El nuevo mercado de barrios cerrados de la zona Norte
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Si bien el mercado inmobiliario en general viene golpeado, y el de los barrios privados no es la excepción, los proyectos en zona Norte defienden sus valores de venta. La ubicación, la conectividad, el entorno, la amplia oferta de servicios y de infraestructura que se logró consolidar con los años son algunas de las cuestiones que compradores y desarrolladores analizan al decidir dónde invertir.
La posibilidad de comprar lotes y unidades en construcción con financiación en pesos permite también sobrellevar parte de la caída que registró la actividad los últimos años y, aún más, luego de la implementación del último cepo cambiario que restringe la adquisición de dólares, medida que el nuevo Gobierno ya confirmó que sostendrá.
Sin embargo, hay algunos cambios. Desarrolladores y brokers coinciden en que hay una modificación en el tipo de proyectos que se desarrollan y demandan: los condominios y los barrios con infraestructura, servicios y costos de expensas moderados son los productos más buscados por el público. Alan Mohadeb, gerente comercial de Consultatio, la empresa que desarrolló Nordelta y Puertos en Escobar, afirma que siempre en los períodos post elecciones se dan ciertas dinámicas. Por un lado, una demanda de terrenos en zonas consolidadas con entrega inmediata, donde los desarrolladores vieron una luz aprovechando los bajos costos de construcción en dólares; un índice récord de firma de contratos de locación de casas y departamentos en la Ciudad de Buenos Aires y Zona Norte (como consecuencia del parate de los créditos hipotecarios); y, por último, una ola de construcciones residenciales. Sin ir más lejos, entre Nordelta y Puertos hay 600 casas en plena obra en las que habitarán 2400 nuevos habitantes. Hoy viven 45.000 personas en los 24 barrios que Nordelta tiene desarrollados. En esta megaurbanización, que se inició en 1999 sobre 1700 hectáreas, cuenta con lotes que van desde 500 hasta 5000 metros cuadrados, condominios con departamentos, townhouses, oficinas y locales. En total, se construyeron más de 11.000 unidades funcionales, entre residenciales y comerciales. En tanto que, en las 1400 hectáreas que ocupa Puertos, ubicado a la altura del kilómetro 45 del ramal Escobar de la autopista Panamericana, ya se lanzaron y entregaron siete barrios y hay más de 2100 lotes vendidos. Allí también habrá terrenos, casas, departamentos, townhouses, oficinas y locales.
Para Gustavo Becerra, gerente general de Tizado de Pilar del Este, San Sebastián y Villanueva, durante 2019 hubo una merma en las operaciones pero, a pesar de ello, percibe una luz de esperanza: "El escenario de los últimos meses impactó profunda y negativamente en todos los rubros y el inmobiliario no fue la excepción. De todas formas, el consumidor argentino valora la seguridad que ofrecen los ladrillos y, paradójicamente, el último cepo cambiario empezó a alentar a aquellos que buscan refugiar sus ahorros tanto en inmuebles como en tierras, que son bienes que cotizan en dólares". No obstante, advierte que el panorama difiere según el tipo de propuesta y segmento. Explica que los clubes de campo consolidados de la zona son los que menos sintieron el impacto de la recesión, ya que generalmente la demanda no está conformada por inversores sino que tiene que ver con los grupos de afinidad social. Mientras que la contracara la mostraron los desarrollos más jóvenes sin tanta infraestructura. Éstos conforman un mercado más grande donde sí se experimentó una merma importante de movimiento.
En cuanto a los precios de los terrenos en zona Norte, Becerra informa que oscilan entre los US$40 y US$300 el metro cuadrado. La variación depende de las características del barrio, el grado de consolidación, los accesos, la distancia a la Panamericana y la infraestructura que éste ofrece.
Toribio Achával, presidente de la inmobiliaria homónima, es categórico y considera que el mercado de casas y barrios privados en la zona "está sobreofertado". Si bien reconoció que "el mejor momento de los barrios privados es el período primavera/verano, la coyuntura del cambio de Gobierno y la baja demanda de este año hace pensar en que hay que esperar para tomar la mejor decisión de compra".
A él se suma Clara Eickert, gerente de la sucursal de Pilar de la misma inmobiliaria, quien agrega: "La demanda comparada con años anteriores es significativamente menor. Está dirigida a barrios que presenten costos fijos más bajos, tanto en expensas como en impuestos. Hubo una mayor retracción hacia el último cuatrimestre y las propiedades mostraron una caída en el precio de entre el 10 y el 15 por ciento. Además, se nota un incremento de interés por la permuta de propiedades, una mayor concreción de alquileres que ventas y más demanda de los proyectos en pozo en pesos".
