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La avenida de zona norte que empieza a atraer desarrollos premium con valores 20% más bajos que Libertador
El mapa inmobiliario va cambiando y nuevos corredores comenzaron a ocupar un lugar importante en el lujo del Gran Buenos Aires
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LA NACIONCandela Contreras
Durante años, cuando se hablaba de desarrollos residenciales premium en la zona norte del Gran Buenos Aires, la Avenida del Libertador aparecía casi inevitablemente como la primera referencia. A pasos del río, desarrollos de escala, amenities y un público dispuesto a pagar un diferencial por ubicación consolidaron un corredor que conserva su carácter aspiracional.
Sin embargo, la combinación entre precios elevados, una disponibilidad de tierra cada vez más difícil de conseguir y un margen más acotado para desarrollar nuevos proyectos de escala comenzó a empujar parte de esa oferta hacia otras avenidas.
Este fenómeno ya tuvo su primer capítulo en la avenida Maipú, en Vicente López, donde en la última década comenzaron a aparecer edificios que replicaron características que antes pertenecían solo a Libertador: unidades grandes, seguridad, amenities premium y terminaciones de mayor calidad. Pero ahora el mercado empieza a mirar un poco más hacia el norte y ahí la avenida Santa Fe, principalmente entre Martínez y Acassuso, asomó como uno de los corredores con potencial para atravesar una transformación similar.
“En los últimos 10 años, todo lo que se construye en Libertador se empezó a replicar en la avenida Maipú. Hoy tiene proyectos premium, con amenities y seguridad; eso ya pasó y es una realidad. En Santa Fe vemos que puede empezar a suceder lo mismo”, explica Maximiliano D’Aria, director comercial de D’Aria Propiedades.
La explicación es, en buena medida, económica. Mientras que Libertador se convirtió en uno de los corredores más caros y consolidados del norte del conurbano, en Santa Fe todavía es posible ingresar a proyectos nuevos desde valores cercanos a los US$2800/m², según D’Aria. En la avenida Maipú, en cambio, los desarrollos de mayor categoría ya se ubican alrededor de los US$3200/m².
Es más, la diferencia puede superar el 20% frente a algunos productos de Libertador, dependiendo de la ubicación, las características del edificio y la etapa de obra.
El antecedente: hace una década, la situación de Maipú era diferente
Para muchos compradores, Maipú era un corredor comercial y de tránsito antes que una dirección asociada a edificios residenciales premium. Con el tiempo, esa percepción cambió. “Antes había gente que decía: ‘Yo quiero vivir en Libertador, Maipú no es linda’. Hoy tenés compradores que directamente dicen: ‘Busco en Maipú, no quiero Libertador’”, cuenta D’Aria.
El crecimiento de proyectos residenciales de mayor categoría, sumado a su conectividad con la ciudad de Buenos Aires, ayudó a modificar el perfil del corredor. Actualmente conviven allí desarrollos como Vincent, Notre Maipú y Notre Alsina, entre otros.
Para D’Aria, “hoy Maipú y Libertador hablan el mismo idioma”, aunque reconoce que Libertador mantiene una cuota aspiracional que difícilmente desaparezca.
¿La avenida Santa Fe puede recorrer ahora un camino parecido? Para responder a esto, hay una diferencia importante: la normativa urbana limita mucho más la escala de los proyectos.
“Si en Santa Fe se pudieran hacer 15 pisos, esto probablemente habría ocurrido hace 10 años. Pero solo se puede construir planta baja y tres pisos, y eso hace que para el desarrollador no sea tan atractivo como lo fue Maipú”, explica D’Aria.
Los primeros proyectos: una marca premium apuesta a la zona
Actualmente hay nuevos desarrollos sobre Santa Fe en el tramo comprendido entre el centro de Martínez y Acassuso, entre ellos uno en la zona de Perú y Santa Fe, frente al Hipódromo de San Isidro, y otro sobre Santa Fe a la altura de Edison.
Uno de los grupos que decidió avanzar sobre ese corredor es PvG Desarrollos, que comenzó a llevar allí su marca Tempus después de haber desarrollado proyectos en Acassuso y Martínez.
La firma tiene actualmente dos iniciativas sobre este corredor, Tempus Avenida y Tempus Hipódromo, con precios iniciales que rondan los US$2800/m². Este último tendrá 16 unidades que van desde 72 m² hasta 106,5 m².
El dato es relevante porque marca la llegada a Santa Fe de un tipo de producto que hasta hace algunos años se concentraba principalmente del otro lado de las vías.
“La demanda busca comodidad, conectividad y eficiencia. Al desembarcar en Santa Fe con edificios bajos y productos de mayor categoría aparece una alternativa para quienes quieren cercanía urbana sin pagar los valores que hoy tiene Libertador”, señala D’Aria, quien comercializa las unidades.
Guillermo von Gerstenberg, director de PvG Desarrollos, sostiene que la intención de la compañía es trasladar a otros puntos de San Isidro “una sofisticación técnica que antes estaba mucho más asociada al Bajo”, aunque adaptando los edificios a la escala de cada barrio.
Una demanda diferente y la conectividad como punto a favor
La aparición de productos de mayor calidad no significa que los compradores estén abandonando Libertador. En realidad, el mercado empieza a ampliar el abanico de ubicaciones que considera aceptables para un mismo tipo de vivienda, y los perfiles tampoco son exactamente iguales.
En Libertador pesa especialmente el comprador que busca un activo consolidado y de menor riesgo, además de quienes valoran particularmente la dirección y el componente aspiracional.
Mientras que el que compra en Santa Fe “hoy asume un poco más de riesgo porque es una plaza menos probada. Un inversor que compra su primer departamento probablemente vaya a un mercado más consolidado; pero alguien que ya tiene varias propiedades puede decidir colocar una parte de su cartera en esta avenida buscando un mayor recorrido de valorización”, explica el D´Aria.
Aunque también aparece un componente marcadamente local, porque mientras que los proyectos sobre Libertador pueden atraer compradores de distintos puntos de la ciudad y el conurbano, el público que mira Santa Fe está mucho más relacionado con San Isidro, Martínez y el Alto de Martínez.
“Son familias o inversores que conocen la zona, valoran la cercanía con sus actividades cotidianas y buscan obra nueva sin pagar los valores de los corredores más consolidados”, agrega el broker.
Santa Fe también cuenta con una ventaja que puede resultar decisiva para su evolución: la conectividad. La avenida funciona como continuación natural de Maipú y permite vincularse rápidamente con arterias como Thames y Márquez, además de facilitar el acceso hacia Panamericana. A eso se suma el ferrocarril y una amplia red de colectivos.
Para quienes se mueven diariamente dentro de San Isidro o hacia la Ciudad de Buenos Aires, esa combinación puede pesar tanto como la cercanía al río. Por eso, más que un reemplazo de Libertador, lo que comienza a aparecer es una ampliación del mapa premium de zona norte.
Libertador seguirá concentrando los valores más altos y buena parte de la demanda aspiracional. Maipú ya demostró que otro corredor puede incorporar edificios de categoría y consolidar su propio mercado. Santa Fe está más atrás en ese proceso, pero va camino a consolidarse como un nuevo corredor premium con precios más bajos que las avenidas ya consolidadas.
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