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El sector se desacelera pese al interés de la demanda
Los valores se mantienen: hoy el rango de precios en las unidades a estrenar parte de los 1650 hasta los 2100 y 2400 dólares por m2. Se advierte mayor lentitud en la aprobación de los proyectos
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Un volumen aceptable de ventas presenta el mercado inmobiliario de Rosario, aunque con alguna merma en relación con los años anteriores, y se mantiene expectante a consecuencia de la actualidad cambiaria, al igual que el resto del país.
El centro y la costa del río Paraná son los escenarios ideales para los nuevos emprendimientos, pero el valor de los terrenos, en los últimos dos años, se incrementó mucho más con respecto a los precios de las unidades a estrenar, originado por dos causas principales: el aumento de la demanda en cantidad de desarrolladores en busca de terrenos y el aumento de costos en dólares por mano de obra y materia prima, "debido a la variable inflacionaria que surge por la baja del tipo de cambio real, hoy casi a valores de la convertibilidad, si bien el tipo de cambio nominal oficial es de 4,35 pesos por dólar, en el cambio real es prácticamente uno a uno", asevera Daniel Peralta, broker owner de RE MAX Profesional. Por esto último los inversores son los que se muestran más expectantes.
A la hora de entender el comportamiento de los desarrollos, hoy cualquier proyecto está demorando no menos de nueve meses en ser aprobado, lo que financieramente es un sobrecosto importante que impacta directamente en la rentabilidad y, por consiguiente, en el precio de las unidades a estrenar.
Con este panorama son cada vez menos los desarrolladores que operan en el primer anillo de la ciudad, delimitado por Pellegrini, Oroño y el río, y los que lo hacen tienen los números muy ajustados. Aquí cierran bien para unidades monoambientes y de un dormitorio, las más buscadas por inversores y parejas jóvenes. Los que desean desarrollar unidades de más de 60 m2 en el centro se ven bastante perjudicados en la rentabilidad o deben innovar buscando nuevas zonas de desarrollo. En este sentido hace un par de años que se pusieron de moda sectores como Arroyito, hacia el Norte; Echesortu, al Oeste, y Abasto, Central Córdoba y barrio Hospitales, al Sur, que permiten desarrollos de mayor superficie.
Así, las constructoras y los desarrolladores siguen firmes en la búsqueda de terrenos para nuevos emprendimientos, lo que asegura un crecimiento en la oferta de unidades a estrenar para los próximos dos años, según los especialistas.
El titular de Paillole Propiedades, Víctor Paillole, comenta: "En cuanto al tipo de unidades demandadas se debe distinguir entre quien busca satisfacer una necesidad habitacional y el inversor". Entonces, el comercializador explica: "El último, si es rentista, siempre demanda mayormente unidades pequeñas, de diferentes calidades; en cambio, el usuario final suele demandar departamentos un poco más amplios, por necesidad de mayor espacio o aprovechando que en unidades mayores paga un poco menos por metro construido".
Ambos tipos de compra surgen en inmuebles sencillos hasta los de más calidad y hasta los que ofrecen amenities premium. Los valores del primer anillo rondan los 1650 dólares el m2, como piso al pozo, y 1800 dólares en unidades casi listas para entregar. Los valores de alquiler de estas viviendas arrancan en los 1400 pesos. "Otra historia es la franja de proyectos frente al río y hasta tres cuadras, que son de mayor metraje, donde la base arranca en los 2100 dólares el m2 para los que se entregarán en 2013, y unos 2400 dólares el m2 para los que están listos para entregar y donde el gran déficit es la construcción de cocheras", manifiesta Daniel Peralta.
El target de inversores y compradores, en las diferentes franjas de edad, "generalmente se ubica en sectores de medio a alto poder adquisitivo, en la gente del campo y en estudiantes que ya alquilan y consolidan su vivienda en Rosario", expresa Víctor Paillole, que agrega: "Lo más buscado es el centro, semicentro, frente al río, nuevo barrio puerto norte y las cercanías de las universidades".
Otro motor importante del mercado es el de la compra y venta tradicional de casas, departamentos usados y terrenos. Hoy existe demanda de viviendas de un promedio de los 150.000 dólares listas para escriturar, ya que el público que las busca no quiere esperar la finalización de proyectos para escriturar, pretende hacerlo en 30 días. El valor del m2 en usados oscila entre 1200 y 1500 dólares. También, la oferta de terrenos loteados continúa con muy buen ritmo, constituidos en estrellas no sólo desde el punto de vista de la inversión, sino de aquellos que no quieren dejar sus ahorros en un banco y pueden acceder a la compra con menos de 15.000 dólares y en cuotas. Las zonas de Funes y Roldán son las más requeridas generando rendimientos que superan el 70% en sólo dos años.
En cuanto a la operatoria, el broker owner de RE/ MAX sostiene: "Las medidas gubernamentales respecto del control de cambios afectó la forma de operar, que en pesos creció el 40% respecto de 2011, y complicó el nivel de la actividad". A lo que agrega Peralta: "Por las charlas con los escribanos sabemos que se está produciendo un cambio en la tendencia, el número de escrituras ha caído un 25% respecto de 2011. Si esto se consolida durante 2012 encontraríamos un amesetamiento en los precios con aumento de la oferta y retracción de la demanda".
Sobre el crédito o las formas de financiación, el titular de Paillole Propiedades opina: "Un problema serio para el mercado es la inexistencia casi total del crédito, o por lo menos inaccesible para quien lo necesita. Tampoco es usual contar con facilidades entre particulares, sólo es habitual cierta financiación que no es más que los pagos que se realizan durante la construcción de la obra".
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