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Country: qué mirar a la hora de elegir el terreno para construir
Ubicación, tamaño del lote, orientación, costos, seguridad y mucho más
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Poder comprar un terreno y construir la casa soñada es un plan anhelado por todos. Las decisiones y los aspectos a tener en cuenta empiezan en la elección del lote, su tamaño y costo. Y si se trata de un terreno en un country, a esas consideraciones se les suman el valor de las expensas y la seguridad de que se pueda escriturar. Todas estas cuestiones son vitales porque afectan directamente a la continuidad del proyecto y al nuevo estilo de vida que están por elegir.
Antiestres: ubicación y accesos
Es uno de los puntos principales pero a veces es pasado por alto o no se lo toma con la importancia suficiente. No solo es clave la calidad y cantidad de accesos, sino también la cercanía hacia las arterias de importancia según las rutinas de la familia, como ir al trabajo o llevar a los chicos al colegio. La distancia a los sitios frecuentes también es un factor a tener en cuenta: el entusiasmo de una nueva vivienda puede provocar que al principio la distancia no sea considerada pero hay que evitar que la frecuencia de los traslados no vayan en contra de la calidad de vida buscada.
Uno de los sectores más elegidos actualmente es el corredor Escobar, dado que tiene un próspero presente y grandes oportunidades de desarrollo. Alan Mohadeb, gerente comercial de Consultatio, afirma que “viene creciendo a pasos agigantados esa zona, similar a como vimos el crecimiento del nuevo Tigre y del ramal Pilar. Además de la gran cantidad de obras particulares en ejecución, se suma un continuo crecimiento comercial con usos que van desde sanatorios médicos, estaciones de servicio, escuelas, gastronomía y retail, dándole un valor agregado”.
Dentro de los nuevos desarrollos en Escobar está Puertos, uno de los que más se buscan y que mejor acceso tiene: “Cuenta con uno directo desde la Panamericana y es una ciudad que se destaca por su proyecto urbanístico y paisajístico, además de tener el cuidado del medio ambiente como una prioridad, cuenta con una reserva ecológica propia, colegios y otras muchas ventajas”, detalla.
Por otra parte, hay que evaluar la cercanía de centros comerciales y de esparcimiento. Si en la familia hay niños, también hay que indagar en la oferta educativa cercana. Si bien muchos colegios porteños están abriendo sedes en lugares cercanos a los nuevos emprendimientos habitacionales, es algo que se debe planificar. En este sentido, ubicaciones como Escobar o Pilar tienen ya un desarrollo amplio a nivel educativo como comercial. Por caso, Azzurra Tortugas, el emprendimiento premium de 70 hectáreas, ubicado en el kilómetro 38 del ramal Pilar de la Panamericana en donde los lotes se ofrecen desde los US$80.000 (con la posibilidad de pagarlos financiados con un anticipo de 35 por ciento y el saldo en 12, 18 y 24 cuotas), está rodeado de una oferta educativa de alto nivel en un radio de 15 cuadras: en sus inmediaciones funcionan el St. Catherine´s Moorlands School, el Godspell, el Oakhill School, el Bedes Grammar School y el Lincoln College. “A estos tres últimos establecimientos, los chicos pueden llegar desde Azzurra caminando o en bicicleta”, detalla Gonzalo Urdapilleta, titular de una las inmobiliarios que lo comercializa, Teresa Urdapilleta Propiedades. En las cercanías también hay supermercados y centros comerciales como Las Piedras. Otra de las zonas que en los últimos años creció de manera exponencial y es seguida de cerca por quienes buscan un nuevo hogar es Canning.
El tamaño importa
Cuando se proyecta tener una casa de fin de semana o mudarse a un barrio privado, el mayor objetivo es vivir en un espacio verde. El tamaño del lote es clave. El promedio de la oferta de lotes en los barrios privados es de 700 o 800 m² y los precios rondan los U$S70.000. También hay terrenos de hasta 2500 m² que pueden llegar a los US$250.000 y tienen vistas a lagunas con muelles propios, al golf o las canchas de polo,
“Hay que tener en cuenta que entre 700 u 800 m² es la superficie es la mínima necesaria para que el espacio verde pueda apreciarse en la relación construcción y exterior. Aunque, considerando el tamaño ideal para poder tener una pileta o una pequeña huerta y no tener vecinos muy próximos, sería conveniente elegir lotes que tengan un 50% más de espacio”, aconseja Ricardo Sarinelli, Director en Haras del Sol. La antigüedad de los árboles y áreas verdes comunes del emprendimiento también hacen la diferencia. “En Azzurra, la cantidad de terrenos generados en 70 hectáreas prueba el gran porcentaje de la tierra que se destinará al verde con una cantidad de vegetación de años que generan diferentes sectores de bosques dentro del predio”, comenta Agustín Sanchez Sorondo, gerente general del emprendimiento cuyo diseño paisajístico estará a cargo del nieto de Carlos Thays, el “autor” del Jardín Botánico, los bosques de Palermo y el Parque Nacional Iguazú por nombrar algunas de sus obras maestras. El proyecto, además de la amplia variedad de árboles añejos, sumará una laguna de casi cinco hectáreas y más de 500 metros de largo.
