Cuánto gana el encargado de un edificio y qué porcentaje de las expensas representa

Ya se trate de alguno de los barrios más caros o baratos, de un edificio de lujo o de uno antiguo, el salario de los encargados es el componente más significativo dentro de las expensas de consorcios en la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano. Según la planilla salarial oficial publicada por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) para junio de 2026, los valores de referencia muestran una remuneración básica que supera ampliamente la de otros rubros vinculados al mantenimiento edilicio, y que además se complementa con adicionales obligatorios que elevan el costo final.

El salario básico de un encargado permanente con vivienda de la categoría 1, la más común en edificios de mediana y gran escala, hoy es de $1.173.930, en tanto el de uno sin vivienda sube a $1.348.432. Sin embargo, esta nunca es la cifra final, porque a ese monto se le suman adicionales por antigüedad, presentismo, tareas específicas (como limpieza de tanques, manipulación de residuos o mantenimiento de espacios comunes), horas extras y, en muchos casos, el valor de la vivienda, que se considera parte de la remuneración.

De esta manera, como ejemplo ilustrativo, en un edificio tradicional de Belgrano, de más de 50 años de antigüedad y sin espacios comunes, el rubro de encargado representa entre el 40% y el 45% de los gastos totales, lo que incluye además del sueldo los diferentes aportes y contribuciones.

Ahora bien: la razón por la cual este rubro pesa tanto en las expensas no se explica únicamente por el monto del salario, sino por la estructura legal que lo rodea. El régimen de trabajo de los encargados está definido por un convenio colectivo que establece obligaciones estrictas para los empleadores —en este caso, los consorcios— y limita la posibilidad de reducir costos mediante flexibilización de tareas o contratación parcial.

A diferencia de otros servicios que pueden tercerizarse, renegociarse o contratarse de manera eventual, la figura del encargado está asociada a un vínculo laboral directo, con aportes previsionales, obra social, seguros y contribuciones obligatorias. Cada uno de estos componentes incrementa el costo total que se refleja en las expensas mensuales.

Otro factor determinante es la naturaleza del servicio: el encargado cumple funciones que no pueden discontinuarse sin afectar la operación cotidiana del edificio. La limpieza de espacios comunes, la gestión de residuos, la atención a proveedores, el control de accesos y la resolución de problemas menores de mantenimiento requieren presencia constante. En edificios con alta circulación, múltiples unidades o servicios adicionales —como SUM, gimnasio, cocheras o áreas verdes— la demanda de tareas se intensifica y hace que la figura del encargado sea prácticamente indispensable. Esto genera una dependencia estructural que impide que los consorcios recorten este gasto sin comprometer la calidad de vida de los propietarios y residentes.

La actualización salarial también juega un papel central. El convenio de SUTERH suele incorporar aumentos periódicos que acompañan la evolución del costo de vida, y en años de inflación elevada estos ajustes se vuelven más frecuentes y pronunciados. Para los consorcios, esto implica que el rubro “encargado” crece de manera más acelerada que otros gastos, como servicios públicos, mantenimiento técnico o seguros. Incluso cuando estos últimos aumentan, lo hacen con una lógica distinta: pueden negociarse, cambiarse de proveedor o espaciarse en el tiempo. El salario, en cambio, es un costo fijo mensual que se actualiza de manera automática según las paritarias.

A esto se suma un elemento que suele pasar desapercibido: la incidencia del sueldo del encargado sobre el aguinaldo y las cargas sociales. Cada aumento salarial impacta de manera directa en el cálculo del SAC, en los aportes y contribuciones, y en los costos asociados a vacaciones y licencias. En edificios donde se requiere personal suplente para cubrir ausencias, el gasto se multiplica. Por eso, cuando se analiza la composición de las expensas, el rubro salarial no solo aparece como el más alto, sino también como el más inelástico y el que más arrastra incrementos hacia el resto de los ítems.

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LA NACION

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