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Un ex futbolista construye las primeras torres de lujo en un barrio, a dos minutos de la General Paz
Damián Manusovich apuesta por un proyecto top en una ubicación que crece y promete otros emprendimientos
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Hace tiempo que Damián Manusovich colgó los botines para incursionar en el mundo de los ladrillos. El ex futbolista que integró el equipo histórico de San Lorenzo campeón en 1995 reconoce que el gran aprendizaje que le dejó su tiempo en las canchas y que hoy aplica a diario en su rol como desarrollador es el trabajo en equipo desde chico.
“El fútbol tiene esa dinámica del juego en equipo que es muy de los desarrolladores. El pensar una organización, un proyecto para lograr una transformación en la vida de la gente desde el lugar que habita siempre es con otro. No son tareas individuales sino colectivas. Este valor me lo dio mi carrera deportiva”, cuenta el empresario en diálogo con LA NACION.
Hace más de 10 años comenzó a incursionar con desarrollos inmobiliarios en Devoto, donde mantiene el eje de gran parte de sus proyectos, y que cuenta con una propuesta residencial y también una impronta muy fuerte orientada al retail. El store de la empresa MMCV afirma que superó los 15 desarrollos en forma holgada, con diferentes grados de madurez cada uno. Uno de sus últimos proyectos es el edificio de Habana 3939, en ese barrio porteño. Pero, desde hace algunos años, encontraron un nuevo nicho dentro de la construcción: apostar por departamentos en zonas en pleno crecimiento.
Manusovich junto a su equipo comenzaron a buscar áreas de Buenos Aires que puedan aprovechar el efecto derrame como por ejemplo esas expansiones que da la continuidad de la General Paz, pero hacia el lado del conurbano. Así como ocurre con lugares dentro de la ciudad de Buenos Aires que empiezan a posicionarse como atractivos, como por ejemplo en la zona del corredor Huergo, que con las obras del Paseo del Bajo se posiciona como un “barrio espejo” de Puerto Madero, elegido por Costantini y el creador de la marca Quartier. O los barrios dentro de CABA como Chacarita que de a poco se posiciona por “derrame de Palermo”.
Bajo esta premisa, a solo ocho minutos del barrio de Devoto, en el Distrito Nueva Lynch, partido de San Martín, lanzó Aera, un proyecto con dos torres de lujo, las primeras de la zona.
Manusovich y su socio, el desarrollador Sebastián Orlandi, buscan que este proyecto sea el puntapié inicial para revalorizar el “patio delantero” de San Martín.
El proyecto será la cara del partido, que para sus creadores cuenta con varios drivers indispensables para confiar en que la iniciativa genere un efecto contagio entre otros colegas, ajenos aún a la zona y generar un nuevo concepto de urbanidad.
“Creemos que es posible la transformación de lo que hoy es un área de paso a un destino residencial”, dicen. Los factores claves, señalan, son: la ubicación y conectividad -de fácil acceso, ya que se encuentran ubicadas a 900 metros de la avenida General Paz-, las vistas y el verde.
La puerta de entrada
No son los primeros en mirar con buenos ojos hacia el lado de provincia. En 2011, la desarrolladora IRSA compró por una cifra cercana a los US$33 millones la planta de la tabacalera Nobleza Piccardo en el partido de General San Martín, un predio de 16 hectáreas a cuadras de la avenida General Paz pero, aún se desconoce el destino que se dará al espacio.
“Es una zona que durante sus época de auge fue un polo de fabricas textiles y cuando empezó a caer quedó como abandonada. La parte más linda y desarrollada de San Martín está en el centro del partido. Queremos dar vida a esta zona que es el acceso desde Capital y tiene un potencial enorme precisamente por la ubicación”, cuenta a LA NACION Orlandi, tras la presentación del proyecto en el showroom donde se levantarán las torres, junto a los socios de MMCV, integrado por Sergio Mizraji, Jacqueline Cicchinelli, José Luis Cicchinelli y Alicia Cicchinelli,
El emprendimiento en el que se desembolsarán US$20 millones tendrá dos torres con 170 departamentos, 120 cocheras, más de 1000 m² de amenities y 1300 m² en locales.
Además de los clásicos servicios de este tipo de proyectos de lujo -como dos piletas, solárium y dos gimnasios. cinco salones de usos múltiples y espacio de parrillas — tendrá un espacio de coworking exclusivo para sus residentes y un microcine.
El proyecto está ubicado en un terreno de 10.500 metros cuadrados sobre la avenida 25 de Mayo (esquina España), el corredor que cuenta con un bulevar con plantas, frente el campus de la Universidad de San Martín (UNSAM). Uno de los fuertes del proyecto es que las torres se elevan con vistas abiertas al Golf Club General Mitre, detrás de la Universidad.
La vista a ese pulmón verde es, sin duda, uno de los grandes aciertos de la localización del emprendimiento, ya que están protegidas de futuras construcciones por la universidad.