Para Santiago Mieres, director de Mieres Propiedades, los barrios cerrados ubicados en el Norte del Gran Buenos Aires -dependiendo de cada subzona- presentan realidades distintas. Por caso, reconoce que el área de San Isidro, sobre todo los emprendimientos cerrados que están cerca del río, está teniendo muy poca demanda en los últimos años, lo que genera una oferta histórica para este sector y esto trae como consecuencia una marcada tendencia hacia la baja de los valores de venta. Pilar ha mantenido su nivel de demanda y oferta para ciertos barrios de renombre; mientras que, algunos más nuevos se presentan como propuestas atractivas en lo que se refiere a valores promedio. Mieres afirma que la subzona que más creció en los últimos años y la que mejores expectativas tiene es Tigre. "En este caso los valores se mantuvieron y, hasta en algunas excepciones, se incrementaron, sobre todo en ciertos barrios de Nordelta". Igual aclara que, independientemente de todo esto, ninguno escapa a la realidad económica que el país atraviesa desde hace dos años".
Lo que viene
Pese al contexto, el negocio de barrios cerrados en el Norte anticipa nuevos emprendimientos. "Estamos trabajando en un nuevo masterplan para un futuro cercano. Se trata de una propuesta que incluye lotes en barrios privados", confirma Emanuela Locatelli, directora comercial de Ayres Desarrollos, aunque sin brindar mayores detalles.
En los últimos años la empresa focalizó sus energías en Ayres Vila, la urbanización abierta ubicada en el kilómetro 43,5 de la Panamericana donde se edificaron viviendas, oficinas y locales comerciales. La compañía cuenta con 20 años de experiencia en los que desarrolló dos barrios cerrados en la zona, ambos ya consolidados. Uno de ellos es Ayres de Pilar, donde viven más de 800 familias. Allí solo quedan lotes disponibles para construir en la nueva comunidad -La Cañada- donde los terrenos son de 1000 metros cuadrados. El otro barrio es Ayres Plaza, que cuenta con 342 lotes, la mayoría de ellos vendidos y donde ya hay más de 200 familias que residen en forma permanente.
Nordelta y Puertos también prometen novedades. "Estamos desarrollando con mucho foco en lo que llamamos media densidad", detalla Mohadeb. En el caso del centro cívico de Nordelta hay más de 650.000 metros cuadrados de FOT con un mix use (es decir, con posibilidad de desarrollar metros residenciales, oficinas y retail). Dentro de esta urbanización, las obras avanzan en dos barrios: Carpinchos, cuya infraestructura prevén terminarla a mediados de 2020, y en el Yacht, ya finalizaron la primera etapa y se están entregando sus lotes. Además, se concluyó la infraestructura de la segunda etapa y comenzaron con la construcción del centro de monitoreo de seguridad.
Puertos, por su parte, cuenta con una bahía del lago central con 105.000 metros cuadrados de FOT aproximadamente. Allí se lanzó Costas, el barrio más reciente, cuya primera etapa ya finalizó y está listo para ser entregado a los propietarios, a la vez que se trabaja en la construcción del club. En cuanto a la segunda fase, se están terminando las obras de infraestructura. "Se está ampliando el área central con el desarrollo de la manzana uno, la cual tendrá residencias, edificios con unidades apto profesional en zona céntrica, oficinas, townhouses y locales comerciales", apunta el ejecutivo.
Becerra, de Tizado, afirma que la crisis no impidió que se lanzaran nuevos desarrollos exitosos, sobre todo los que son de pozo y que cuentan con cuotas en pesos. "Aumentó la oferta de productos con financiación en pesos con cuota ajustable por el índice de la Construcción (CAC), curiosamente incentivado por quienes -ante la imposibilidad de comprar dólares- adquieren inmuebles que se cotizan en esa divisa", relata.
La devaluación y su impacto en el costo también generaron que la gente con los dólares en la mano aprovechara para comenzar a construir. A su vez, el broker observa que "lo que fue mutando son las tendencias para atender demandas no tradicionales. Ganaron protagonismo los condominios y las viviendas más pequeñas destinadas a nuevos tipos de consumidores como, por ejemplo, solteros, separados, compradores de primera vivienda o personas mayores que ya no desean tener la carga de una casa grande".
Por otra parte, hay varios proyectos en carpeta a la espera de que se despeje el contexto de incertidumbre macroeconómica. "La demanda de base para Pilar y la zona Norte está", afirma Eickert. Teniendo en cuenta esto, Monarca arrancó hace dos años con Azzurra, un barrio privado premium de US$50 millones de inversión que lo desarrollan en Tortuguitas. El empresario es un convencido de que, como pasa en la ciudad de Buenos Aires, los inmuebles top ubicados en zonas consolidadas siempre tienen demanda. "Éste es el segmento que se mueve porque en un contexto de volatilidad, los buenos productos suelen ser siempre el mejor resguardo de valor", explica el desarrollador que en el primer año de lanzamiento vendió los 150 lotes de la primera etapa a un promedio de US$120.000. Con la incertidumbre que se generó post PASO, y las sucesivas devaluaciones, Monarca flexibilizó sus exigencias y comenzó a aceptar pesos en el pago de las tierras.
