Coghlan, un barrio con oferta distinta

Como un oasis en la vorágine de la Ciudad de Buenos Aires, se alza el barrio de Coghlan. Ubicado en el corredor Norte, en un pentágono atravesado por la avenida Balbín que limita con Belgrano, Saavedra, Núñez y Villa Urquiza, este barrio que se desarrolla en los alrededores del hospital Pirovano vive un profundo proceso de transformación que lo incluyó en el listado de áreas de moda de la ciudad de Buenos Aires. Es por esa razón que los desarrolladores posaron el ojo sobre esta área que definen como "el Colegiales de Nuñez".

En Coghlan conviven las áreas de protección histórica, los grandes chalets y las casas inglesas con pequeños condominios y edificios bajos, tipo PH. "No es un barrio en el que el que los nuevos Códigos recientemente aprobados por la Legislatura porteña generen fuertes cambios. Es una zona en la que se están construyendo varios emprendimientos bajos en altura", explica Hernán Badano, el empresario del sector que desarrolló dos proyectos en la zona y, entre las ventajas de la zona, destaca los aires barriales.

Un dato no menor es que en el barrio, los nuevos emprendimientos sólo pueden contar con un máximo de hasta cuatro pisos. Se trata de un dato clave porque asegura vistas abiertas en las obras que se realizan. Además al tener un crecimiento homogéneo, la sobrepoblación y el tránsito no son un tema de conflicto. "Hace algunos años, comenzó un proceso en donde de a poco se fue notando un cambio en la fisonomía del barrio, aparecieron desarrollos en propiedad horizontal de pocos pisos que conviven con casas tradicionales, muchas de estilo inglés, a veces centenarias", sostiene Jorge Safar, gerente comercial de la inmobiliaria Oppel. El broker agrega que "al ser un barrio de baja altura, en general las propiedades cuentan con buena luminosidad, un aspecto muy valorado por la demanda y difícil de encontrar en barrios más densos".

Coghlan tiene un clima mágico. Es un barrio tranquilo en el que incluso se percibe una sensación de pueblo ideal para la vida en familia: los comercios cierran al mediodía y, durante esas horas, el silencio es protagonista. Su mayor encanto radica en la estación del ferrocarril que lleva su nombre. Por la zona, además de la línea Mitre, también corren las vías de los trenes que se dirigen a José León Suárez. Las tierras que rodean la estación fueron loteadas después de la construcción ferroviaria. La estación es un ejemplo típico de arquitectura inglesa ferroviaria, construida a fines del siglo XIX, con techos de tejas de pizarra y aberturas de madera verticales. Las ventanas tienen molduras con forma de arco mientras que sobre los andenes se extienden techos de chapa con las típicas cenefas y columnas construidas en madera.

Con una plaza de arena y otra seca, biblioteca, un puente de hierro y abundancia de verde, el área está perfectamente conservada destacándose el tradicional obelisco de 35 metros de altura – que en el pasado funcionó como una torre de ventilación de Obras Sanitarias– y visible desde diferentes ángulos del barrio. "Coghlan es espectacular, una pequeña isla con características propias y una impronta grafitera urbana muy interesante", detalla el arquitecto Diego Rybka, director del grupo Uno en Uno. "Con barrios aledaños como Belgrano en el que la oferta está saturada, Coghlan tiene la oportunidad de generar nuevas viviendas sobre todo para un público joven que tomó muy bien las propuestas que se están ofreciendo", agrega. Respecto al perfil de la demanda, el arquitecto describe que se está asemejando más al de quienes compran en Belgrano R. Buscan departamentos más amplios, con amenities, en un barrio bajo y con poca densidad. Los proyectos que se están diseñando tienen las comodidades de una casa pero en un edificio: terrazas, pileta, balcones grandes y parrilla", grafica Adrián Kaplansky, director de la desarrolladora Grupo Copelle. "Los últimos pisos con terraza y pileta privada son muy demandados", sostiene. Hoy, muchos de estos proyectos, sean monoambientes ó grandes departamentos se rigen bajo un lema: "Derecho a parrilla". Un detalle que suma valor agregado a los balcones.

El comprador de Coghlan no es quien busca una propiedad en Belgrano o Palermo sino las familias recién constituidas con uno o dos hijos que nacieron y crecieron en los barrios aledaños con una oferta de unidades más caras. "Es un mercado dirigido al segmento medio alto que compra para vivir", explica Badano que construyó dos emprendimientos de casas en altura: uno de 22 departamentos en la avenida Congreso y Melián, y otro ubicado en Conde al 3200. "Cuando uno proyecta una obra en este tipo de barrio en donde la accesibilidad es por medio de locomoción propio porque no hay estaciones de subte muy cercanas, hay que ofrecer una o dos cocheras por departamento", da tips y reconoce que en la obra que hizo en Conde ofrecía doce cocheras pero "se quedó corto". "La mitad de los ocho compradores del edificio adquirieron dos cocheras", recuerda.

