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Aumenta la cantidad de locales vacios en la ciudad
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LA NACIONLeandro Murciego
La baja en el consumo, el aumento de los servicios sumado a la volatilidad del dólar y a un marcado proceso inflacionario dieron forma a un escenario muy complicado para el sector de los locales comerciales. Pocas operaciones, escasas aperturas y extensas renegociaciones fueron algunas de las características de 2018. La actual coyuntura obligó a muchas pequeñas y medianas empresas a dejar de lado sus ubicaciones en los ejes comerciales principales para buscar nuevas localizaciones en zonas aledañas y menos transitadas, por consiguiente más económicas. Este cambio dio forma a un nuevo presente del mercado del retail donde los principales jugadores comenzaron a adueñarse de las posiciones más anheladas y caras de los principales ejes comerciales de la ciudad. "Dejamos atrás uno de los años más complicados para el sector desde la crisis de 2001. El año pasado, la demanda de locales cayó, hubo pocas aperturas y muchas renegociaciones de contratos, principalmente de aquellas operaciones que estaban pactadas en dólares. Las perspectivas para 2019, en principio, no parecen ser muy distintas, más teniendo en cuenta que es un período electoral con la inestabilidad que esto trae aparejado en un país de las características de la Argentina", explica Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de retail de Colliers Argentina.
Para Miguel Grehan, director de la división locales de L. J. Ramos, coincide en que 2019 continuará en la misma senda de 2018. "Siguiendo con la tendencia del último semestre del año pasado, se espera un amesetamiento en la demanda sostenido de locaciones comerciales de tamaños medianos y chicos, producto de la creciente oferta de locales y la falta de absorción de los metros cuadrados por parte de las empresas y emprendedores. Como se ha demostrado durante el último semestre los costos de inversión en un local comercial, no suelen amortizarse en el corto y mediano plazo, debido a la caída del consumo, la presión impositiva, los costos laborales y los de las materias primas e insumos. Por lo que quienes apuestan a nuevos puntos de venta, son big players e inversores que miran al largo plazo, quienes efectivamente pueden esperar un retorno de la inversión (con este dato se puede medir el rendimiento que se tiene de una inversión) a plazos prolongados, mientras tanto se consolidan en imagen corporativa y presencia institucional en las mejores locaciones del país", explica Grehan. Y amplía: "Las ofertas de espacios comerciales de grandes superficies y bien ubicados serán el motor que dinamice la absorción de metros cuadrados del segmento retail en 2019, mientras que los locales de cercanía, de barrio o de galerías comerciales pueden estar demasiado tiempo en exhibición, sin ser alquilados".
Guido Mosín, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL) creé que el 2019 continuará con el rumbo marcado en los últimos tiempos. "El mercado del retail está fuertemente vinculado al poder de compra de la población y esto da cuenta de que este año no se presenta como un periodo alentador. Además, aún se prevé que los indicadores económicos no arrojarán datos positivos. Y eso sin duda se reflejará en el sector", comenta el broker.
Mariana Stange, asesora inmobiliaria, estima que este será un año de conversión en el mercado del retail. La conectividad y la tecnología sumada a los nuevos hábitos de vida están cambiando el modo de consumo y su impacto en este mercado es directo. Hoy, las empresas no necesitan amplios espacios de exposición y atención al público. Comenzaron los bancos relocalizándose en locales más pequeños y los supermercados con sus locales "express" que priorizaron la cercanía al cliente. Ahora es el momento para las grandes cadenas de electrodomésticos o indumentaria. El homebanking y el e–commerce están cambiando el modo de compra y esto impacta directamente en el retail", sostiene la especialista.
Adrián Mercado, titular del Grupo Adrián Mercado tiene una mirada más positiva del sector. "Tenemos confianza en que se acomodarán las variables económicas: no sólo las empresas retomarán sus planes de expansión sino que las franquicias volverán a la reapertura de nuevos puntos de venta", afirma broker.
Más optimista aún es Gonzalo Painceira, gerente de locales y terrenos de Toribio Achával quien espera un repunte del sector en los próximos meses. "Las perspectivas para este año son sensiblemente optimistas, ya que esperamos tener una recuperación respecto de 2018. Aunque la incertidumbre es, sin duda, la peor enemiga del mercado inmobiliario en general y de los locales comerciales en particular. De darse un repunte de la economía comenzarán a generarse la apertura de nuevos espacios. En la actualidad todo parece indicar que se lograron estabilizar algunas variables económicas, al controlarse la devaluación de la moneda y aparentemente haber encontrado un techo previsible al proceso inflacionario. Como en toda crisis habrá perdedores y ganadores. Y es de esperar que éstos últimos sean los que motoricen la reactivación de los alquileres del sector durante 2019", explica Painceira.
El mercado del retail es muy sensible a los cambios en la economía, ya que está ligada directamente con el consumo. La recesión producto de la devaluación e inflación de los últimos meses están complicando las ventas en los locales. "Los locatarios deben destinar mayor cantidad de días de venta para reunir el dinero necesario para cubrir el pago del alquiler, lo cual reduce sus márgenes de ganancia. Los alquileres, sin embargo no han cedido ya que los propietarios buscan que su rentabilidad no siga cayendo. Hoy existe una brecha entre el valor pretendido por los propietarios y el que los locatarios pueden pagar. Esta divergencia en muchos casos llegó a generar el cierre de algunos locales, lo que sin duda incrementó la vacancia. Este año habrá un nuevo pacto de valores entre propietarios y locatarios", aclara Stange.
