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Del surtidor a los ladrillos
Alrededor de 200 estaciones de servicio y unos 700 garajes cerraron en esquinas clave de la ciudad. En esos terrenos, muy cotizados y requeridos por los desarrolladores, se construyen emprendimientos de diversa magnitud
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Todo parece indicar que las estaciones de servicio y los garajes han dejado de ser un negocio rentable. Así al menos lo confirma la tendencia en crecimiento de vender esos predios para destinarlos a emprendimientos inmobiliarios.
Además, en la mayoría de los casos son terrenos muy amplios en algunas de las mejores ubicaciones de Buenos Aires. Obviamente, para construir edificios son muy buscados, precisamente en un momento en el que las quejas de los desarrolladores son una constante por la falta de lotes para edificar. Desde hace dos años desaparecieron casi 200 estaciones de servicio, ya sea de las principales petroleras o de dueños particulares; en tanto, se han vendido para distintos fines, comerciales o residenciales, más de 700 garajes o estacionamientos en la ciudad.
"Nosotros le compramos a Esso la estación de Libertador y Maure. Las petroleras miden la rentabilidad de cada lugar y les resulta conveniente comprar una hectárea en una ruta a 20.000 dólares, ya que la venta de combustible, en el ámbito capitalino, por tener menores distancias, la gente tarda más en gastar el tanque. Por eso, les resulta mejor negocio vender las estaciones (donde las ganancias tienen márgenes chicos), que en general están en avenidas o esquinas, con un FOT alto para construir. Ese terreno costó más de cinco millones y medio de dólares", comenta Ezequiel Camps, director de Argencons. Explica: "Desmantelar una estación de servicio requiere de un trabajo de reconversión que le corresponde realizar a las petroleras, y puede llevar más de un año. "Hay que sacar los tanques de gas, de nafta, realizar mediciones ambientales. Sólo se justifica la inversión si el terreno es bueno y está en precio. La tierra necesita un tratamiento, y es trasladada a lugares especiales. Para vaciar el terreno tardaron 10 meses, y por lo que cuentan las petroleras, desarmar una estación cuesta 500.000 dólares."
Y agrega: "Las estaciones de servicio que quedan son más rentables, y muchas tienen el atractivo del minimercado, que da buena utilidad. En algunos casos los dueños no se quieren desprender de las estaciones de servicio porque son negocios familiares; una situación similar se presenta con los propietarios de garajes. El predio del edificio de Libertador y Maure, donde se construye Quartier Libertador, que desarrolla Argencons y gerencia Intecons, se compró en octubre de 2004. La construcción comenzó en noviembre de 2005 y se terminará en diciembre de este año. El valor del metro cuadrado ronda los 2500 dólares.
Fernando Cancel, de Kantai, coincide en que "las estaciones de servicio no parecen rentables por el valor de la nafta. Por eso, es más atractivo para la petrolera o el propietario vender el terreno. Pero no creo que suceda lo mismo con los garajes, porque muchos son de monotributistas y hoy deben obtener las mejores rentas. Son espacios bien ubicados, y actualmente no hay lugar para dejar los autos".
Anticipa, sin embargo, que junto a desarrolladores están buscando estos espacios. "Pero no conozco gente que haya vendido o que tenga interés en vender su garaje en lugares premium. Esos, en realidad, son los pocos terrenos que quedan para construir." La incidencia de estos terrenos se calcula con variantes en 1000 dólares el metro cuadrado. Cancel añaliza: "En general, son lotes en los que se puede edificar entre 10 y 12 pisos. Nosotros tuvimos participación en la venta de la estación Dapsa, en Figueroa Alcorta, que para el dueño no era un buen negocio. Se derrumbó la estación y se sumó al terreno contiguo, con lo que se logró una superficie de alrededor de 32.000 m2, donde se levantó la torre Le Parc. Las ventas de estaciones no fueron muchas, pero comenzaron cuando se incrementaron los precios de los terrenos. Sin embargo, algunas petroleras consideran emblemáticas ciertas ubicaciones y no las venden".
Mario Gómez, director de Toribio Achával, analiza: "Hubo un crecimiento del valor del suelo en la ciudad; es una tendencia mundial. El suelo urbano es cada vez más valioso, y algunas actividades dejan de ser productivas. Además, en cualquier parte del mundo se carga nafta en las afueras de la ciudad". Agrega que la tendencia en construcción de cocheras es hacerlas en subsuelos o debajo de avenidas. Con la nafta y sus precios regulados, la renta actual no resulta interesante. "Pero algunos puntos estratégicos se dejan como inversión de marketing." Gómez explica que los terrenos tienen una incidencia, dependiendo de su fin y localización, a partir de 600 dólares el m2 ."Nosotros en el último año hicimos en Capital veinte operaciones con estaciones de servicio." El operador agrega que también tuvieron varios casos de compra de garajes en Barrio Norte. "En algunos hicimos fideicomisos, como en Pueyrredón al 1700 o en Pacheco de Melo al 2400, donde se pagaron valores de mercado. Hoy sigue la tendencia de comprar estacionamientos, pero algunos están bajo el régimen de propiedad horizontal, y hay que conseguir la voluntad de los propietarios de las cocheras para hacer la operación".
La falta de terrenos, una constante
Rosario Sica, presidente de la Federación de Empresarios de Combustibles de la República Argentina (Fecra), explica: "Tenemos poca rentabilidad. Las estaciones de servicio hoy ofrecen buenas ubicaciones y se venden no sólo las de las pymes, sino también las de las petroleras". Este rubro tiene los precios congelados desde 2003; lo mismo ocurre con los garajes, pero éstos obtienen rentas más razonables. Y agrega: "Tengo mi estación en Chile y Chacabuco, y me ofrecieron por el terreno de 700 m2 unos 600.000 dólares. Era para construir porque en San Telmo no hay terrenos. Cada día cierran una, dos o tres estaciones. Hace 10 años había en el país 6500, hoy quedan 4500, y de ese total 574 pertenecen a petroleras; hay casi 1500 al borde del cierre. En Capital, de 450 bajamos a 267. El auge inmobiliario ayudó a esta situación". Por su parte, Eduardo Sánchez, presidente de la Cámara de Garajes y Estacionamientos de la Argentina (AGES), comenta: "En estos últimos dos años se vendieron más de 700 garajes; algunos se reconvirtieron para supermercados, pero más del 70 por ciento se destinó a edificios de vivienda. Es decir que se han perdido más de 100.000 espacios para estacionar. Sólo este año se cerraron entre 60 y 80 garajes; muchos pertenecen a familias a las que les conviene vender porque el negocio ya no es atractivo".
En números
El 70% de los espacios se utiliza para construir
- Valor de incidencia del terreno: desde 600 dólares el m2
- Estaciones de servicio: casi 4500 en todo el país. En Buenos Aires había 450 y hoy quedan 257
- Garajes: en Capital, hay casi 3000. Cerraron en los dos últimos años 730, y 60 en 2007
