Cuando el verde es vida

La zona que rodea al Jardín Botánico es una de las más demandadas de la ciudad de Buenos Aires. Sus buenos valores han cobrado alza con el tiempo. Sin duda, lo que determinó el desarrollo de este barrio es el privilegio de contar con la cercana presencia de jardines y espacios verdes, un auténtico remanso en medio de la jungla de asfalto de la ciudad.

Los operadores coinciden en que se trata de uno de los sectores de la Capital de mayor revalorización tanto en el segmento tradicional como en el de nuevos emprendimientos, valores que aún no han encontrado su techo, debido a que la demanda es superior a la oferta existente.

Leandro Soldati, director de Soldati Propiedades SA, comenta: "Desde el lado de la oferta, hemos realizado sucesivos relevamientos de mercado en el rectángulo comprendido por las avenidas Las Heras, Coronel Díaz, Del Libertador, y la calle República de la India. De los mismos surge, en lo que va del año, un incremento promedio del 10 % en departamentos usados, y de un 13% para las unidades a estrenar y emprendimientos en ejecución y pozo".

En cuanto a las tipologías el testimonio de Soldati indica que las unidades que más se están ofertando son las de 2 y 3 dormitorios. Las que más escasean son las de 1 dormitorio, consideradas "un cheque al portador" y como principal refugio de ahorros en épocas de incertidumbre político / financiera. "Respecto de los valores -agrega-, el promedio general de la zona es de 2200 dólares por m2. Segmentando por cantidad de dormitorios, los valores promedio rondan los 2250 dólares para las unidades de 1 dormitorio, de 2050 dólares para las de 2 dormitorios, de 1900 dólares para las de 3 dormitorios y de 2600 dólares para las de más de 3 dormitorios."

Este último promedio, explica, es sustancialmente mayor que el resto de las tipologías puesto que se trata de inmuebles de gran tamaño que generalmente se encuentran en edificios de muy buena categoría.

En las torres, según los datos de Soldati, la oferta oscila entre los 3000 y 4000 dólares, dependiendo principalmente de la vista que posea la unidad. El valor promedio ofertado en la zona es de 350.000 dólares, con un tamaño promedio de 154 m2.

En cuanto a los terrenos, señala que son hoy pocos los que se encuentran realmente en oferta (aproximadamente, 1 terreno cada 10 manzanas). Atribuye esta escasez al sostenido ritmo de crecimiento que ha tenido esta zona del barrio de Palermo en los últimos 25 años.

"Los valores de los terrenos -señala- suelen estar regidos por las especulaciones de sus propietarios, motivo por el cual los valores promedio de incidencia rondan los 1000 dólares por m2. Los precios de las unidades en emprendimientos a estrenar, y en pozo, parten de los 2300 dólares por m2, y los de máxima categoría superan los 2800 dólares por m2."

Cuando se analiza la demanda, a pesar de que la mayor parte se centra en inmuebles de menos de 300.000 dólares, donde la rotación es muy alta, también es sostenida en los inmuebles de alto valor. Las unidades bien tasadas permanecen en el mercado 60 días en promedio antes de ser absorbidas.

En opinión de Cristina Comerci y Cecilia Muzzopappa, de Baigún, esta zona alcanzó y superó el nivel de demanda de Palermo y Barrio Norte. En cuanto a los precios, refieren que, dependiendo de factores como zona, calidad, antigüedad, luminosidad y vista, van desde 1800 dólares el m2 en adelante. En alquiler, agregan, los valores varían en 8 y10 dólares el m2, en edificio con amenities. "Los valores en lotes -afirman- están estables, el m2 de incidencia supera los 700 dólares."

Observan que "a raíz de los sucesos actuales, las ventas se amesetaron, aunque en los emprendimientos redituables a largo plazo, las consultas son muchas y la gente apuesta la inversión". La zona va quedando sin terrenos para nuevas construcciones, por lo que la gente apuesta a todo lo que se construye.