Respecto a las cuadras más valoradas, los especialistas destacan a Naón, la avenida Congreso y la esquina de Conde y Roque Pérez. Si el análisis es por áreas, siempre la cercanía a una avenida conectada suma. Por eso en el área de Balbín hacia Cabildo los terrenos y la oferta es más cara que la zona de Balbín hacia Villa Urquiza.

Por otra parte, Coghlan "pisa" con barrios vecinos como Villa Urquiza, Belgrano R y Villa Ortúzar al corredor Donado–Holmberg. La zona, edificada gracias a la subasta de terrenos que hace unos años realizó el Gobierno de la Ciudad, floreció con una consigna: las construcciones debían tener una volumetría uniforme con una altura máxima de 15 metros para todo el corredor. Así, este fenómeno barrial impulsó el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios e incluso se desarrolló un nuevo polo gastronómico. Si bien todavía hay terrenos baldíos, los desarrolladores esperan que se lance una nueva licitación para volver a edificar. Una zona en la que si bien el precio de la tierra sube como en la mayoría de los barrios porteños, aún se consiguen incidencias razonables de US$500 por metro cuadrado. De hecho los lotes que hoy se encuentran en el corredor son de dimensiones generosas, lo que les permite a los desarrolladores proyectar servicios que agregan valor a los emprendimientos y que son valorados por el mercado. "En el corazón de Coghlan, construimos Casa Ho. Son departamentos 10 por ciento más grandes que los standard para un público que apuesta a una vida más sustentable y cómoda. Tiene desde sala de ensayo para poder bajar con la guitarra hasta un paisajismo armado como si fuera un bioma tropical con palmeras y árboles cítricos", explica Rybka. En cuanto a precios, Coghlan se ubica en la mitad de la tabla en comparación al resto de los barrios de Buenos Aires. Sin embargo, con el alza de las propiedades y las nuevas ofertas ha comenzado a subir. El valor de referencia de un departamento usado de buenas características puede rondar los US$3000 por metro cuadrado. En el caso de inmuebles nuevos, ese número puede escalar hasta los US$3500 y, en algunos casos, llegar hasta los US$4000 por metro cuadrado dependiendo del tipo de producto y características del emprendimiento. "La gente que compró estos nuevos departamentos en Coghlan como inversión, los está alquilando en menos de una semana", afirma Rybka. El barrio es uno de los que tiene mayor proyección a nivel inmobiliario y comercial gastronómico. Los especialistas afirman que abundan las oportunidades para conseguir propiedades más económicas y de más metros cuadrados que la oferta de los barrios linderos que ya se encuentran superpoblados. "Son emprendimientos que se diferencian por su tamaño, calidad y habitabilidad. Por ejemplo, en nuestro caso los dormitorios salen del metraje tradicional de tres por tres y tienen tres por cuatro. Así surgen unidades de dos ambientes de 60 metros cuadrados o de tres ambientes por 80 metros cuadrados", explica Badano. El empresario aclara que no hace preventas y ofrece las unidades cuando están totalmente terminadas. "Es un esquema que puedo sostener porque son proyectos de US$2 millones, un modelo financiable y manejable", explica. Por esa razón opta por hacer varios proyectos de este tipo y no uno de gran envergadura.

En la oferta de casas, el rango de valores es amplio: entre los US$300.000 y los US$900.000, según Safar. En general se trata de casonas y hasta sutiles casitas con galerías en su frente que en el pasado fueron habitadas por los empleados de la empresa ferroviaria. Y cuyos diseños respondían a la jerarquía del personal en la organización.

El mercado de las grandes mansiones merece un análisis aparte. Con una demanda acotada, quienes las buscan miran la ubicación, orientación, metro cuadrado, valor de la tierra, tipología, mantenimiento y seguridad. Por efecto derrame de Coghlan, Saavedra es uno de los barrios beneficiados. En los últimos años, esa área de la ciudad ha registrado un alza en materia de emprendimientos inmobiliarios modernos, apalancados por el costumbrismo de un barrio típico de la ciudad de Buenos Aires y el despegue comercial que combina locales barriales con centros comerciales. De esta forma, Saavedra, que es la continuación natural de Belgrano y Nuñez ,se convirtió en la opción accesible para aquellos que aspiran a asentarse en el corredor Norte de la ciudad.

Así las cosas y con incidencias de la tierra que promedian los US$800/m2 en la que se negocia directamente con los vecinos –"es cuestión de tocar el timbre", afirman–, los desarrolladores están poniendo la mira en Coghlan y se preguntan cuál será el destino del predio más codiciado. El terreno, ahora en estado de abandono ,está ubicado sobre la avenida Congreso, entre Naón y Estomba, justo en el límite con Saavedra. "La dirección de interpretación urbanística es la que determinará qué se puede construir y qué no en esa tierra. Por ahora no hay un registro de planos, o sea no se presentó todavía un proyecto", aclararon en el Ministerio de Desarrollo Urbano de la Ciudad. Paralelamente, los vecinos del barrio piden que esa zona se convierta en un espacio verde. Pero, por el momento, su destino es incierto.