Cuánto cuesta mudarse a la Provincia de Buenos Aires: Los precios, zonas por zonas

El Gran Buenos Aires alberga a casi 10 millones de habitantes y muchas diferencias en materia de precios de los inmuebles. El escenario en 2019 muestra los valores más bajos en algunas localidades de la zona Sur, y picos en partidos del Norte como San Fernando, con números que llegan a superar los precios de los puntos más codiciados de la Capital Federal. La diferencia entre ambos extremos puede llegar a multiplicarse por siete. El dato se desprende de las publicaciones realizadas en el sitio ZonaProp. De acuerdo con un relevamiento del portal, el barrio cerrado más exclusivo del Norte es Marinas del Sol, zona en donde las propiedades defienden un valor del metro cuadrado que promedia los US$4361, este número se contrapone con el más económico que es La Angélica, ubicado en General San Martín, a US$1134 el metro cuadrado.

A la hora de analizar los precios promedios de compra-venta, en el Norte, los inmuebles se ofrecen a un promedio US$2441 el metro cuadrado. Este valor marca una baja del 0,2 por ciento con respecto a agosto. Hay que tener en cuenta que los precios caen desde abril: en cinco meses descendieron un 0,8 por ciento. Sin embargo, debido a que en el primer trimestre del año habían aumentado un 1,4 por ciento, aún registran un incremento del 0,6 por ciento en lo que va del año, detalla el informe. "En líneas generales el GBA evidencia un ajuste mayor en los valores de las propiedades que el observado hasta ahora en la ciudad de Buenos Aires", agrega José Rozados director de Reporte Inmobiliario que según su propio relevamiento el metro cuadrado promedio en el Gran Buenos Aires se ubicó en US$2187 en septiembre lo que implica una reducción del 8,69 por ciento respecto del mismo mes del año pasado (US$2395). En el último trimestre, en tanto, los valores de publicación se redujeron en un 2,62%.

Consultado por la nacion, Fernando Pozzi, socio gerente de Pozzi Inmobiliaria- que concentra sus operaciones en el partido de Tigre-, dijo que dentro de zona Norte también hay mucha disparidad de precios. "El metro cuadrado en departamentos a estrenar en Olivos, Vicente López y zonas cercanas a la avenida Maipú está en promedio a US$4000, mientras que en Punta Chica, San Isidro, a US$3300; y en San Fernando y Tigre, a US$2700. En el caso de las propiedades usadas, el metro cuadrado en Olivos defiende los US$3300; en San Isidro, US$2900; y en San Fernando y Tigre, US$2200", detalla. Las tipologías también definen los precios. Por caso, según el broker, los departamentos a estrenar y las unidades de los condominios con amenities, registran precios de publicación que van desde los US$2600 el metro cuadrado hasta los US$5000, en el caso de los emprendimientos más exclusivos. Mientras que las casas a estrenar construidas sobre un lote se ofrecen desde los US$320.000 hasta los US$1.900.000. Este último el valor al que se publican las construcciones ubicadas en los barrios más exclusivos de Nordelta, agrega. En la misma línea que sus colegas, Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima afirma que existen fuertes disparidades en los valores entre los partidos y también dentro de los mismos municipios. "Hay fronteras", afirma y ejemplifica: un departamento en un piso 16 en primera línea al agua en el Puerto de Olivos defiende valores que oscilan entre los US$6000 y los US$7000 por metro cuadrado, mientras que un departamento de similar tamaño en Munro, Vicente López, se ofrece a US$1500/m2". Otro ejemplo de disparidad en el Norte lo relevó ZonaProp: Vicente López tiene precios de US$2995/m2 mientras que José C. Paz los US$1539."Los valores presentan variaciones de acuerdo con el barrio, los más caros son los ubicados dentro de los municipios de Vicente López y San Isidro", sintetiza Federico Barni, director de ZonaProp, quien estima que una propiedad de dos ambientes y 50 metros cuadrados en el Norte tiene un precio promedio de US$122.000 y una de tres y 70 metros cuadrados, US$170.800. En el top five del informe de ZonaProp, Vicente López lidera la tabla con un valor promedio del metro cuadrado de US$2995 –aunque hay oferta de productos top por US$4042/m2-, secundado por San Isidro a US$2750/m2, San Fernando a US$2679/m2, Tigre a US$2474/m2 y Pilar con oferta por US$1929/m2.

A la hora de analizar el valor de los alquileres, en zona Norte un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila a $13.887, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 a $18.460. Vicente López es el municipio con los precios de mayor rango de precio de alquiler: un dos ambientes se ofrece a $19.872 (con opciones por $25.580) y Malvinas Argentinas, el más accesible con contratos promedio de $9943 por mes. Barni analiza el tema desde la mirada del inversor y reconoce que pese a que José C. Paz tiene los contratos más bajos, deja una renta anual del 3,5 por ciento anual en dólares, mientras que en zonas como Vicente López y San Frenando, ese porcentaje oscila el 3 por ciento. En el análisis por barrio, hay casos de mayores ganancias: Derqui (6,1%), Boulogne (4,8%) y Terrazas del Lago (4,4%). "Pilar y Escobar son otras áreas que dejan rentas similares a las de José C Paz", agrega.