Del otro lado, las vistas dan al resto del municipio de casas. “Creo que este proyecto va a marcar un precedente respecto a futuras construcciones. No porque seamos los primeros, de hecho hay varios desarrollos ya en la zona y sobre esta avenida, pero hasta ahora ninguno de estas características”, añade el ex futbolista.
En este sentido, es importante hacer mención al cambio reciente en la zonificación edilicia de San Martín, que habilita la construcción de este tipo de emprendimientos en lugares que hasta el momento estaban prohibidos. “Igual no es que te construyen una torre en el patio de atrás de tu casa, sino que al ser una zona muy abandonada de ex fábricas justamente lo que hace es revalorizar el espacio y los comercios de los alrededores”, cuenta Orlandi.
Precios y oportunidades
En cuanto a la demanda, si bien hay una gran apuesta al consumidor final, con el fin de lograr que deje de ser una “zona de paso”, los desarrolladores consideran que es una iniciativa interesante para el inversor en cuanto al valor del metro cuadrado, que es muy bajo en comparación con otras zonas.
Hoy de acuerdo al index de Zonaprop, el valor del metro cuadrado de una propiedad allí ronda los US$1532 y los desarrolladores planean vender a la mitad o “un poco más”.
“El valor del metro cuadrado está la mitad que del otro lado de General Paz. Hay proyectos a ocho minutos del lado de Capital en donde el ticket es más o menos el doble. Entonces ahí hay un piso en el precio desde el cual partís pero no un techo. Por el crecimiento de la zona, podés tener eventualmente un valor que ronde los US$2000/m². No sabés hasta cuánto más se va a revalorizar esa inversión en los próximos años. Y, si sos consumidor final, podés acceder al doble de metros por menor precio”, indica Manusovich.
Por otro lado, remarca que, la proximidad a la universidad y a un polo gastronómico como el de Devoto, generan un atractivo para la renta, tanto temporaria como tradicional. “Alquilás por la mitad que del otro lado de General Paz, con accesos y conectividad por la cercanía del Metrobús y el tren”, afirman los empresarios. En números, de acuerdo a Zonaprop, el partido de San Martín está entre los más baratos para alquilar, un dos ambientes se alquila a un valor promedio de $51.873 por mes.
Crear nuevas zonas
Con el foco entonces en “dar continuidad” no solo apuntan a lo residencial sino también a lo comercial. Así como sucedió con Villa Devoto, que se convirtió en un polo gastronómico con propuestas diversas entre bares y restaurantes, que generó una atracción en vecinos propios y de zonas adyacentes, que no necesitan ir a Palermo en busca de esa movida.
“La gente antes estaba dispuesta a moverse, ir a cenar a Palermo y perdías una hora de ida y vuelta. Ahora busca quality time. Bajar a tomar un café, cenar por el barrio. Esto revaloriza la zona, porque hay una demanda insatisfecha”, dice Orlandi.
En esta línea de “generar zonas” buscan que los vecinos elijan quedarse en el partido de San Martín y no necesiten salir para encontrar otro tipo de viviendas, así como opciones gastronómicas o recreativas.
Entonces, sumado al polo porteño y al centro comercial del municipio, el proyecto cuenta con 1300 m² de locales comerciales y un restaurante en la esquina de las torres. Si bien no están definidas las marcas, los desarrolladores se reservan la explotación de los locales. “No están en alquiler. Nosotros vamos a gestionarlos porque es una forma de generar una identidad. Seguramente el restaurante sea alguno de línea propia, posiblemente uno de los que ya funcionan en Devoto”, dice Manusovich que es socio en los restaurantes Alicia y Mecha en ese barrio.
La mitad del total de las unidades del proyecto son monoambientes y departamentos de dos ambientes. La decisión tiene que ver con la ubicación: el acceso y la cercanía con la universidad de San Martín lo que lo convierte en un lugar ideal para gente joven, en un distrito que busca poner en valor este espacio de innovación y articularlo con el Polo Tecnológico Constituyentes, integrado por instituciones nacionales de investigación en Ciencia y Tecnología como el CNEA, el INTI y el INTA.
En cuanto a los tickets, los desarrolladores detallan que arrancan desde US$53.000 para los departamentos con superficies de 46m² y desde US$72.000 para las de 63m².
También cuentan con unidades de tres ambientes y 84 m², que parten de US$113.000 y cuatro ambientes de 116 m² desde US$175.000. En cuanto a la forma de pago, es un anticipo del 40% más 10% cuando se toma la posesión y cuotas ajustadas por CAC. Además, es apto blanqueo, motivo por el cual han recibido varias consultas. “El 20% del proyecto ya está vendido antes del lanzamiento. Apuntamos a un público de clase media, que hoy en día no encuentra muchas propuestas a su alcance, ya que los emprendimientos del otro lado suelen estar enfocados a una clase media alta”, señala Orlandi.
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