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Consultorio inmobiliario
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Embargos e inhibiciones.
No se trata de términos gratos ni alentadores; no lo son para el que soporta estas medidas ni tampoco para quien se anoticia de que su deudor se encuentra embargado o inhibido.
Ambas son medidas que se adoptan sobre el patrimonio de las personas para garantizar que cumplan sus obligaciones.
En el caso del embargo, la situación que crea su anotación es similar a la que se deriva de una hipoteca. La inhibición es distinta, pues no se dirige contra cosas, sino que establece una inhabilidad genérica para disponer de las propias pertenencias.
Estas medidas sólo se pueden decretar por los tribunales, en juicio y a pedido del interesado en obtener la protección de su crédito.
Al contrario de lo que ocurre con la hipoteca y la prenda, que se constituyen en garantía del cumplimiento de un contrato, el embargo y la inhibición operan cuando el incumplimiento ha ocurrido. Y por eso su grado de garantía es inferior: si el deudor quiebra, los embargos e las inhibiciones pierden eficacia.
Por eso la ley que regula la actividad les exige a los agentes inmobiliarios que previamente a la firma de cualquier contrato sepan la situación en que se encuentran quienes ofrecen sus inmuebles, sea en venta o en alquiler.
Para eso se obtienen informes del Registro de la Propiedad, tanto respecto del inmueble motivo de la operación como de las inhibiciones que puedan haberse anotado a nombre del vendedor. Pero si bien tranquilizadores, esos informes no son suficientes; los que otorgan verdadera seguridad son los certificados que pedirá el escribano para firmar la escritura de venta. Sólo entonces los embargos y las inhibiciones posteriores no afectarán al nuevo propietario.
Algo similar ocurre con los contratos de alquiler. Un juicio contra el locador puede derivar en el remate del inmueble alquilado, pero afectará al inquilino sólo si su contrato es posterior al embargo. De otro modo el comprador en remate deberá respetar los plazos pactados hasta su terminación.
Corolario: en estos negocios, para actuar con seguridad y evitar sorpresas dañinas es bueno tener una idea de estos temas, pero, sobre todo, contar con un corredor inmobiliario serio, profesional y responsable.
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