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Cuando el desafío ya no es construir edificios, sino transformar una ciudad
Desarrolladores analizaron cómo los grandes proyectos inmobiliarios impactan sobre el crecimiento urbano, la infraestructura, el comercio y la vivienda
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RedactorIñaki Zurueta
¿Qué hace que un desarrollo inmobiliario deje de ser una inversión y se convierta en una herramienta capaz de modificar el entorno? Esta pregunta fue el disparador que atravesó el panel “El poder transformador de los proyectos”, realizado durante la 11a edición del Summit de Real Estate de LA NACION.
La conversación reunió a Lucas Salvatore, presidente de Idero; Ricardo Griot, CEO de Grupo Pecam; y Jeremías González Toledo, director comercial de Inarch, quienes expusieron experiencias muy distintas entre sí, pero atravesadas por el desafío común de cómo planificar proyectos capaces de generar cambios urbanos a largo plazo.
Mientras Salvatore habló sobre el crecimiento acelerado de Añelo, en el corazón de Vaca Muerta, Griot explicó la lógica detrás de los grandes planes que su compañía desarrolla en Rosario. Por su parte, González Toledo analizó el caso de Vía Viva, el proyecto comercial que se extiende bajo el viaducto del tren Mitre y busca conectar distintos sectores de la Ciudad de Buenos Aires.
Ya no se construyen edificios, se redefinen ciudades
Para Salvatore, el principal indicador de transformación aparece cuando un proyecto debe responder a un crecimiento poblacional extraordinario. “Si vemos Añelo, que está en el corazón de Vaca Muerta, hace 10 años había 800 habitantes, hoy hay 15.000 y se proyecta que haya entre 45.000 y 50.000 para 2032”, señaló.
Según explicó el presidente de Idero, semejante expansión genera un cambio exponencial en toda la infraestructura y en la habitabilidad. Además, obliga a pensar mucho más allá de la construcción de viviendas aisladas y exige desarrollar infraestructura, servicios y soluciones habitacionales capaces de acompañar la evolución de toda una comunidad.
“Nosotros tenemos una visión de transformar a partir de la construcción en escala”, coincidió Griot. En ese sentido, explicó que los desarrollos del tipo máster plan permiten intervenir sobre grandes extensiones de tierra, incorporando calles, plazas, equipamiento urbano y nuevos servicios.
Desde otra perspectiva, González Toledo planteó que el desafío consiste en conectar espacios urbanos ya consolidados. “Para mí la clave es que el proyecto no se puede olvidar ni puede dejar de comunicarse con el entorno”, sostuvo, al describir Vía Viva, el emprendimiento desarrollado bajo el Viaducto Mitre.
Según explicó, el proyecto atraviesa sectores muy distintos de la ciudad —desde el Barrio Chino hasta el área cercana al Hipódromo— y requiere comprender tanto los flujos de personas como las características propias de cada zona.
Rosario, Buenos Aires y Vaca Muerta: tres formas distintas de transformar el territorio
Aunque las realidades son diferentes, los tres desarrolladores coincidieron en que el crecimiento urbano necesita planificación. En Rosario, Griot explicó que desde la empresa trabajan sobre grandes extensiones de tierra ubicadas tanto al norte como al sur de la ciudad.
“Tenemos un gran proyecto en la zona sur de Rosario, donde buscamos integrar un sector que históricamente tuvo menos desarrollo, en lo que se conoce como las tierras del Batallón 121. Allí estamos avanzando en una urbanización de aproximadamente 150.000 m² y ya estamos finalizando el primer edificio, de entre 25.000 y 28.000 m². Creemos que va a generar un antes y un después en ese espacio, porque vuelve a construir ciudad”, contó.
También agregó que la firma está desarrollando 120 hectáreas en otra zona cercana a la ciudad, más precisamente en la localidad de Baigorria; y, en el centro, cuenta con un proyecto de menor escala, donde le interesa el máster plan, porque permite planificar, organizar y trabajar con una mirada de largo plazo.
En Buenos Aires, González Toledo describió cómo Vía Viva evolucionó desde una primera etapa fuertemente gastronómica hacia una propuesta más diversa (la segunda etapa se inaugurará formalmente en septiembre).
La primera fase, ubicada en el Barrio Chino, ya se encuentra consolidada y concentra principalmente locales gastronómicos. La segunda, ubicada sobre la Avenida del Libertador, incorpora espacios comerciales de mayor tamaño, concesionarias de automóviles y un estacionamiento subterráneo de 300 cocheras. “Lo que más hace Vía Viva es conectar un entramado urbano que propone diferentes cosas”, resumió.
Mientras tanto, en Añelo, el crecimiento de la actividad energética continúa impulsando la demanda habitacional. “Diría que aproximadamente el 85% de lo construido es bastante precario. Puede servir inicialmente, pero después las empresas que operan allí —que son multinacionales petroleras y compañías de servicios de primer nivel— necesitan estándares mucho más altos", explicó Salvatore sobre hacia dónde apuntan sus desarrollos.
