Departamentos grandes: las razones que explican por qué cuesta tanto venderlos y las claves para lograrlo

Hoy vender un departamento de grandes superficies es una verdadera odisea. Tal es así que las unidades de cinco o más ambientes representaron solamente el 14% de las propiedades porteñas vendidas en el último año, según el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), una iniciativa de 23 inmobiliarias que convergen datos para tener una visión clara del mercado inmobiliario porteño de usados.

“Cuanto más grande y caro el departamento, más difícil es venderlo en comparación con otros momentos”, observa Soledad Balayan, titular en Maure Inmobiliaria. En plazos, las unidades de más de 180 metros cuadrados pueden tardar más de un año en venderse, más del doble que los departamentos de tres o menos ambientes.

Ese fenómeno también se refleja en los precios. Durante 2022 el precio de los usados cayó un 7,8% en la comparación interanual y hasta un 32% se si analiza el último trimestre del año pasado respecto al primero de 2019, aunque en términos reales -es decir corrigiendo por la inflación de Estados Unidos- la caída acumulada asciende a 42%.

El dato se extrae del relevamiento que reconoce que las unidades de tickets altos es “uno de los segmentos más afectados del mercado. En concreto, aquellos de más de US$300.000 y las que tienen más de 180 metros.

Entre las razones, hay varias hipótesis que explicarían el fenómeno. Para Balayan, una es la demanda. “Hay un cambio y no hay quien compre departamentos tan grandes. Por un lado porque las familias tienen menos hijos y por el otro lado, están las parejas que se van quedando solas, que no necesitan tantos ambientes y no pueden solventar expensas de departamentos tan grandes”, analiza.

Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima, da números que justifican la reflexión de su colega: un departamento de 300 metros cuadrados hoy en día puede pagar expensas de entre $200.000 y $300.000 por mes“.

Además, los inversores -que representaron el 13.4% de las compras durante el 2022- que compraban ese tipo de unidades ahora optan por departamentos más chicos que puedan destinar al alquiler temporario, un negocio que deja una renta por arriba del 5% anual en dólares.

“En base a las visitas que tenemos por unidades pequeñas, vemos que la demanda se enfoca en estas tipologías para alquiler de forma temporal”, observa Balayan, y aclara que si bien depende del presupuesto del comprador, el promedio de las inversiones se concentra en departamentos con tickets menores a US$80.000, un valor completamente alejado al de las grandes unidades.

Por otra parte, la causa de la baja cantidad de operaciones de este tipo de unidades es un tema de valor absoluto. “Con el grado de incertidumbre que hay, comprar un departamento de más de cuatro ambientes y precios de US$500.000 o US$600.000 asusta un poco y la demanda no está yendo a ese segmento”, analiza Achával y afirma que por “ese dinero” prefieren adquirir una casa en zona norte.

En ejemplos concretos, hay casas de 200 a 450 metros cuadrados cubiertos en zonas como Pilar, Vicente López y Nordelta construidas en lotes de entre 500 y 600 metros cuadrados que se publican en Zonaprop por debajo de los US$600.000.

Cabe destacar, además, que durante 2022 el porcentaje de negociación promedio respecto del último valor de publicación fue de 8,4% y específicamente en el último trimestre del año la negociación promedio subió al 9,2%, según el ROI.

Reformar y reciclar

Otra realidad que “sufren” este tipo de inmuebles es que la mayoría son departamentos amplios con una antiguedad de entre 40 y 50 años sin reciclar. “Por eso cuando se toma la decisión de adquirirla, hay que pensar en reformar más de 200 metros cuadrados con el costo que implica. Y la realidad es que la demanda de este tipo de propiedades quiere vivir muy bien de entrada y no atravesar ese proceso”, señala Achával.

La titular de Maure Inmobiliaria explica que no es solo el costo de la obra -porque podría calcularse y tasar el inmueble en base a ese presupuesto-. Hay que tener en cuenta que un reciclaje lleva tiempo y esfuerzo, además de lidiar con los contratiempos a lo que se suma la necesidad de contemplar un lugar donde vivir mientras avanza la remodelación.

En costos, Matías Sosa, titular de la inmobiliaria homónima que se dedica -entre otras cosas- a la venta de departamentos aggiornados, estima que el reciclaje de una unidad de 180 metros cuadrados arranca en los US$45.000. Aunque es importante aclarar que en el mismo inciden diversos factores como la calidad de los materiales que se utilicen y si es necesario contratar a un arquitecto.

Por caso, el último relevamiento realizado en noviembre por Reporte Inmobiliario indica que la inversión para remodelar un baño (de casi 4 m²) y una cocina (de 5,5 m²) de un departamento standard demanda más de $2,5 millones, un número que aumentó un 73% con relación a octubre de 2021.

A la hora de dar consejos para venderlo, Balayan resume que las condiciones y presentación son claves y aumentan las chances de venderlo: “Que esté vacío, limpio y pintado de blanco porque a pesar de que hoy se pueden hacer renders con muebles y ambientaciones modernas a la gente le cuesta imaginar cómo quedaría”, detalla.

Una de las tácticas de venta más recomendadas por Achával se aplica en la tasación: “No hay que mirar el valor de venta del metro cuadrado promedio del barrio. Conviene resignar en este aspecto, ya que no es lo mismo vender un monoambiente a US$2100 el metro cuadrado en Recoleta que multiplicar ese valor por la superficie de una unidad cuatro veces más grande. “Hay que ajustar entre un 15% y un 20% por debajo del valor promedio del barrio”, detalla.

Balayan indica que en el caso de las unidades grandes puede pasar un año y que solo reciba dos visitas. Este es un dato que anticipa la necesidad de ajustar el valor de publicación.

La realidad del mercado actual es que el escenario es completamente el contrario. Actualmente la cantidad de inmuebles a la venta está cerca de llegar a récords históricos con cerca de 155.000 unidades publicadas. Además, “tenemos un mercado plagado de oportunidades porque hay mucha distorsión de precios”, señala el especialista que en su relevamiento estima que el 70% de los inmuebles publicados se encuentra fuera de precio, por lo que éstos deben tomarse cuidadosamente como referencia.

Por otra parte, un dato no menor es que el 40% de los vendedores necesita usar el dinero de la venta para comprar otra unidad, según el relevamiento. Por lo que esta porción del mercado que venda a un precio competitivo comprará en el mismo escenario de valores. “Ser flexible no es perder plata sino no fijar como valor de referencia un momento que ya no existe como el 2017″, dice Achával, y concluye con un ejemplo: “Quienes venden son las personas flexibles que no se fijan a cuánto venden el metro cuadrado pero si reciben una oferta por US$200.000 y luego compran por US$160.000, les alcanza para remodelar y pueden lograr su proyecto de vida”.