Zuliani sostiene que estamos en un proceso de fuerte caída de las rentas y que es probable que esto continúe durante buena parte del año. "La devaluación ha impactado en la relación entre los alquileres y el valor de la propiedad. Los inmuebles alquilados en pesos, el 90 por ciento aproximadamente del stock total, sufrieron una caída de prácticamente a la mitad del valor cuando uno los mide en dólares previo a la devaluación. En contratos nuevos, los ajustes no avanzaron más del 15 por ciento semestral, muy por debajo de la inflación. Por otro lado, los propietarios de los inmuebles comerciales alquilados en dólares, generalmente los locales más emblemáticos del mercado hicieron acuerdos con sus inquilinos de descuentos de los valores locativos que oscilan entre el 5 y el 15 por ciento y algunos casos se ha llegado hasta un 20 por ciento", aclara el gerente de Colliers.
Para Mercado en el caso de haber una recomposición de precios esta podría llegar recién en el tercer trimestre de 2019. Mientras que los locales importantes y con buena ubicación lograrán mantener los precios en dólares. El resto del sector tendrá precios estables. "Nuestras estimaciones nos hacen suponer que el índice de actualización de los alquileres difícilmente se aleje del 15 por ciento semestral, más allá de la inflación real que se presente. En el caso de las grandes empresas preferirán pactar un ajuste basado en una canasta de productos, que refleje el impacto de la inflación real. La expectativa es que si bien todo hace prever una estabilización de precios, ante un cambio de ciclo, de salir de la tendencia recesiva, éstos podrían llegar a recomponerse", dice el broker.
Las ventas
Distinto ha sido el comportamiento de los precios de venta de los inmuebles, históricamente en dólares, donde no se observó una caída de los precios. Al igual que sucedió en 2018, este año se esperan muy pocas operaciones de compra-venta de locales por falta de acuerdo de los precios. Según los especialistas la rentabilidad de los propietarios de locales ha caído durante 2018 a un 5 o 6 por ciento. En 2019, este nuevo escenario acercará las posiciones entre propietarios y locatarios en pos de llegar a un nuevo punto de acuerdo.
Grehan, en cambio, habla de márgenes más bajos. "Hoy el cap rate de capitalización anual se ubica en el 2 por ciento promedio y solo excepcionalmente puede alcanzar el 4 por ciento, en casos muy puntuales. Los márgenes para 2019, se esperan cercanos a estos valores, dado que la devaluación sufrida durante 2018, aumentó nominalmente los valores en pesos de las propiedades en un 25 por ciento promedio, cuestión que no se vio reflejada en los valores de los contratos de alquiler, los cuales han quedado inelásticos respecto del precio de las propiedades", analiza.
De todas formas, hay que tener en cuenta que los valores de venta y de los alquileres varían según los barrios, las ubicaciones, la superficie de vidriera y la adaptabilidad a determinadas habilitaciones. "Para dar solo algunos ejemplos de precios en la ciudad de Buenos Aires podemos encontrarnos con valores promedio de venta que rondan los US$12.000 el metro cuadrado en ejes comerciales como Acoyte y Rivadavia o Santa Fe y Callao. Mientras que el precio de alquiler promedio en esos lugares ronda los US$52/m2. Por otro lado, en zonas como la avenida Santa Fe y Pueyrredón o Cabildo y Juramento, los valores de venta promedian los US$10.500/m2, con alquileres de US$52/m2. Florida por su parte, si bien está presentando aumentos de vacancia, sostiene valores de venta por arriba de los US$12.000/m2, con alquileres promediando los US$65/m2", grafica Mercado.
Los brokers coinciden en que los espacios comerciales más demandados serán, al igual que en 2018, los que cuenten con superficies superiores a 150 metros cuadrados preferentemente sin columnas, sobre lote propio, con la posibilidad de utilizar el espacio aéreo y con un buen frente comercial. También continuará la demanda de locales en esquina y apto gastronómicos.
Lo que viene
La oferta de metros cuadrados nuevos para la venta llegarán de la mano de los proyectos mixtos que cuenten con paseos comerciales o con área de locales en la planta baja. "En la actualidad y en el futuro inmediato se observa una situación poco común: el ingreso de metros cuadrados a la venta. Esto es inusual ya que al igual que el mercado de oficinas, el retail es un negocio de renta", cuenta Stange.
Grehan amplía que "estos proyectos están pensados para atraer a los inversores inmobiliarios en busca de una renta con la promesa de una propuesta urbanizadora dentro de un entorno que garantice público circulante y cautivo, tal es el caso de Campus Urbano, en Plaza Houssay", aclara el hombre de L. J. Ramos.
En definitiva, y pese a la complicada coyuntura del sector, el mercado sigue ofreciendo nuevas oportunidades. Y los brokers consultados coinciden en que, entre las zonas con gran potencialidad, se destacan: Colegiales y el Distrito Audiovisual, cercano al Mercado de las Pulgas, donde se está creando un gran centro comercial; el Distrito Arcos, el Distrito Cultural de las Ciencias y el Polo Científico Tecnológico, y el Polo Tecnológico. Pero más allá de estos nuevos sectores los especialistas esperan que la economía logre encontrar su camino, que se contenga a la inflación y que se reactive el consumo. Variables fundamentales para comenzar a transitar el tan esperado círculo virtuoso. •
Por Leandro Murciego
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