Además, detalló la importancia de la calidad de las viviendas en un lugar donde los trabajadores pasan doce horas en el pozo y con más de tres horas de traslado entre ida y vuelta. “Son personas que pasan 15 horas fuera de su hogar, por lo que la calidad de la vivienda es fundamental”, agregó.
Sobre el futuro de la zona, aclaró que la empresa proyecta construir 30 edificios más y sumar 3000 plazas adicionales. “Las proyecciones indican que Añelo podría sumar 35.000 habitantes hacia 2032. Incluso si fueran 25.000, seguiría siendo un crecimiento enorme”, describió.
La reconversión de las empresas en la nueva era
Uno de los temas que más interés despertó durante el panel fue el futuro de la construcción y el impacto que pueden tener los nuevos sistemas constructivos. Al respecto, Salvatore defendió el desarrollo modular como una herramienta capaz de acelerar plazos, reducir costos y aumentar la productividad. “Hicimos el primer edificio modular de seis pisos de la Argentina. El último edificio lo montamos en 28 días corridos y el proceso entero fue de cinco meses”, explicó.
A su entender, la construcción modular es una gran solución: “Para simplificarlo, es la industria automotriz aplicada a la vivienda”, afirmó.
Otro de los ejes de la conversación giró en torno a los costos. Lejos de enfocarse únicamente en el valor de los materiales o la mano de obra, los desarrolladores plantearon que el desafío actual pasa por la eficiencia.
“Me gusta más hablar del costo eficiente”, afirmó Griot. Según explicó, después de años de inflación elevada, toda la cadena de valor está obligada a revisar procesos y mejorar productividad. Además, destacó un factor que históricamente tuvo poca relevancia en la Argentina, como lo es el costo financiero asociado al tiempo. “Hoy el costo más importante que puede tener un desarrollo es el dinero”, sostuvo.
González Toledo coincidió en que el futuro del sector estará cada vez más vinculado a la capacidad de adaptación de las empresas. A su entender, el debate ya no pasa exclusivamente por cuánto cuesta construir, sino por la eficiencia de las estructuras y la capacidad de responder a contextos cambiantes.
“Lo que más importa no es tanto el costo, sino qué tan eficiente sea tu estructura y qué capacidad tengas de adaptarte”, sostuvo. En ese sentido, señaló que las empresas deberán incorporar nuevas herramientas, mejorar procesos y encontrar formas innovadoras de operar en un mercado que exige cada vez más productividad.
Innovación y financiamiento en los proyectos
Hacia el final del panel, la conversación derivó hacia los mecanismos de financiamiento. Salvatore presentó iniciativas vinculadas a Vaca Muerta que buscan ampliar el acceso a la inversión inmobiliaria mediante instrumentos financieros y esquemas de tokenización.
“En Vaca Muerta detectamos que muchas personas querían participar del crecimiento de la zona, pero sin necesidad de comprar un departamento completo. Por eso lanzamos el primer fideicomiso financiero inmobiliario con oferta pública vinculado a Vaca Muerta y la emisión se completó al 100% la semana pasada”, declaró. Son 20 departamentos que ingresaron al mercado de capitales y donde cada persona puede comprar una participación.
La colocación primaria arrancó desde aproximadamente US$1000, donde se trata de departamentos construidos, equipados y alquilados a empresas multinacionales con una renta proyectada del 10,88% anual en dólares. “Ahora el proyecto se va a tokenizar y será uno de los primeros desarrollos inmobiliarios aprobados por la CNV bajo esta operativa”, adelantó.
En paralelo, Salvatore presentó Casa Propia, una iniciativa orientada a ampliar el acceso a la vivienda mediante un sistema de ahorro progresivo y tokenizado. Según explicó, la propuesta permite comprar pequeñas participaciones de una casa desde US$10 hasta alcanzar el 60% del valor de la vivienda. A partir de ese umbral, la empresa ofrece un leasing por el 40% restante y entrega la unidad en un plazo de 90 días.
Por su parte, Griot insistió en la necesidad de recuperar el crédito hipotecario como herramienta estructural para reducir el déficit habitacional. “Necesitamos darle a la demanda las posibilidades que necesita el crédito hipotecario”, sostuvo.
Para González Toledo, además del financiamiento, el futuro dependerá de la capacidad de adaptación de las empresas y lograr resultados a contramano de cómo va el mercado. Por ejemplo, en la avenida Cabildo aumentó la vacancia al 10% en el último año, pero a tan solo unas cuadras, en el sector del Barrio Chino de Via Viva, la desarrolladora asegura que logró una vacancia que ronda el 5% y que esta “es deliberada, ya que podría ser prácticamente cero”.
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