Propiedades. Cuánto cuesta construir un metro cuadrado de un departamento

El valor del metro cuadrado promedio en los últimos tres años se ubicó en US$633, casi un 40% por debajo del promedio de los tres años anteriores, según anuncia Reporte Inmobiliario en su último relevamiento. El sitio del sector inmobiliario que sigue al indicador desde 2008 indica que, en el período de 2015 a 2018, el costo de la construcción cotizaba en US$1040/m²; es decir, un 64% por encima del valor actual. Sin embargo, el pico histórico fue a fines de 2017 cuando alcanzó los US$1179/m2. En aquel entonces, el dólar aumentó apenas $3 en 12 meses y propiciaba un escenario que ponía palos en la rueda al negocio de desarrollar una obra : “El dólar pisado hizo que los costos subieran fuertemente en dólares y por eso el costo de construcción alcanzó un valor tan alto con el que era muy difícil llevar adelante un proyecto inmobiliario. Hay que tener en cuenta que a ese número se le sumaba el valor de tierra, los costos indirectos, impuestos, la ganancia del constructor lo que impedía vender un departamento a estrenar por debajo de los US$3500/m²″, recuerda Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

A la hora de analizar el costo actual, el relevamiento de Reporte indica que en septiembre alcanzó los US$630,39 a dólar blue, un 5,07% más caro que el mes anterior cuando cotizaba a US$598,48. Su valor hace un año atrás, en plena pandemia era de US$486,80/m2, mientras que hace dos años atrás, en septiembre de 2019 rondaba los US$644,97/m2.

Sin embargo lo que podría leerse como una ventaja (el bajo costo) no deriva en un boom de construcciones. “Al estar demoradas las ventas, mas allá de que sea un buen momento para construir para quien tiene dólares, no se están lanzando las construcciones nuevas”, observa Gómez Picasso.

Quienes sí tienen una ventana de oportunidad para construir son “los desarrolladores que ya tienen la obra en marcha porque pueden aprovechar el momento para acelerar parte de la obra con un costo de construcción en dólares tal vez más bajo del que tenían previsto hace unos años. También para el que trabaja con capital propio -aunque por como funciona el mercado argentino, son minoría- y para el usuario final que remodela un departamento, amplía la casa o construye una casita, que es el que tenía los dólares guardados debajo del colchón y aprovecha el momento”, explica Gómez Picasso.

El modelo en el que se basan para calcular esta medida corresponde a un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro sobre un lote de 8,70 metros de frente, compuesto por semipisos de dos ambientes. Se trata de un edificio con SUM y piscina descubierta en azotea. El modelo se basa en un caso real de una obra ya finalizada. La obra se lleva adelante mediante contratos separados, bajo dirección y coordinación de un profesional. Los valores no incluyen IVA, beneficio de empresa constructora y/o del desarrollador, honorarios profesionales, ni impuestos y/o derechos.