Ubicación y orientación
Los lotes perimetrales son los que dan al perímetro del barrio, que puede ser una calle, otro barrio lindero privado o vecinos externos al barrio. Son ideales para los que buscan opciones de menor precio porque los valores de este tipo de terrenos son hasta 30% más bajos. Los que se ubican en el corazón del country suelen ser más costosos. También, hay terrenos con espejos de agua, que varían su valor según den a la laguna, al lago o al río.
Dentro de los factores que pesan a la hora de la elección del terreno está la cercanía al acceso principal, a los colegios o quienes prefieren tener distancias para caminar hacia los espacios de servicios. “Hay quienes practican deportes con frecuencia y optan por terrenos linderos al sector de canchas o pileta del barrio; otros que buscan vistas abiertas al lago central donde puedan practicar todo tipo de deportes náuticos. La gente tiene en cuenta la ubicación y la orientación del terreno, y apuesta a invertir en el barrio que aspira a valorizarse más a futuro”, detalla Mohadeb.
Otro aspecto importante no solo es la extensión y ubicación del terreno sino también la orientación del mismo y de la construcción a realizar: “Adquiere importancia cómo se ubicará la vivienda y la orientación de la arboleda existente. La ubicación de la piscina pasa a ser el factor clave en la orientación”, advierte Sarinelli.
¿Se puede escriturar?
Existe gran cantidad de emprendimientos que no cuentan con la subdivisión final aprobada y el trámite para obtenerla tarda varios años. “En un principio el comprador del lote no es el propietario formal y está a merced de lo que suceda en ese plazo con el emprendimiento. Lo mismo sucede con los fideicomisos que aún no cuentan con la subdivisión”, comenta el director de Haras del Sol.
Para poder escriturarse, el barrio debe contar con todas las autorizaciones municipales y provinciales correspondientes, es decir, con la subdivisión final aprobada. Se debe averiguar todo esto de modo exhaustivo para evitar dolores de cabeza posteriores a la compra. De todas formas, que un terreno no pueda escriturarse no significa necesariamente que el proyecto esté “flojo de papeles”. En la mayoría de los casos son temas burocráticos que datan de años: los desarrolladores aseguran que la tramitación puede demandar hasta ocho años. Este es un tema que preocupa tanto al sector como al Gobierno de la Provincia de Buenos Aires que trabaja en encontrar la forma de eficientizar el proceso.
Para Esteban Edelstein Pernice, uno de los socios de Castex Propiedades, en los últimos cinco años pocos proyectos inmobiliarios cuentan con su escritura pero están cerca de concretarse. “Es muy importante que los propietarios tengan el título de su terreno, ya sea para que el gobierno provincial pueda cobrar los impuestos y para el desarrollista terminar su compromiso. ”, sostiene.
Expensas y más
Muchos barrios ofrecen espacios específicos para practicar deportes, como canchas de tenis, golf, o sectores comunes con más o menos servicios, por lo que también hay que tener en cuenta el costo de las expensas y qué servicios incluyen.: hay proyectos que cuentan con actividades que se cobran aparte, tienen los servicios y amenities pero no todos incluidos en las expensas. Los terrenos ubicados en emprendimientos con expensas similares a las de un tres ambientes -entre $14.000 y $20.000- en la Capital Federal serán los que mayor potencial de revalorización tendrán. Las nuevas generaciones se alejan de los countries con membresías, mucho servicios y altas expensas que fueron boom en los 50 cuando proliferaron los primeros emprendimientos en la Argentina.