Bosque, laguna y playa son la conjugación perfecta a lo largo de las 69 hectáreas que incluyen un total de 360 lotes unifamiliares, de entre 600 y 1100 metros cuadrados, un sector para proyectos de media densidad y housing. Entre sus amenities se destacan: un beach club, clubhouse, playas agrestes, restaurante, área comercial, laguna cristalina, zonas deportivas con ocho canchas de tenis y cuatro de fútbol, Kids Club, entre otros. A su vez, la desarrolladora está finalizando Pasionaria Martínez, un condominio ubicado en la zona de San Isidro.
Mieres agrega que Tigre es la niña bonita del Norte. "Es el partido que más ha crecido y el que más expectativas de desarrollo de este tipo de complejos concentrará. Logró una gran cantidad de áreas de servicios que antes no tenía. Esto, sumado a su ubicación logística, hace que sea un poco más atractivo que otros sectores del corredor Norte", destaca.
En cuanto a proyectos, existen varios en San Isidro. Uno de ellos es Los Cardos, un predio lindero al Boating Club que se entrega dentro de cinco meses aproximadamente; otro que se llama Vizion Punta Chica, un desarrollo sobre la Barranca, en Beccar. En este último caso, son diez lotes exclusivos con grandes visuales abiertas. "El housing es otra muy buena opción de desarrollo porque hay mucha demanda; en Lomas de San Isidro está Ovejitas, un proyecto de este tipo que se está terminando", relata Mieres.
El corredor Norte es el más consolidado y densamente habitado. Pero, en los últimos años, se produjo una creciente llegada de nuevos proyectos y se modificaron los perfiles de productos, incorporando a su vez diferentes destinos y servicios que buscan brindar una solución integral de consumo en las periferias de estas ciudades. Es decir, se sumaron servicios como los shoppings y los convenience centers, sanatorios médicos de primera necesidad, farmacias, cines, supermercados, hotelería de lujo y diferentes usos de propuestas comerciales con gastronomía de calidad, así como oficinas premium que le permiten al habitante estar más cerca de su entorno, detalla Mohadeb, en relación al cambio del mapa inmobiliario.
El director de Consultatio considera que el potencial de desarrollo a futuro está en el corredor Escobar: "Es el que tiene mayores oportunidades. Es un área que viene creciendo a pasos agigantados, similar a la evolución que tuvo el Nuevo Tigre y el ramal Pilar. Se están gestando varias urbanizaciones en este corredor, sumado el crecimiento comercial con los sanatorios médicos asistenciales, la gastronomía y el retail que le dan un mayor valor agregado a la zona", explica.
El fenómeno de Pilar
Un análisis aparte merece Pilar, un municipio que se destaca por su amplitud y porque, además, logró desarrollarse en diferentes rubros como, por ejemplo, en la oferta educativa. "Además, es una zona con reconocidos centros de salud, polos comerciales y de entretenimiento. Esto hace que tenga un potencial de crecimiento mayor al de otros lugares de zona Norte que están empezando", analiza Locatelli. Según su experiencia, los barrios que se destacan son los que tienen una buena relación de valor del metro cuadrado, propuesta de servicios y amenities con el costo de expensas y el mantenimiento sustentable. "La ubicación, la forestación y el acceso seguro al barrio, como puntos valorados por el cliente a la hora de elegir donde vivir", agrega.
Eickert coincide en que "Pilar aún es el principal punto de tracción de zona Norte, tiene una demanda sostenida y un futuro inmobiliario muy interesante. Últimamente se nota más interés por departamentos y condominios y, geográficamente, se amplió y se sigue ampliando el área de desarrollo que va desde el kilómetro 50 hasta superar el kilómetro 60 de la autopista Panamericana."
Este nicho de mercado fue detectado hace varios años por el equipo de Vitrium Capital. Esta desarrolladora avanza sobre la avenida Caamaño, a 600 metros del kilómetro 46 del ramal Pilar de la autopista Panamericana, con la construcción de Pueblo Caamaño, un complejo urbanístico de usos mixtos abierto a la comunidad que tendrá 350 unidades de vivienda, estudios profesionales, oficinas y 90 locales comerciales cuando se finalicen todas sus etapas.
El perfil comercial del emprendimiento apunta a satisfacer la demanda de compra de productos y servicios de las 25.000 personas del segmento ABC1 que viven en los barrios cerrados, asisten a los colegios y clubes del entorno, así como las necesidades de sus propios residentes. "Los habitantes de los barrios cerrados son clientes permanentes de nuestro proyecto. El eje de la avenida Caamaño es uno de los más importantes de Pilar, junto con la ruta provincial 25, porque nuclea una gran cantidad de barrios y oficinas", relata Ricardo Mataloni, director comercial de Vitrium.
En cuanto al futuro de la zona, asegura que "aún hay tierra para desarrollar pero depende mucho de su valor porque en algunos casos los terrenos no se acomodaron al contexto actual. Es momento de buscar y de negociar mucho".
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