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Efecto derrame
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Esta semana participé del II Congreso Internacional de Profesionales Inmobiliarios (Coipri) en Lima, Perú, junto con otros colegas de nuestro país y de toda América. Una de las ponencias, del economista colombiano Jorge Torres Ramírez se refirió al efecto derrame o trickle down effect, que explica cómo los movimientos en un área económica repercuten en otro sector. Es lo que sucede con el negocio de los inmuebles usados y su impacto sobre la producción de inmuebles nuevos.
El crecimiento de la actividad en el mercado del usado genera una mayor familiaridad con el mercado inmobiliario. Agentes económicos que no estaban buscando una vivienda se ven tentados de hacerlo dada la gran actividad que denota el sector. Esto muestra que la venta de usados es un verdadero motor del desarrollo inmobiliario, produce un aumento del bienestar total y un incremento de la construcción, con el consabido efecto dinamizador sobre el empleo y la economía a en su conjunto. Se argumenta con frecuencia, y es cierto, que el sector formal de producción de vivienda moviliza el ahorro nacional, genera valor agregado, aumenta la formación interna de capital fijo, emplea masivamente mano de obra no calificada, mejora el ingreso de los hogares e impacta directamente en el PBI y en el sector de la construcción, además de otros sectores económicos por los efectos multiplicadores que tiene la industria de la construcción sobre el resto de la economía. Sin embargo, este efecto no es privativo de la vivienda nueva. Las actividades inmobiliarias son una continuación de la cadena de producción de vivienda, puesto que la vivienda usada, sea para compra o arriendo, no sólo se presenta como un sustituto cercano del mercado de la adquisición nueva, sino que lo complementa en comercialización de ambos segmentos. Esto es sustentable en el llamado efecto derrame, que según los cálculos presentados en el Coipri estudiando diferentes países de la región, por la venta de cada 100 viviendas usadas se impulsa la construcción y venta de 30 viviendas nuevas, y por cada 100 viviendas que se destinan para arriendo se impulsa la producción y comercialización de 7 viviendas nuevas.
Estos datos tendrían que ser tenidos en cuenta por las autoridades que, propiciando la desdolarización compulsiva del mercado inmobiliario han detenido el trabajo del sector inmobiliario, impidiendo este círculo virtuoso de creación de valor.