Por su parte, Claudio Bolotinsky, de Empresse Propiedades, advierte que hay poca oferta y mucha demanda. "Se buscan -afirma- mucho de los departamentos con vista al Botánico; en su mayoría lo que hay construido son de 2 o 3 dormitorios y departamentos de más de 100 m2".

En cuanto a los precios para venta, Bolotinsky comenta que los valores parten de 1300 dólares por m2 para propiedades en buen estado en edificios de calidad. La vista directa al Botánico en edificios de categoría tiene un plus de precio muy importante.

En general, los que compran son usuarios con destino a vivienda, sobre todo en unidades de dos dormitorios o más. También hay inversores, que eligen unidades chicas, que buscan renta y eligen las de 1 ambiente o un dormitorio.

Coincide con los demás brokers en que es "casi imposible encontrar terrenos". Las últimas ventas que hizo Empresse de terrenos en la zona fueron a aproximadamente de 600 dólares de incidencia. Los valores, refiere, subieron, con relación a 2007 por lo menos un 30 %: "En estos momentos -comenta- hay una cierta parálisis en el mercado, se están concretando menos operaciones y si continúa puede inducir una pequeña baja o por lo menos un alto en las subas."

Beatriz Núñez Aguilar, gerenta, de R.G. Montes S.A., ve también un buen panorama para esta zona.

"Los precios para alquiler o venta -afirma- varían. Un departamento de dos dormitorios, situado en una calle como República Arabe Siria, en alquiler, oscila entre los 2500 y 2700 pesos más gastos, siempre que se trate de un departamento estándar, que no supere los 60 m2 y sin vigilancia. Si es más amplio, de mejor categoría y supera los 60 m2, además de tener vigilancia, puede costar hasta 1200 dólares más gastos, especialmente, si tiene cochera."

En venta -continúa- varía según la calle donde esté ubicado, la categoría o la antigüedad, pero el m2 promedio se ubica en los 1800 dólares, en los usados y por encima de los 2500 dólares si es a estrenar. Agrega que los que compran en esta zona son en general matrimonios jóvenes, que buscan estar rodeados de una gran área verde como es el Botánico. "Los inversores particulares, que eligen la zona -dice Núñez Aguilar- lo hacen porque, todavía, encuentran algunos terrenos interesantes, o casas tipo PH, muy antiguas, para transformar en locales de distintos rubros y redituables. El resto suelen ser jóvenes estudiantes, que optan por unidades chicas, y aprecian la proximidad a Las Heras, que les facilita los medios de transporte, para trasladarse a sus lugares de estudio".

Templo vegetal en la urbe

Son muchos los que deciden mudarse a esta zona por la simple razón de encontrarse cerca de ese reducto de naturaleza, paz y silencio, verdadero centro ecológico, fundado por el arquitecto francés Carlos Thays. En el trazo urbano de este sector conviven edificios antiguos, de estilo, como el Palacio los Patos, el Palacio Los Gansos y las grandes torres como Palermo Uno o Cardón, todas con un denominador común: su categoría. Su paisaje urbano es dominado en gran parte por edificios. Quedan pocas viviendas de baja altura que merezcan ser demolidas para futuros emprendimientos, y las de mejor calidad y estado de conservación son muy codiciadas como vivienda. En cuanto a las calles y avenidas más demandadas, los operadores coinciden en señalar a República de la India, Del Libertador y Boulevard Cerviño. Las tres se diferencian del resto por sus vistas y entorno. El corredor más exclusivo es el tramo de la Avenida del Libertador que va desde Coronel Díaz hasta República de la India, especialmente las cuadras que miran hacia la plaza Alemania. El valor promedio del m2 en este tramo de la avenida ronda los 3000 dólares. Los departamentos en su mayoría superan los 200 m2.

Por Bartolomé Vedia Olivera

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