En cuanto zonas con potencial de desarrollo, Florida Oeste, delimitada por la General Paz y la Panamericana, es un área que promete. Se trata de un barrio de clase media, con casas bajas y una cultura fabril que data de 1930. Allí tuvieron lugar empresas como Casa Sudamericana, La fábrica Textil, La Hidrófila, Editorial Abril, 3M y Refinerías de Maíz, entre otras empresas. Hoy con desarrollos disruptivos y unidades de pozo que arrancan en los US$2300/m2, sus calles toman una nueva impronta. Uno de los proyectos en danza es Loft Fournier, emplazado en el predio en donde funcionaba la tintorería de la marca de ropa interior Caro- Cuore. Otro caso es de Campus Norte, un proyecto de US$500 millones de inversión y tres torres, dos de oficinas y una de vivienda sobre una superficie de 24.000 m2.

El Sur y el Oeste merecen un análisis aparte y presenta fuertes disparidades con el Norte. En estos casos, el valor medio de un inmueble se ubica, según ZonaProp, en US$1814 el m2, un 0,2% por debajo del mes pasado. Por caso un dos ambientes de 50 metros cuadrados se publica a US$90.700 mientras que en el caso de uno de tres, el ticket asciende a US$120.600.

A diferencia de lo ocurrido con las propiedades en zona Norte, en el Oeste y el Sur acumulan una baja anual del 1,9%. En el caso del Sur, el valor más alto del metro cuadrado se ubica en Lomas de Zamora a US$2142, secundado por Quilmes (US$2072/m2), Morón (US$2049/m2), Tres de febrero (US$1855/m2) y Lanús (US$1807/m2). Estos valores resultan bastante dispares cuando se realiza un análisis sobre los distintos barrios que conforman a los municipios. "La provincia de Buenos Aires a diferencia de la ciudad, posee mayor heterogeneidad de precios cuando se mira detenidamente por barrio", señala Barni.

Ignacio O´Keefe, director de O´Keefe inmobiliaria aclara que, hay que distinguir entre el precio publicado (lo que se pide) y el precio de cierre. "En lo que es departamentos de dos, tres ambientes a estrenar con entrega inmediata el promedio de cierre de Quilmes centro es US$1900 el metro cuadrado. El promedio de descuento de los últimos diez meses fue del 7 por ciento, poco si lo comparamos con casas en las que los descuentos rondan entre el 18 y 20 por ciento". El broker explica que Quilme recibió los coletazos de la inseguridad en los últimos 10 años. En oposición, el centro de la localidad vivió un florecimiento de desarrollo de edificios a tope de gama que, de acuerdo al experto, le compiten en precios con el m2 del barrio porteño de Belgrano. Además, considera que Quilmes se mantiene como zona referente para la población de zona sur. "El cliente de acá invierte en zona sur. Es muy difícil que se vaya a CABA y pague lo que el mercado ofrece", apunta. Pero parte de esta dinámica de construcción de los últimos años se vio alimentada por las unidades de uno y dos ambientes. "Hoy si tengo que hablar con un desarrollador probablemente le diga que se vaya a unidades más grandes", sostiene ya que en la actualidad los compradores lo hacen para consumo final y no como inversión.

En el análisis de los emprendimientos cerrados , Nuevo Quilmes es el proyecto que defiende los valores de venta más altos (US$2775/m2), lo sigue Greenville Polo Resort (US$2676/m2) y Adrogué (US$2370/m2). Mientras que los más accesibles son Glew (US$955/m2), Dock Sud (US$756/m2) y Venado (US$592/m2). "Como conclusión se puede decir que los barrios más caros están en los municipios de Quilmes y Lomas de Zamora con precios que varían entre los US$2775 y los US$2300/m2", explica Barni.

Con respecto a los alquileres, en zona Sur el departamento medio de dos ambientes se alquila a $11.204 por mes, mientras que el de tres ambientes alcanza los $14.900 por mes. En el ranking, Quilmes defiende los contratos más altos: un dos ambientes se cierra por $12.122, mientras que los municipios más accesibles son Avellaneda y La Matanza con precios de $10.968 y $10.186 respectivamente, según establece ZonaProp. Un dato curioso es que de acuerdo con esto, el retorno anual del alquiler es mayor en porcentaje y en promedio en zona Oeste y Sur que en zona Norte. Los barrios con mayores retornos anuales en zona Oeste y Sur son Dock Sud (6,5%), Laferrere (4,9%) y La Tablada (4,6%). Mientras que los que generan menos rindes son: Tristán Suárez y Villa Bosch (2,4%) y Adrogué (2,3%).

En síntesis, la decisión de mudarse más allá de la General Paz tiene sus ventajas: ganás metros cuadrados y un mayor contacto con la naturaleza. La demanda oriunda de la ciudad que se anima al verde lo hace en busca de una buena relación de costo-beneficio y principalmente bajar los gastos mensuales. Aunque claro está este punto dependerá de la necesidad que cada familia de trasladarse a la capital. Así las cosas, las unidades más demandas suelen ser aquellas instalados en proyectos con expensas inferiores a un departamento con amenities y seguridad las 24 horas ubicado en la ciudad. Para quienes tienen un menor presupuesto la oportunidad está en la oferta de los barrios abiertos que no tienen expensas. Hoy a diferencia de lo que sucedía en el pasado, la demanda exige la misma calidad que una propiedad ubicada en la ciudad de Buenos Aires. Es decir, se terminó el concepto de "casas de fin de semana". La oferta de casas fuera de la ciudad no se agota en las urbanizaciones privadas. La caída en el poder adquisitivo de los argentinos incentiva el desarrollo de casas de hasta 80 metros cuadrados que se construyen en pequeños lotes generalmente ubicados en las inmediaciones de las zonas de barrios cerrados y cercanos a centros de servicios. La clave es que tengan buen acceso, infraestructura desarrollada y calles internas bien mantenidas. Si además cuentan con seguridad nocturna, la demanda aún será mayor.