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Cuesta arriba ante la difícil coyuntura
La aplicación del cepo, la inflación y la incertidumbre jugaron en contra del mercado
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LA NACIONAdriana Anzillotti
No parece que la segmentación del mercado se pueda asociar sólo a la evidente retracción de la actividad, pero es una realidad incontrastable. Cada rubro se hizo fuerte y muy específico para atender a una demanda dubitativa o temerosa, un comportamiento persistente ante una coyuntura que alterna entre la hostilidad y la incertidumbre, y que aleja no sólo a los inversores, sino a los usuarios comunes. Este ha sido el signo determinante durante este año, donde los números muestran una caída en general de la actividad, sostenida en gran medida al segmento de las emprendimientos con o sin fideicomisos financiados y en pesos.
Aun así, el comentario que aporta Mario Goldman, director del Instituto de Desarrollo Inmobiliario del Consejo de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) durante un seminario organizado por esa entidad –del que participaron también Alejandro Belio (TGLT), José Chohuy (Consultatio) y Teodoro Argerich (Caputo)–, refleja estos datos: "en 2011, la cantidad de obras totales alcanzó a 1189 contra 495 en 2013; en el rubro viviendas nuevas se construyeron 851 en 2011 contra 357 en 2013; en el rubro viviendas de superficie igual o mayor de 2500 m2 hubo 201 en 2011 contra 83 en 2013" . Goldman luego define: "En la ciudad de Buenos Aires se estima que desde el momento en que se registra una encomienda de obra hasta que se encuentra en plena ejecución transcurre un tiempo promedio de seis a ocho meses. Aislando el mercado de las expectativas económicas más amplias, se puede afirmar que en 2014 el inicio de obras nuevas privadas del tipo residencial registrarán una disminución significativa. No hay que confundir esta perspectiva poco optimista con las proyecciones del consumo de materiales de construcción". También Goldman informa que "en este caso, el importante incremento de las obras públicas hace crecer el mercado visto desde este segmento productivo. Por otro lado, en el mercado residencial privado la venta y consumo de materiales refleja un nivel de encomiendas de obras nuevas de hace uno o dos años, oportunamente más optimista que al presente".
Pensar en la clase media
El director del instituto añade que "el segmento de los proyectos residenciales para la clase media requiere para su desarrollo de un mercado abierto y accesible al crédito hipotecario, con tasas de interés bajas y plazos largos, tal como ocurre en el resto del mundo. Hoy en nuestro mercado, las tasas de inflación altas conllevan la búsqueda necesaria de una moneda fuerte, alternativa, para hacer sustentable el Real Estate, que es el dólar americano. Igualmente no se debe perder de vista que los desarrollos residenciales nuevos representan un porcentaje no mayor del 15% del total de las operaciones inmobiliarias. La restricción al acceso libre a la compra de divisas en este contexto inflacionario afecta también muy fuertemente al mercado del usado que expresa el 85% del total de las transacciones inmobiliarias".
En ese mix de opciones que ofrece el Real Estate local, la pregunta frecuente de la demanda de estos días es si los precios deben ajustarse. Y es Juan Ignacio Mel, de Mel Propiedades, que define: "Los valores en dólares ya se ajustaron a la realidad del mercado actual y están firmes. En Belgrano, por ejemplo, la demanda estuvo muy activa antes de las elecciones, incluso se vendieron unidades de más de 450.000 dólares, las que menos movimiento tuvieron desde la implementación del cepo cambiario. En Villa Urquiza sucedió lo mismo, con una leve retracción del inversor, pero estable demanda de unidades terminadas. En cambio, después de las elecciones y muy probablemente por el escenario de incertidumbre que generó su resultado, el mercado se ha ralentizado nuevamente". Algunos precios promedio de Belgrano para una unidad de dos ambientes los calcula en 120.000 dólares; un ambiente en 100.000 dólares; en Villa Urquiza estima que dos ambientes cotizan en 105.000 dólares, mientras que un ambiente alcanza los 85.000 dólares.
