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En el verde, también las expensas
Los residentes que viven afuera buscan acotar los gastos mensuales, ya que los costos de la seguridad y el mantenimiento de las áreas comunes y deportivas siguen en alza
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A la hora de elegir una casa para habitar en alguna urbanización, sea para comprar o alquilar, no sólo es importante la ubicación, la forestación, los accesos y los demás beneficios con que cuente el lugar, sino que también es imprescindible saber cuál es el costo de las expensas y que es lo que incluyen por su pago.
En la actualidad, las expensas en los barrios también han sido afectadas por los vaivenes de la economía que vive el país y se incrementan cada vez más al ritmo de la suba de los precios.
Los gastos mensuales están siempre presentes en la preocupación de los compradores y de los habitantes. Entre otras cuestiones es importante conocer si la cuota social está incluida o no en las expensas, cuánto costará por familia y por hijo, cómo es el tema de la seguridad, con qué frecuencia se realizará la recolección de la basura, cómo será el mantenimiento del césped y los aspectos referidos a luz, gas, agua, alumbrado, electricidad, y a la infraestructura destinada al control de los accesos y los caminos de circulación interna.
En el caso de los countries también se debe tener en cuenta la enseñanza de deportes, cursos, entretenimientos y guarderías para los chicos, los salones de usos múltiples, los gimnasios, la pileta, las canchas para practicar las distintas disciplinas y el campo de golf.
Al aumentar los insumos por efecto de la inflación, también aumentan las expensas y, en los barrios ya consolidados, donde la mayoría de los lotes ya está en manos de los usuarios finales, esto se ha convertido en un debate constante para los consejos de administración.
El mayor gasto se concentra en lo que respecta al personal de vigilancia. En la actualidad, "generalmente las expensas suben cuando las empresas de seguridad incrementan sus costos", afirma Santiago Ugartemendía, de la inmobiliaria Santiago González.
Por su parte, Roberto Mateo, de Mateo Propiedades, asegura: "Los aumentos de salarios del personal de seguridad pueden impactar directamente sobre este servicio, que en muchos casos es más del 50% del total". Además, cuenta que otro gasto importante proviene del gasoil que se utiliza para el mantenimiento general del barrio: corte de pasto, recolección de basura, entre otros elementos.
En cuanto a la infraestructura deportiva, Mateo certifica que el mantenimiento de las canchas de golf es muy costoso, pero que en muchos barrios se recurre a la financiación con la actividad externa.
Antonela G., propietaria de una casa en El Carmen, country en el kilómetro 40 de la ruta 2, Berazategui, cuenta que las expensas incluyen gas, agua, luz, servicio de seguridad y de mantenimiento, entre otros servicios. "Sin embargo, a veces el sistema de agua no funciona correctamente. Además, la seguridad que es de suma importancia, hoy en día no se ejerce como se debería, ya que por momentos no hay policías que controlen el barrio."
Con esta suba de precios que parece no tener un techo, las expensas influyen de manera contundente a la hora de tomar la decisión de compra una propiedad en un barrio o un country. Mateo afirma que son determinantes al punto de que su valor define el precio del lote.
"Un terreno en un country totalmente consolidado con todos los servicios y con una completísima infraestructura deportiva, puede cotizar lo mismo o incluso menos que en un barrio cerrado con apenas un clubhouse, canchas de tenis y fútbol, aún en desarrollo; justamente porque en el primero, las expensas alcanzan los 1500 pesos mientras que en el segundo ronda los 400 pesos."
Ugartemendia explica: “En general, los propietarios de lotes en los barrios de la zona oeste pagan un 40% menos de expensas, pero en el momento de construir abonan un plus de obra.”
Los valores promedio para un barrio cerrado con infraestructura básica de deportes (fútbol, tenis, club- house, pileta) se establecen entre 300 y 500 pesos (algunos pueden ofrecer más según su dimensión). En los barrios más sofisticados, que además tienen polideportivos y actividades intercountries, colonias y recreación, las expensas rondan los 800 pesos, y en el caso de los countries, hay que calcular a partir de 1200 pesos, incluyendo equitación y canchas de golf.
En el caso de que aún no se haya construido en el lote, Mateo explica: “El propietario abona igual por lote que por una casa. Es decir, en Arroyo Dulce, en Luján, por ejemplo, los lotes tienen un coeficiente 1 y las casas, 1,3; entonces, pagan un 30% más de expensas. En otros barrios, los lotes pagan un adicional por corte de pasto (entre 20 y 40 pesos). Pero, en líneas generales, todos abonan igual”.
