Economía y Real Estate, escenarios y opciones

En un contexto internacional de precios récord de commodities de exportación y de oferta doméstica excedente de factores productivos, la visión del Gobierno era que la economía requería una buena caja, un sistema de control de ciertos precios y tarifas, y un tipo de cambio real depreciado. En dicho contexto, los superávits fiscal y comercial facilitaron un proceso de desendeudamiento con un crecimiento récord del producto de en promedio 7,8% en 2003-2011. A pesar de la ausencia virtual del crédito hipotecario, el sector inmobiliario fue un gran beneficiario de la expansión del producto.

Las políticas macroeconómicas expansivas hicieron que el gasto público primario creciera de 16,9% del PBI en 2002 a 30,5% en 2011. Asimismo la fuerte expansión monetaria -33% anual en 2003-2011- explica que la inflación creciera del 4% a cerca del 25%. La situación fiscal se agravó a partir de 2008: el superávit primario pasó de 3,1% en 2008 a 0,3% en 2011. Ello conllevó un deterioro del superávit comercial -de US$16,9 mil millones en 2009 a US$10,3 mil millones en 2011 a pesar de las mejoras en los términos de intercambio y a una fuerte apreciación cambiaria- el tipo de cambio real multilateral se apreció 23% entre 2008 y 2011. Junto con la creciente vulnerabilidad fiscal y medidas intervencionistas (Indec, estatización de pensiones, expropiación de YPF) el riesgo país aumentó desde menos de 300 puntos básicos en 2007 (niveles cercanos a los de Brasil entonces) a alrededor de 1100 puntos básicos en la actualidad. La introducción de controles cambiarios progresivos a partir de octubre 2011 amplió la brecha cambiaria al 50 por ciento. La consecuencia fue una brusca desaceleración de la economía desde fines de 2011, con caídas absolutas de la inversión y la actividad industrial en el segundo trimestre de 2012. Este ciclo más el cepo cambiario -hasta hace poco el dólar era la moneda corriente en transacciones inmobiliarias- afecta fuertemente al Real Estate. No obstante, la misma brecha cambiaria permite financiar nuevas construcciones a un costo en dólares más bajo. También las nuevas restricciones de ahorro en dólares fortalecen la demanda de Real Estate como refugio para aquellos que disponen de pesos. La incertidumbre macroeconómica y el escenario estanflacionario más la escasez de crédito, constituyen una enorme limitación para el futuro del sector.

La estrategia del Gobierno es el resultado de una visión incompleta del equilibrio macroeconómico. La política fiscal y monetaria debería ser consistente con una gradual reducción de la inflación y con la normalización del mercado cambiario. Ello a su vez contribuiría a mejorar la competitividad externa y facilitar la recuperación económica. El anuncio de una meta de inflación decreciente acompañada de políticas monetarias consistentes requiere un programa fiscal de recomposición y reducción del gasto público. Una medida sería elevar las tarifas de energía y reducir y redireccionar subsidios a los sectores más necesitados. A la vez la reducción de la inflación tendrá un efecto redistributivo en favor de los sectores de menores ingresos (el impuesto inflacionario es el más regresivo) y permitirá reactivar el crédito hipotecario en favor de amplios sectores de la clase media. La reducción de la incertidumbre, la restitución de los precios relativos de equilibrio (tipo de cambio y tarifas) y la consistencia de las políticas macroeconómicas permitirán restablecer el equilibrio macroeconómico. La estrategia planteada permitirá alcanzar crecimiento con estabilidad e inclusión social e impulsar el Real Estate.