Dilemas actuales
Carlos Puente, de Puente Propiedades, reflexiona sobre el peso de la coyuntura. "Ya en vísperas de cerrar el año es evidente que el sector mantuvo un directo correlato con la situación política-económica que vivimos en el país; es decir frente al cepo, la incertidumbre cambiaria y el mal clima de negocios que habita el ambiente, la actividad mostró una fuerte caída en el cierre de operaciones y, por añadidura, en el inicio de obras nuevas. En este escenario es válido y cierto que, al momento del cierre de operaciones, se concretaron con ofertas que variaron entre el 8% y 12% del precio pretendido por el propietario. Villa Urquiza se caracterizó por un movimiento más acelerado en las unidades de uno y dos ambientes bien ubicadas y próximas al subte B, y sobre la franja de terrenos con buen FOT". Luego añade: "En este segmento, y aunque muchos propietarios volcaron sus unidades al mercado locativo, es donde más se notó la falta de margen para la negociación. De cara a 2014 y dentro de este contexto, ya es notorio que el valor de los buenos inmuebles, bien ubicados y de calidad le dieron batalla a un dólar ascendente que no logró, como en otros tiempos, ser la estrella de la película, cediéndole esta vez el protagonismo al ladrillo".
¿Qué ha sucedido con el target más alto del mercado en este mismo período? El premium habita rincones exquisitos y sumamente cotizados, cuyas propiedades no tienen reemplazo y que al margen de cualquier crisis tienen una demanda con capacidad de compra. "Aun así no es el mismo que otras épocas –dispara Fernando Cancel, presidente de Kantai–, pero aunque disminuye nunca se detiene. Siempre hay gente que decide al margen de la coyuntura, que necesita mudarse y que elige algunos de los mejores lugares y edificios de Buenos Aires. Además es un segmento reducido, pero muy exigente, y justamente por esa calidad y ubicación defiende los precios más que cualquier otro." Cancel comenta que en esa demanda se puede identificar por ejemplo a los empresarios que no pueden enviar sus ganancias al exterior o los que tienen un negocio, con fondos disponibles y quieren posicionarse en ladrillos. ¿Si hay contraofertas? "Y sí, un margen para negociar hasta un 15% sin olvidar los atributos del inmueble. ¿Los precios? Hay que calcular que lo muy bueno parte de los 4000 dólares en adelante", concluye Cancel.
Casi a veinte días de las Fiestas, el cierre del año no arroja buenos resultados. Son muy magros y un esfuerzo ciclópeo del sector –involucrando a brokers y developers–, Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria (y actual protesorero de la CIA), reflexiona: "Casi ha finalizado 2013 y el balance general refleja que el mercado agudizó la crisis que se había manifestado durante 2012, retrayendo los números de escrituras realizadas mes a mes, con la sensación de que estamos todavía en la parte de declive descendente de la curva de demanda. Esto se puede explicar, en gran parte, no sólo por la poca flexibilidad de los compradores a desprenderse de los dólares atesorados y del desinterés de los propietarios en recibir pesos, así como por los valores en dólares de referencia que no sólo no han bajado, sino que incluso en algunos casos y segmentos se notan pretensiones alcistas de los propietarios (sobre todo en el rubro terrenos)". Y agrega: "Si se tiene en cuenta el dólar tipo blue o informal, como el oficial, históricamente, al subir el valor de la moneda norteamericana, los valores de los inmuebles tienden a bajar, fenómeno que no se observa en el actual escenario, donde a pesar de la baja de la demanda, la oferta se muestra reticente a perder valor. Hoy si se tomara como referencia el porcentaje de baja del mercado y el valor de los dólares y su correlato con el salario de los argentinos, se advierte que la curva de demanda encontraría su equilibrio en valores entre un 15 y un 20% debajo de los actuales de referencia, explicando en parte la falta de sinceramiento de los precios y la decisión de los compradores que prefieren postergar las operaciones."
