering y masajes”, afirmó Gabriel Bucher, de HIT.
9-Quiénes se animen a mirar elinterior harán buenos negocios
Hay que dejar de mirar Buenos Aires. En Añelo, Vaca Muerta, hace 10 años había 800 habitantes; hoy son 15.000 y se proyectan entre 45.000 y 50.000 para 2032. Lucas Salvatore, presidente de Idero, afirma que esa expansión genera un cambio exponencial en toda la infraestructura y en la habitabilidad. Y hay que dejar de pensar en la construcción de viviendas aisladas y desarrollar infraestructura, servicios y soluciones habitacionales. “El 85% de lo construido en Añelo es precario y se necesitan estándares mucho más altos”, agregó.
San Martín de los Andes está en el radar de los extranjeros. Por eso se comienza a construir para una demanda más exigente. ”No hay estacionalidad ”, describió Daniela Aiello, CEO de Aiello Desarrollos e Inversiones. “San Martín de los Andes tiene una tasa de crecimiento de la población del 50% en 10 años”, cuantificó el desarrollador Gustavo García Villanueva, de GV, quien para responder a esa demanda hará un proyecto sobre el Lacar con solo 20 residencias grandes. “Hay un inversor híbrido que busca renta y disfrute que mira si el proyecto es único”, reconoce Aiello.
En naves logísticas, Alejandro Winokur, socio de Newmark Argentina, propuso mirar al interior en un nuevo “mapa” industrial argentino. Afirmó que la nueva demanda no nace solo del consumo masivo o del e-commerce: aparecieron la energía, minería, exportación, infraestructura, el supply chain industrial pesado y cadenas de valor regionales. En pocos años, el real estate industrial argentino no se definirá mirando sólo la Panamericana. Los corredores energéticos, mineros y exportadores del interior jugarán un rol más importante. “Los depósitos empiezan a ubicarse cerca de los nodos productivos de la Argentina”, sintetizó.
Mientras, en el sur de Rosario, los nuevos emprendimientos cambian zonas no tan desarrolladas. “Podemos transformar a partir de la construcción en escala con proyectos que suman calles y servicios”, explicó Ricardo Griot, CEO de Pecam, el grupo de Rosario que desembarcó en la ciudad de Buenos Aires con un proyecto en Ramblas, el megaemprendimiento que tiene IRSA a pasos del río..
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