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Cocheras, una opción para invertir
El fuerte crecimiento del parque automotor y la escasez de lugares para guardar los vehículos transformaron estos pequeños espacios en una alternativa para obtener una renta; también, en una interesante posibilidad para los desarrolladores
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Como consecuencia del aumento del parque automotor, las cocheras vuelven a tener un papel protagónico. El problema es que no existen suficientes espacios para el estacionamiento de autos, dado que muchos edificios de cocheras fueron reemplazados por edificios para viviendas.
Hoy, conseguir una cochera en barrios demandados como Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito o Almagro, entre otros, se ha vuelto tanto o más difícil que la compra de una propiedad. Situaciones similares se observan en el centro de las principales localidades del conurbano.
Son pocos los terrenos que quedan para construir nuevas playas de estacionamiento, y los disponibles tienen valores altos y compiten con el valor de la tierra para desarrollar emprendimientos destinados a viviendas.
Aquí se vislumbra un desafío para los desarrolladores, ya que la demanda de estacionamiento estará en sostenido crecimiento en el futuro, y también se abre una posibilidad para el pequeño inversor, que puede comprar estos espacios y obtener una renta menos complicada que el alquiler de una vivienda.
Guillermo Vinelli, responsable de la firma Vinelli, expresa: "No hay nuevos edificios de cocheras ni se habilitaron nuevas playas de estacionamiento; por el contrario, se cerraron muchos garajes en los últimos cinco años para construir edificios de departamentos". Es más, no todos los propietarios de una vivienda en un edificio con cocheras pueden tener acceso a ellas.
Según Judith Sygal, del departamento comercial de Toribio Achával y Cía: "El Código de Edificación establece que todo nuevo edificio de vivienda colectiva con más de dos unidades que se construya y que sea frentista contará obligatoriamente con una superficie cubierta o descubierta destinada a garaje que está en relación con las superficies exclusivas de los departamentos".
Una tabla establece que con unidades de hasta 60 m2 se exige una cochera cada tres departamentos; con unidades de 60 m2 hasta 90 m2, una cochera cada dos, y con unidades de más de 90 m2, una cochera para cada vivienda.
Valores y algo más
En cuanto a los valores para el alquiler de una cochera depende del barrio. Una cubierta puede oscilar entre 280 y 380 pesos. "La variación depende si es fija o móvil, y la ubicación dentro de la playa, si es en el subsuelo, en la planta baja o en el primer piso; incluso, como es tanta la demanda, se generan listas de espera para poder acceder a una", comenta el arquitecto Agustín Walger. El director de la división emprendimientos de Lépore propiedades dice: "Con respecto a la compra, si se trata de cocheras fijas, las descubiertas entre US$ 12.000 y 15.000 dólares, y las cubiertas, entre US$ 17.000 y 26.500, aproximadamente. Las cocheras móviles son menos solicitadas y se hallan alrededor de un 20% debajo de esos montos". A estos valores hay que sumar las expensas, entre 50 y 150 pesos, y la tasa del ABL. En este panorama, es común encontrar propietarios que no poseen ningún automotor, por lo que aprovechan la demanda para alquilar o vender su cochera, porque así ante los aumentos de las expensas pueden equilibrar los gastos mensuales de una propiedad.
Esta operación tiene una particularidad: "Por reglamento, se debe otorgar a propietarios del mismo edificio; por una cuestión de seguridad no se pueden entregar a un extraño", aclara Nicolás Lange, gerente de L. J. Ramos.
Si bien no abundan, aparecen inversores para instalar playas de estacionamiento, al menos por lo que relata Gonzalo Painceira, de Toribio Achával y Cía.: "Estamos comercializando un emprendimiento en la avenida Pueyrredón al 1700, donde funcionaba una playa emplazada en un lote de importante superficie, a pocos metros del Hospital Alemán y otros sanatorios. En este caso, se logró combinar la construcción de un edificio de viviendas y un amplio garaje en el subsuelo, que alberga no sólo las cocheras de las unidades, sino que funciona como playa de estacionamiento al público, aunque están en áreas separadas".
Es paradójico, pero según los testimonios de un usuario y de un propietario de cocheras, resulta que ambos se muestran insatisfechos por la situación que se plantea, aunque desde distintas aristas.
Un vecino de Caballito Norte, Carlos Zavala, comenta: "Vivo en un edificio en Campichuelo y Avellaneda y como mi departamento no tiene cochera, le alquilo la suya a una vecina, que no posee auto, por 250 pesos mensuales, cuando en un garaje privado cuestan 300 pesos". Sobre Caballito Sur, Zavala refiere: "Sé que por Rosario y avenida Rivadavia los valores son más altos y no hay disponibilidad de cocheras ni lugares para estacionar, lo que genera una enorme inseguridad, porque por las noches muchos vehículos quedan en la calle a la intemperie".
Mientras tanto, José Gagliardi, propietario de un edificio de 10 pisos y dos subsuelos, exclusivo para estacionamiento, con 400 cocheras, cercano a plaza Once, manifiesta: "Yo estoy aquí desde 1980; hoy resultaría imposible hacer algo similar porque no sería rentable". A la vez explica por qué muchos garajes cerraron: "Esto sucede porque los inversores les ofrecían a los propietarios de los lotes muy buen dinero para que vendieran; así, podían levantar edificios de departamentos, lo que les facilitaba recuperar la inversión y ganar cerca del 40% en dólares en menos de cuatro años, cuando hoy hacer cocheras en dos plantas en subsuelo es muy costoso y un edificio exclusivo para estacionar demanda más de 10 años para la rentabilidad que los otros ganan en menos de cuatro".
Además, Gagliardi hace referencia a los aranceles: "Nosotros cobramos 350 pesos el alquiler de la cochera por mes; la estada por 12 horas, 25 pesos, y por una hora, 7; los demás del Centro están en valores similares, salvo las playas descubiertas, que cobran un poco más barato; entre las más caras hay una cerca de la City porteña."
Ambos coinciden en que "si prospera la intención del GCBA de licitar la construcción de playas subterráneas en zonas alejadas del Centro y cercanas a estaciones de subte para evitar mayor circulación de vehículos, sería importante que se brindara un seguro y cómodo servicio de transporte de pasajeros, que de por sí ya desalentaría el uso del auto particular".
Soluciones para el estacionamiento
Como el crecimiento del parque automotor se multiplica no sólo en Buenos Aires, sino también en otras grandes ciudades del mundo, surgieron "soluciones concretas a la problemática del estacionamiento con los sistemas multiplicadores de espacios, que tienen gran aceptación en la Argentina", expresa Michael Groneberg, Export Manager de Klaus Multiparking, una empresa multinacional alemana que fabrica plataformas comercializadas en el país por su filial Masparking.
Estas soluciones consisten, por ejemplo, en una máquina que se instala y permite duplicar el espacio, lo que permite, en una casa, que en la cochera entren dos autos; también se logró un sistema integrado de alta tecnología para un edificio que albergue cientos de plazas. La instalación de las plataformas admite mayor economía de subsuelos, rampas y carriles de circulación comunes. Esto favorece a los desarrollistas y constructores porque ahorran tiempo; también se maximizan las proyecciones financieras al destinar una mayor fracción de la inversión a equipamientos de avanzada.
Los valores sugeridos de estas plataformas, según sus características, son: para el modelo 2061, con sistema dependiente, US$ 9000; para el 2015, también de pendiente, US$ 9300, y para el 2062, con sistema independiente, US$ 12.000, todas de alta resistencia.
