Casas y torres de alta gama

La mejor vista al Río de la Plata, amplias zonas verdes, espíritu de barrio y ese mix de modernos edificios y clásicas casonas, la estación de tren, plazas con juegos infantiles, ciclovías y diversas propuestas gastronómicas, todo en un solo lugar. Así describe su barrio Victoria P., una vecina y empleada del barrio de Olivos, donde los nuevos desarrollos inmobiliarios se adecuan a esta esencia local.

"Desde 2009 se consolidó la zona, principalmente el sector comprendido entre la Avenida del Libertador y el río, con proyectos de variadas tipologías y un alto nivel de servicios orientados a satisfacer la demanda de vivienda, promovida por el aumento en la oferta de inmuebles de oficinas corporativas que atrajo el interés de inversores y compañías que buscan radicarse en entornos más amigables que los habituales, con ágiles accesos, seguridad y un sostenido crecimiento de propuestas gastronómicas, bancarias y administrativas", dijo el asesor comercial de Salaya Romera Propiedades, Juan Manuel Magnani. Estos y otros emprendimientos, en su mayoría de alta gama, han aportado "mejoras de zonas como el puerto de Olivos, donde antes había talleres mecánicos e inmuebles en mal estado, reemplazándolos por torres de categoría. Y, sumado a las obras de infraestructura que encaró el municipio, han contribuido a elevar el valor de las propiedades significativamente", comentó la gerente de desarrollos de D’Aria Propiedades, Graciela Cao. Los proyectos son sustentables, y las nuevas técnicas y los materiales para la construcción permiten ofrecer unidades flexibles y accesibles, con terminaciones de primera calidad.

Llegan a Olivos principalmente pequeños y medianos inversores que adquieren unidades de dos y tres ambientes, superficies descubiertas aprovechables o cochera fija y de cuatro ambientes, si son usuarios finales. Los que añoran las visuales al río reflejan ese placer, en el valor final de la unidad. Hay beneficios para financiar la obra al costo y los precios por m2 parten de 2200 dólares. En Olivos, la oferta de lotes con superficie adecuada para construir es muy limitada, por eso el valor de la tierra se mantiene en el tiempo más allá del mercado. Los proyectos que involucren demoler una casa deben tener el aval de la Municipalidad de Vicente López, que "cuenta con un área de protección del patrimonio histórico. En general, el interés de los desarrolladores se centra en la zona con mayor inversión en infraestructura y servicios, como el puerto de Olivos o el Paseo Costero, donde no están las casas con mayor valor histórico", dijo Magnani.

"En cuanto a los lotes, la incidencia de aquellos en el corredor Libertador puede llegar hasta los $ 11.900/m2. Y hay casas con lotes propios, desde $ 4.284.000 (250 m2 cubiertos y 300 m2 de lote), cuyo valor se incrementa al estar más cerca de la Avenida del Libertador y del río", aportó la gerente.

Debido a las obras de infraestructura sobre la costa del río en los últimos años, el mejoramiento de la zona portuaria y el apuntalamiento en el área de seguridad, existe un interés constante en Olivos. Tanto el perfil de nuevos compradores (en general público ABC1) como los vecinos de toda la vida disfrutan el vivir muy cerca de la ciudad con todo a mano. Según Guillermo Coudray, titular de Administración Malaver Propiedades, "existen compradores que cobraron algún dinero y lo quieren invertir en Olivos. En cuanto a los vecinos, se quedan y muchos de sus hijos que se fueron vuelven al barrio". Junto con este acompasado progreso, el mercado presenta algunos escollos, "aunque hace 13 años no tenemos una línea de créditos para la vivienda sostenida y razonable, la plaza local, a diferencia de otras economías, goza de un mercado casi sin deuda. Y como el déficit de viviendas aún no fue superado por la reactivación de la construcción de años pasados, nuestros inversores y desarrolladores siguen apostando por la construcción y consolidación de la zona", afirmó Magnani.

En tanto, para Cao, el mercado se enfrenta a una contracción de la demanda, producto de la incertidumbre que genera la situación que atraviesa el país en materia económica, pero "los desarrollos con cuotas en pesos (sujetas a ajustes por mayores costos) son la mejor alternativa para quien tiene un excedente en esa moneda y obtiene, al final de la obra, el mejor resguardo para sus ahorros: el ladrillo". Para Coudray, en la zona norte, Olivos evolucionó mucho, pero "el cepo al dólar frenó un poco el mercado. El principal problema es la especulación argentina, a pesar que saben que siempre invertir en ladrillos es la mejor opción. El movimiento del dólar hace que los inversores tomen su tiempo y esto retrae el mercado. Las expectativas que tienen no son muy claras, por no estar claras las reglas de juego". En el final, los brokers señalaron que, aunque existe incertidumbre, el mercado podría tener un cierre más positivo comparado con 2013.

Diversidad

Para Javier Del Coro Igarzábal, director de DIC Propiedades SA, "en Olivos existen muchas esquinas atractivas como Corrientes y Maipú o Ricardo Gutiérrez y Maipú, donde está la Municipalidad rodeada de oficinas, hay diversidad de comercios y edificios, y cerca están las plazas con parques y frondosas arboledas, y las esquinas próximas a la estación de Olivos y de Corrientes con Libertador con sus modernos edificios, locales y espacios verdes". Agregó: "La demanda está conformada por familias que llegan de la Capital y compran cerca de la avenida Maipú o de la estación de tren. El inversor adquiere unidades en precios más bajos que en Capital, pero con un valor importante de alquiler y una demanda sostenida para rentarlos rápidamente. Los jóvenes buscan viviendas con bajos costos de mantenimiento; hay preferencia por dúplex o tríplex con patio o jardín con valores cercanos a los departamentos. Y aunque no hay dos propiedades iguales, las unidades usadas cotizan en alrededor de 2000 dólares el m2 y las casas, entre 1600/1700 dólares el m2. Cuanto más grande sea la propiedad, la incidencia es más baja y viceversa".

Por Patricia Osuna Gutiérrez

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