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El inesperado despertar inmobiliario de una zona de Buenos Aires
El metro cuadrado de las propiedades ubicadas en el oeste-sur del Gran Buenos Aires tienen un precio medio de US$1613, un 29% inferior al valor de las que están en zona norte
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La zona oeste-sur tiene un atractivo especial. Al menos a esa conclusión llegamos cuando vemos que los indicadores del portal de clasificados Zonaprop siguen creciendo. Este sector del Gran Buenos Aires ha registrado un incremento continuo a lo largo de los últimos años, sobre todo a partir de la pandemia en 2020.
El 2024 fue un año de grandes cambios para el mercado inmobiliario, lo que nos llevó a analizar zonas que antes pasaban desapercibidas. En ese proceso, pusimos el foco más allá de la ciudad de Buenos Aires y descubrimos el gran potencial que caracteriza a las diversas zonas del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA).
De acuerdo a nuestro último informe de demanda sobre el AMBA, con datos de septiembre de 2024, GBA oeste-sur es la zona con mayor crecimiento en comparación al mismo mes de 2023. Si bien no llega a superar a CABA o GBA norte, sí se ve un progresivo crecimiento en la búsqueda de propiedades. De hecho, registramos un incremento en la cantidad de ambientes: hasta septiembre de 2023, las unidades más buscadas eran los monoambientes, sin embargo, a partir del 2024 vemos que el interés mutó a unidades de dos ambientes.
Pero, ¿qué factores explican este giro en la tendencia?
Por un lado, debemos atribuirle este crecimiento al cambio en la modalidad de trabajo. Muchas empresas han optado por reducir o eliminar la presencialidad y apostar por el trabajo remoto. Esto generó que la centralidad que siempre caracterizó a la Ciudad se expandiera por el Gran Buenos Aires. Como consecuencia, muchas personas que antes optaban por vivir cerca de su lugar de trabajo, hoy no estén obligadas. Esta cadena de facilidades permitió a los bonaerenses pensar opciones por fuera de CABA, que estén cercanas a ella pero no necesariamente dentro.
A su vez, el cambio en la modalidad de trabajo vino acompañada de un interés en ganar metros cuadrados y vivir rodeada de naturaleza. Por ejemplo, con respecto a esto, en esta zona del conurbano vemos un crecimiento del 39% en la demanda de casas tanto para comprar como para alquilar. Además, en esta área hay un 90% más oferta de este tipo de propiedades que en CABA.
Por otro lado, otra de las razones que podemos mencionar son sus valores, tanto para el alquiler como para la compra. El alquiler de un departamento de dos ambientes en GBA oeste-sur, se ubica en $448.971 mensuales. Es un 20% más económico que en GBA norte ($563.728 pesos mensuales) y un 23% más accesible que en CABA ($586.791 mensuales). En cuanto a la compra, el metro cuadrado en GBA oeste-sur tiene un precio medio de US$1613, un 29% inferior al precio de GBA norte (US$2260/m²) y un 32% por debajo del valor en CABA (US$2370/m²).
Asimismo, vemos una recuperación en el mercado de compraventa, luego de cinco años de caída. En 2024 los valores de venta acumularon un incremento del 0,6%. Actualmente, el metro cuadrado registra un incremento mensual del 0,3%. Si bien todavía está un 18,28% por debajo del máximo alcanzado en julio de 2019 (US$1974/m2), son números que alientan el crecimiento de esta zona.
Además, en febrero de 2024 comenzamos a ver una desaceleración en los incrementos de precio de los alquileres. La tendencia comenzó a disminuir y desde entonces, los incrementos mensuales en los valores se mantienen por debajo del 6%. En febrero, el precio de alquiler aumentó un 5,2%.
¿Qué buscan las personas en GBA oeste-sur?
Otro de los motivos que vuelven atractivo a estas zonas del Gran Buenos Aires es la inversión en infraestructura, desarrollos urbanos y espacios residenciales y comerciales. La oferta de desarrollos creció un 27% en comparación a febrero de 2024, mientras que la oferta de inmuebles aumentó un 5%.
El interés por invertir en estas zonas también ha crecido exponencialmente. Solo en el volumen de demanda de desarrollos vemos un incremento del 55% con respecto a un año atrás. A su vez, la demanda de avisos creció un 11%.
La inclinación por zonas aledañas a la Capital Federal subió en los últimos 12 meses y los municipios Lanús, Avellaneda, La Matanza y Lomas de Zamora tomaron mayor protagonismo. Lanús presenta un incremento interanual del 114% en el volumen de interesados en comprar. Avellaneda registró un crecimiento del 90%, La Matanza del 85% y Lomas de Zamora del 71%.
¿Es rentable invertir en estas zonas?
Con la recuperación del mercado de compraventa y el aumento en los valores del alquiler, la rentabilidad también comenzó a tener una tendencia alcista, sobre todo a partir de julio de 2024. Actualmente, GBA oeste-sur registra un retorno bruto del 5,77%, se ubica 2,26 puntos porcentuales por encima de la media de 2014-2021, y se necesitan 17,3 años para repagar la inversión inicial, 42% menos que hace un año atrás.
Es decir, las áreas verdes, la cercanía a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el crecimiento inmobiliario, consecuente del aumento de desarrollos urbanos, la variación en opciones habitacionales, y los costos de vidas más bajos, vuelven a la zona oeste-sur una oportunidad increíble para la inversión y la vivienda. Además, su entorno tranquilo y familiar y la amplia oferta de servicios enriquecen aún más su atractivo.
* El autor es Director del Grupo QuintoAndar para LATAM