Antes de concretar la compra del terreno es aconsejable hablar con otros vecinos, averiguar sobre la conexión a Internet (que al terminar la casa será de uso necesario), recorrer las inmediaciones del barrio inclusive en distintos horarios, calcular distancias y trayectos, tener un panorama claro de cómo será vivir ahí en un futuro cercano.
El masterplan y cuándo se puede comenzar a construir
El diseño del masterplan también es un diferencial: los proyectos más valorados son los que tienen la circulación rápida perimetral, es decir, cuando la calle troncal principal bordea al emprendimiento y luego hacia el interior. “Son barrios en donde los lotes no están interconectados porque la mayoría de las calles son cerradas con cul-de-sac. El objetivo es lograr poco tráfico en las puertas de las casas donde suelen jugar los chicos”, comenta Sánchez Sorondo poniendo como ejemplo su proyecto: Azzurra.
Otro detalle a mirar si se compra en un emprendimiento que está arrancando es cuántas y en qué plazos son las etapas de desarrollo y cuándo podrá comenzar a construir. Los tiempos es un tema clave en la agenda de quien define comprar un terreno sobre todo hoy por la ventaja que representa el costo de construcción en dólares. Según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario, a fines de diciembre, el costo en pesos para construir una casa sobre lote propio en un country se acercaba a los $168.000 por metro cuadrado (US$1100 aproximadamente en dólar blue). “Construir una vivienda con buen nivel de terminaciones y con una superficie de 305 metros cuadrados alcanza un costo que se acerca a los $53 millones, lo que se traduce a un total de US$318.415 medidos por la cotización del mercado marginal de divisas. El ahorro con respecto a noviembre del 2017, es de US$259.954 (blue), debido a la fuerte devaluación de la moneda. En noviembre de 2017 para construir la misma casa habría que contar con un presupuesto de US$578.369”, detalla José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, quien, de todas formas, reconoce que desde septiembre hubo un 30,15% incremento en los costos medidos en pesos: por ejemplo, en diciembre la suba alcanzó el 8,19 por ciento. “Hoy, hay una ventana de oportunidad que podría no extenderse más allá de dos años. Si uno revisa la historia del real estate siempre en algún momento corrige por el tipo de cambio o por efecto de la inflación”, analiza Sanchez Sorondo.
Quiénes compran
No hay dudas que el contexto y los cambios de hábitos que se generaron a partir del coronavirus produjo un fenómeno que llegó para quedarse: el homeoffice. Esta modalidad de trabajo impulsó un cambio en el perfil de la demanda de los barrios cerrados: ahora compran los consumidores finales. Este es un punto fundamental a tener en cuenta porque en el mercado prepandemia uno de los grandes temores de quienes compraban un terreno en un emprendimiento cerrado era cuánto tiempo demandaría en desarrollarse. Es decir, cuando comenzarían a verse los primeros ladrillos y las casas en construcción. “Siempre existía el temor de que en el afán de vender, los desarrolladores se lo ofrezcan a inversores que apuestan a la revalorización del proyecto cuando esté consolidado. Esta estrategia tiene riesgos porque si se vende la mayor parte de la oferta a este tipo de compradores se termina retrasando el desarrollo. ¿Por qué? Porque el consumidor final que es quien compra para construir su propia casa no ve obras, ve un barrio “vacío”, dilata su decisión de compra en el proyecto, se alargan los tiempos y el emprendimiento no avanza”, explica el ejecutivo que lidera Azzurra. Y aclara que, en su proyecto, la totalidad de quienes compraron lo hicieron para construir y mudarse.
Seguridad garantizada
Uno de los motivos por los cuales las familias eligen los barrios cerrados es la seguridad. Se debe tener en cuenta la iluminación, la seguridad perimetral del barrio, las cámaras, sensores, monitoreo, rondines, el control de accesos, así como también la cantidad de personal destinado a estas tareas conforme al tamaño del barrio y la tecnología utilizada.
No es una decisión fácil y cada grupo familiar deberá evaluarlo en función a su estilo de vida y presupuesto. Las familias que eligen vivir en un country cada vez son más y está claro que buscan un cambio muy positivo para su calidad de vida.
En Puertos, por ejemplo, cuentan con un sistema de seguridad integral llamado IOT, que permite obtener información instantánea, alertar de forma temprana y mejorar la experiencia ciudadana. “El circuito de cámaras de video con visión nocturna y los puestos fijos de seguridad a cargo de un equipo de profesionales con amplia experiencia, complementan este sistema de vanguardia, utilizado en las principales ciudades del mundo”, advierte.
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