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El encanto de los pasajes porteños y sus curiosidades
Las pocas calles angostas que hay en la ciudad suelen otorgar una sensación de barrio de otra época; radiografía de un mercado con poca oferta de propiedades y baja rotación; cuáles son los más buscados
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Los más de 100 pasajes que conviven en la ciudad otorgan pequeños paréntesis de tranquilidad, silencio y en muchos casos una ventana a la estética constructiva de antaño, cuyos habitantes suelen mantener con empeño. Brinda una sensación de barrio de otra época, en la que los chicos salían a jugar a la vereda, aun encontrándose a pocos metros de alguna arteria neurálgica del tránsito vehicular.
“El pasaje ofrece tranquilidad, un clima residencial y un ambiente libre de contaminación y tránsito. Pero lo más importante es la luminosidad porque sí existe alguna edificación en altura generalmente se debe a alguna normativa pasada”, explicó Luis D’Odorico, director de D’Odorico Propiedades.
Los pasajes no llegan al 10 por ciento del total de calles de la Ciudad de Buenos Aires, la explicación de porque la variedad de oferta es baja. A este dato, hay que sumarle el condimento de la poca rotación. La razón es que quien logró acceder a una propiedad ubicada en una de esas calles, no suele querer desprenderse de ella.
Al momento de encontrar un inmueble en esta ubicación hay barrios que llevan la delantera en cuanto a preferencia. Federico Despalanques, gerente de la sucursal Palermo de Lepore Propiedades, destacó que “los pasajes más buscados están ubicados en Palermo, Caballito, Almagro y San Telmo”. En cuanto al perfil de los compradores, el especialista describe que en general “son matrimonios con hijos que aún desean que se diviertan en la veredao o jugar a la pelota en la calle. Una forma de vida distinta que además permite estar a pocos metros de centros comerciales, avenidas y clubes”. D’Odorico agregó que “la mayoría de los compradores son jóvenes familias que remodelan el interior de estas antiguas casonas, pero que se toman la tarea de restaurar los frentes, resaltando sus detalles arquitectónicos y conservando las fachadas originales. Muchas de las casas no ofrecen cochera o garaje y son muy pocos los casos en los que la suman. Los interesados prefieren mantener el estilo y dejar sus vehículos en la calle o en los estacionamientos en las proximidades. Por ello también cualquier edificio de la zona tiene fuerte demanda de cocheras”.
Sobre los valores Despalanques agregó: “No hay una regla directa. Todo depende del pasaje aunque en las zonas más buscadas como por ejemplo Palermo pueden incrementarse entre 15 y 20 por ciento”.
Los más buscados
En Caballito se mezclan las casas de estilo inglés, con chalets alemanes e italianos, junto con PH y nuevos edificios. Si buscamos sus pasajes, la mayoría se encuentran dentro de la zona denominada barrio inglés, comprendida entre la avenidas Juan B. Alberdi y Pedro Goyena, y las calles Centenera y Víctor Martínez. Allí se destacan los pasajes Antonino Ferrari, Nicolás Videla, Terry, Bertres y La Nave. Fuera del barrio inglés los más importantes son Chirimay, Matorras, Craig, La Mar, El Maestro y el Pasaje República de Indonesia en las inmediaciones al Parque Rivadavia. Se trata de una zona de la ciudad en la que el valor del metro cuadrado de una unidad a estrenar varía entre US$ 2600 y US$ 3200, mientras que un departamento usado cotiza entre US$ 2000 y US$ 2500/m2. Mientras que en el caso de los alquileres la oferta es muy baja. Los valores rondan desde $ 8000 para una unidad de dos ambientes a pisos de cuatro dormitorios por $ 25.000 mensuales.
En Palermo los pasajes de calles adoquinados tienen poco tránsito vehicular –algunos peatonales– y se diferencian de las tradicionales calles de moda famosas por su actividad comercial y vida nocturna. Algunos de los más buscados son Santa Rosa, Soria y Russell, mientras que en el barrio de Belgrano se destacan los pasajes Malasia, Zavalia y Volta. En este caso, la oferta de propiedades también es muy limitada ya que los dueños evitan desprenderse de sus viviendas, en general inmuebles en lote propio. Buscadas por artistas, bohemios o extranjeros, en su mayoría, las casas o PH independientes son adaptados para uso comercial y profesional, evitando el rubro gastronómico que está restringido por la zonificación municipal en Palermo. Sobre los valores de venta, el arquitecto Gregorio Berberian, de Shenk Inmobiliaria, detalló que si bien en Palermo depende de la propiedad, pueden rondar entre US$ 2000 y 3000/m2 y los alquileres desde $ 15.000 a $ 20.000 en adelante, de acuerdo al metraje y las características. Por ejemplo, en el pasaje Soria al 4900, una casa de 8,66 x 30 en dos plantas y 300 metros cuadrados cubiertos se vende a US$ 700.000. Los pasajes en Belgrano –Malasia, Zavalia y Volta– son propiedades de alto valor, dadas las características de las residencias. En la mayoría de los casos superan los US$ 700.000 de venta y los alquileres de estas propiedades estarían por arriba de los $ 80.000 mensuales.
En San Telmo los pasajes tienen otra dinámica, destacándose Giuffra y San Lorenzo, donde se encuentra la casa más angosta de la ciudad, cotizándose como la mejor calle del barrio. “Acá el pasaje tiene otro valor. Una casa en muy buen estado tiene un valor adicional. Puede llegar a los US$ 2500/m2. Un dato es que es una zona en la que no se puede construir por ser casco histórico”, explicó Hilda Lew, titular de la empresa de Inmuebles Especiales que lleva su nombre. Por otro lado, sobre la emblemática calle Defensa el valor del metro cuadrado oscila entre US$ 2000 y 2300 dólares.
A tener en cuenta
Al momento de elegir un pasaje es crucial evaluar el tema de la seguridad, cualquiera sea el barrio elegido, ya que por la noche pueden surgir ciertas características que de día no se ven. “La inseguridad también es un tema que el interesado considera al comprar. Algunos pasajes pueden ser “una boca de lobo”. Hay barrios y zonas en la que los pasajes son muy oscuros y a veces riesgosos para vivir en ellos”, comentó Berberian.
Con las mejoras del Ministerio de Ambiente y Espacio Público los pasajes van recuperando su valor. Uno de los trabajos es la incorporación de luminaria LED en más de 80 pasajes en toda la ciudad, mejorando la calidad y la cantidad de iluminación. Tal es el caso del Pasaje del Carmen, en el marco de la obra Área Ambiental Tribunales, donde se realizó la nivelación de calzada, la colocación de bolardos, para fomentar la prioridad peatón y se está trabajando en el soterrado de cables, en la renovación de veredas. Además se colocaron farolas ornamentales con iluminación LED. El mismo esquema se repite con el pasaje Sargento Cabral, que está en la obra de Área Ambiental Retiro. Desde el Ministerio de Ambiente y Espacio Público expusieron que las obras se realizan por zonas y proyectos, y si en esas áreas hay pasajes se trabaja en ellos.