Santiago Ugartemendia expresa: “Generalmente, en la zona oeste, salvo en emprendimientos específicos, las expensas rondan entre 450 y 900 pesos; esto depende de la cantidad de servicios y unidades que se ofrezcan. Por lo tanto, influye a la hora de elegir qué servicios y áreas comunes tiene cada lugar. Habitualmente, siempre se abonan aparte las actividades y, por supuesto, el propietario paga menos que el integra una membresía”.
En la actualidad, por lo general se cobran expensas básicas y después el propietario abona aparte los usos de las instalaciones deportivas y otros beneficios. Mateo cuenta que ésta es la respuesta al viejo modelo de countries, que fueron concebidos con un criterio solidario de mantenimiento tanto de la infraestructura deportiva como de los profesores, con lo que se incrementan mucho las expensas. “Ahora tiene más efecto el concepto de paga quien usa”, aunque para lograr esto se necesita una masa crítica para que cada actividad se sustente con quienes
la practican. Es decir, el emprendimiento tiene que contar con amplia superficie y, por lo tanto, una importante población, para que mantenga la infraestructura y los profesores. Por esa razón, la gente que espera disfrutar de una gran oferta de actividades adquiere propiedades en los megaemprendimientos, para asegurarse muchas opciones para el tiempo libre.
Antonela G. explica que hoy existe una pelea gradual entre la propuesta de una reducción en las expensas y que cada propietario abone por separado otros servicios, como instalaciones deportivas y clubhouse.
“Esta puja sigue vigente y es tema principal de las reuniones que organiza la comisión del barrio cada mes.” Considera que “el valor de las expensas es razonable debido a que en el país todo aumentó a partir de la inflación, pero esa suma de dinero debe ser respetada siempre y cuando los servicios se cumplan”.
Existen algunas controversias entre los residentes y los que concurren los fines de semana. “Hoy, el tema de la infraestructura de los servicios como sucede con el gas, por ejemplo, no es motivo de discusión entre los que sólo concurren los fines de semana y los propietarios de vivienda permanente. Se observa más resistencia con el tema de contratar profesores y pagarlos entre todos, pero eso también está acordado, porque generalmente la mayor demanda sucede los fines de semana, cuando todos disfrutan del barrio”, afirma.
Pedro Segura, gerente general de Asociación Vecinal Nordelta (AVN), cuenta que la mayor preocupación de los propietarios es saber en qué se gasta lo que se paga por expensas. “Por ese motivo, mensualmente la AVN, en su carácter de administrador, publica el resumen de gastos del mes vencido, con el detalle de los distintos rubros al que los propietarios pueden acceder a través de la Intranet”. En Nordelta, una expensa promedio en una casa se abona 650 pesos, y van desde los 400 hasta los 1000 pesos según el barrio, y para unidades de departamento, 500 pesos.
“La gente pide pagar un valor que no fluctúe mensualmente. Hay casos y momentos donde es necesario recurrir a ajustes trimestrales. Un ejemplo es cuando hay una fuerte alza en el costo de seguridad ocasionado por la firma de un nuevo convenio laboral entre las cámaras y gremios del sector”, afirma Segura.
Nordelta en el pago de las expensas cubre los gastos relacionados con el barrio (luz, agua, limpieza, mantenimiento del lago, clubhouse y el uso de las instalaciones deportivas del barrio) y otro porcentaje se destina a sostener los servicios comunes con que cuenta el megaemprendimiento como seguridad troncal y perimetral, operación central de operaciones y de tecnología de seguridad, mantenimiento de espacios verdes y lagos, de infraestructura vial (caminos, bicisenda, cartelería), de alumbrado, de equipamiento urbano, barrido y limpieza de calles; también mantenimiento edilicio, control de plagas y otros.
Diana C., residente de Abril Club de Campo, cuenta que “al ser un proyecto con un campo de golf de 18 hoyos y tener además una actividad hípica bastante notoria, las expensas son de un valor importante, según los valores de otros barrios cerrados que pueden ser más bajas. Estas rondan los 1500 pesos, incluyendo canal de cable, gastos de energía eléctrica que varia según lo que consume cada propietario y un importe de cuota social que da derecho a usar las instalaciones deportivas, menos el campo de golf, que se paga aparte”. El panorama actual de las expensas es complejo, ya que ronda un incremento del 20% promedio al año, según los balances realizados por Nordelta. Los ajustes derivan de los aumentos en las distintas actividades, de la vigilancia, de aumentos de insumos y materiales, entre otros.
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