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Expensas: un gasto que genera conflictos
Aumentos en una variedad de rubros, entre ellos los salarios y materiales para las reparaciones, encarecieron esta erogación mensual, a lo que se suma la fuerte incidencia de la seguridad
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El 80 por ciento de los porteños vive en departamentos, y entre los gastos fijos que debe afrontar todos los meses, uno de los que más afecta el bolsillo son las expensas.
Así lo demuestra una estadística de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (Caphai), donde se informa que sólo el 3% de la población urbana paga las expensas antes del 5. Más del 20 lo hace a fin de mes, y hay un 15% que no logra cancelar el día 30.
"De todas maneras, la morosidad no es un tema alarmante, ya que este nivel de retraso se mantuvo durante todo el año", asegura Néstor Pirosanto, presidente de la institución.
Luego reconoce que en agosto, cuando se implementó el aumento en los salarios de los encargados (lo que incrementó entre un 6 y 8% el valor de las cuotas), la gente se quejó, "pero también aumentaron los materiales de la construcción -que inciden en las reparaciones de los edificios- y los artículos de limpieza", dice.
Por otra parte, Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, opina: "El monto de las expensas está estrechamente ligado con el modo más o menos eficaz con que cada administración ejerce su tarea. Y esto es necesario remarcarlo, porque ante el aumento de cualquier insumo la gente suele preguntarse si la medida incidirá de igual manera en todos los consorcios. La respuesta es no, porque siempre los edificios con menor cantidad de unidades son los más afectados".
En este sentido existen cursos de autoadministración de consorcios, especialmente diseñados para edificios pequeños, con pocos departamentos y menor superficie de espacios comunes.
"En estos casos, la autoadministración suele ser exitosa, y nadie mejor que los propietarios para controlar sus gastos -dice Marta Oliva, presidenta de la Asociación de Propiedad Horizontal (Adeproh)-. Otro de los problemas actuales es el aumento de los alquileres, ya que en la mayoría de los casos los inquilinos deben afrontar el pago de las expensas."
Falta de participación
Para Loisi, autor del libro Todo sobre consorcios (que trata los aspectos legales, contables, edilicios y humanos que están relacionados con la propiedad horizontal), una de las principales fallas es que los propietarios no intervienen en las asambleas. "Se los notifica con tiempo, pero muchos no van y tampoco envían a alguien que los represente. También es cierto que la ley debería destinar un lugar adecuado para realizar las reuniones en los edificios, pero hasta el momento esto no se contempla."
Otro de los problemas es el manejo de los fondos, aspecto que también determina el monto de esta liquidación mensual. "Los consorcios son como grandes familias, por eso ante cualquier emergencia hay que racionalizar los gastos y eliminar aquellos que no sean imprescindibles. Por ejemplo, horas extras innecesarias del personal u honorarios destinados a gestores por presentaciones de declaraciones fiscales, por sólo mencionar algunos casos."
También hay un interrogante común: ¿cuáles son los gastos que conforman la liquidación mensual de expensas?
Según el informe de la Caphai, los sueldos y cargas sociales de los empleados implican entre el 40/60%. El 15/20% se paga en mantenimiento de ascensores, carga de matafuegos, fumigaciones, certificación de calderas y limpieza de tanques, entre otros servicios. Un 10% en mano de obra, y otro 10 en luz y gas. "Junto con los salarios, un peso importante es la seguridad", agrega Pirosanto.
"La mejor prevención es que la gente se conozca, que los vecinos se pasen los teléfonos, los correos electrónicos y estén comunicados entre sí. Cuando entra una familia nueva a vivir en el edificio siempre debería hacerse una presentación más formal. Una de las ideas que proponemos es que entre varios consorcios compartan los costos de un servicio adicional de la policía", aconseja Loisi.
Cuentas claras
En algunos edificios, como los más de 30 que maneja la Administración Vielmi SA, los propietarios tienen la posibilidad de chequear on line cualquier tipo de información. Expensas, horario del personal, seguros, visitas de inspección, manejo de los fondos de reserva, mejoras del edificio, proveedores y asambleas, entre otros aspectos, están detallados en la página Web de la firma: www.administracionvielmi.com , donde también se puede ingresar a un demo interactivo para ver cómo funciona el sistema.
"Cada propietario tiene una clave de acceso que le permite verificar todos los detalles de su consorcio -explica Isolina de Vielmi-. Lamentablemente este es un rubro bastante desprestigiado, por eso nuestro objetivo es demostrar que la administración puede trabajar en forma totalmente transparente y responsable."
Inquilinos, en riesgo
La demora en el pago de las expensas se produce con mayor frecuencia en el segmento que agrupa a los inquilinos asalariados, que no tuvieron mejoras en sus ingresos y deben afrontar el mayor peso de esta erogación mensual.
"La mayoría paga con un gran esfuerzo", dice Pirosanto. Pero según Oliva, la situación es todavía más complicada, "porque estos locatarios también han sufrido un aumento en el monto de los alquileres, lo cual dificulta mucho más la situación", explica.
Para Vielmi, el secreto está en realizar una buena administración. "En muchos de nuestros edificios, en diciembre hacemos un mes de jubileo y la gente no paga las expensas. Esto es posible porque con el correcto manejo de los fondos se llega a fin de año con un sobrante de caja." Los propietarios, agradecidos.
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