Incidencias y costos, una ecuación difícil

Los desarrolladores deberán sortear los altos valores de los terrenos con proyectos que se diferencien claramente, en un contexto de oferta creciente

22 de julio de 2006
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Actualizado el 9 de julio de 2020

"El dueño pedía 600.000 dólares, la incidencia daba 350.000, los desarrolladores se estiraron hasta 400.000, y finalmente algo más. Pero no hubo forma de concretar la operación." La historia, narrada por Jorge Toselli, sobre la frustrada venta de un terreno cerca de la avenida Callao, en pleno Barrio Norte, describe una situación que se volvió cotidiana. Frente a la escasez de lugares aptos para construir en buenas zonas, los dueños se hacen fuertes en su posición, pero las ventas se demoran.

Los operadores hacen el siguiente cálculo: si se pagan 700/800 dólares de incidencia y se suman otros 700 de costo de construcción por metro cuadrado propio (a los que habrá que sumar IVA, ingresos brutos, impuesto a las ganancias, entre otras cargas), se parte de un piso muy alto. Concluyen que habrá que vender los departamentos desde 2100 dólares el metro cuadrado, con lo cual se acota mucho el target al que se dirigirá el proyecto.

Esto lleva a los desarrolladores, además de apostar a la ubicación, a darle darle a la obra un diseño que la diferencie claramente. Habrá que considerar que durante 2005 y lo que va de 2006 se presentaron proyectos por casi 3 millones de metros cuadrados, lo que asegura una nutrida competencia futura.

La incidencia (el valor del lote en relación con lo que se puede construir) registra una variación entre 200 y 1000 dólares el metro cuadrado o algo más, según el barrio. Los consultados coinciden en que el precio de la tierra ya llegó a su techo.

Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), hace notar la preocupación de los desarrolladores por los valores que se pretenden por la tierra. "Hace dos años el costo de construcción era más bajo, y esto impulsó la búsqueda de terrenos para edificar. Pero hoy, en dólares, el costo de la obra está en el mismo nivel que durante la convertibilidad, y los valores de la tierra son casi insostenibles." Y adelanta: "Quien los pague probablemente tendrá dificultades cuando trate de vender las unidades". Destaca que no se esperan subas adicionales en los precios de venta de las propiedades, con lo cual no habrá mucho margen para la futura comercialización de lo que se construya.

Para Mariano Oppel, "los actuales valores pueden llegar a frustrar proyectos porque la rentabilidad se la lleva el dueño del terreno. Hay una tendencia a que éstos formen parte del negocio a través de fideicomisos; de otro modo, la obra es imposible".

Coincide con Esquerro en que la situación se complica por el incremento en el costo de la construcción. "Hay que contar con un terreno apto para muchos metros, con infraestructura, para hacerlo diferente. El tema es que se trabaja con un precio de venta final a 18 meses, que no se sabe si se podrá lograr."

Asegura Oppel: "Todavía estamos en un buen momento, pero lo determinante es el costo de la obra. Es un negocio de dos años, con rentabilidad del 30-40 por ciento, y cualquier proyecto requiere como mínimo entre uno y dos millones de dólares".

Jorge Toselli considera que los lotes empezarán a bajar porque la mayoría de las empresas tiene los proyectos ya comenzados, y no necesita comprar terrenos en este momento. "El actual es un punto de inflexión, en el cual los terrenos deberán adaptarse a la realidad", explica.

Para Mario Gómez, de Toribio Achával Oncor International, "este es un tema que hay que medir muy bien en función del proyecto que se puede hacer. Mucho depende del costo de esa construcción, del producto final, y a cuánto se venderá".

Admite que en algunos lugares de Barrio Norte, y especialmente en Palermo, los terrenos alcanzaron una cotización muy alta, porque se utilizaron para hoteles, "pero esto no tiene que ver con lo residencial. Pagar mucho por el terreno puede ser la base de un proyecto que finalmente no sea rentable. No habrá que pagar precios por encima de lo que el proyecto puede resistir".

Comenta que a partir de una incidencia cercana a los 1000 dólares el m2, "se parte de un escalón riesgoso, salvo que se apunte a un sector muy específico que pueda pagar la obra terminada a unos 3000 dólares el metro cuadrado".

Agrega que por un efecto derrame en la búsqueda de lotes más baratos, ahora se consolida el corredor de la línea B de subte (Almagro, Villa Urquiza y Villa Crespo), que con menores incidencias permite proyectos más rentables.

"Almagro se presenta como una opción estratégica, a lo que se agrega Núñez como zona de oportunidades para buenos proyectos."

Con diseño exclusivo: el concepto de traje a medida

Fernando Burone, director de la maestría de Emprendimientos de la Universidad de Belgrano, considera que "en el contexto actual hay que desarrollar proyectos pensados no para inversores, sino como verdaderos trajes a medida para quienes van a usarlos".

Burone no piensa en un proyecto para rentar o hacer una diferencia en poco tiempo, sino en una propuesta exclusiva. "Si se paga 1200 dólares de incidencia por un terreno y se trabaja con un costo de obra de 1000 dólares el metro cuadrado propio, hay que vender a 3000 dólares el m2. Con esa base lo ideal es diseñar una propuesta destinada a la franja de 50 a 70 años, con hijos ya casados, que busca plantas flexibles entre 150 y 200 metros cuadrados propios."

Agrega que no deben faltar dos suites, habitación para los nietos, y uno o dos escritorios para los miembros de la pareja. "Es para aquellos que ya tienen su vivienda, pero cuando encuentran un diseño diferente al que pueden modificar según su gusto se entusiasman. Este es el concepto de traje a medida."

Concluye Burone que sofisticados servicios comunes y plantas que se adecuen a las necesidades es la ecuación que permite superar esta alta incidencia del terreno en lugares como Recoleta o Belgrano R, en una coyuntura de sobreoferta de proyectos.