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El faraónico proyecto inmobiliario que se construye en Nueva York
El rápido cambio al trabajo remoto durante la pandemia ha golpeado a la industria de bienes raíces comerciales, una piedra angular de la economía de la ciudad de Nueva York.
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En un intento por remodelar Midtown Manhattan, la gobernadora Kathy Hochul y los funcionarios del estado de Nueva York están impulsando uno de los proyectos de desarrollo inmobiliario más grandes de la historia de Estados Unidos: 10 torres, en su mayoría de oficinas, alrededor de Penn Station, el centro de tránsito más concurrido del país.
Según el proyecto, los nuevos edificios ayudarían a pagar la renovación de la lúgubre estación subterránea. Pero el plan avanza en medio de una gran incertidumbre que afecta al mercado de oficinas: muchas empresas están tratando de reducir su huella inmobiliaria a medida que los trabajadores continúan trabajando desde sus casas.
Una pista de si el proyecto tiene éxito puede estar dos cuadras al oeste, en el vecindario de Hudson Yards. El desarrollo allí no ha cumplido con las expectativas que se habían creado al momento de abrir la lista de nuevas construcciones (hace tres años), que incluían torres de oficinas, tiendas minoristas y residencias. En la actualidad, los principales inquilinos de oficinas se están reduciendo en medio de la popularidad del trabajo remoto. Una cuarta parte de los condominios ultralujosos que se comercializan en la zona siguen sin venderse.
Para sus partidarios, el proyecto de Penn Station es un respaldo enfático al futuro de la ciudad de Nueva York que representará un shock a una zona monótona de Manhattan. Dicen que la estación -universalmente odiada- necesita desesperadamente ser renovada y que tiene sentido construir torres a su alrededor. “Necesitamos una Penn Station que tenga más capacidad, que esté más unificada y que sea más segura y capaz de servir a la región como Grand Central”, dijo Brian Fritsch, director de comunicaciones de Regional Plan Association, un grupo de investigación y defensa.
Pero los críticos advierten que el desarrollo podría convertirse en otro Hudson Yards, un vecindario de lujo ayudado por exenciones de impuestos que benefició en gran medida a un solo desarrollador. Casi el 37% de todo el espacio de oficinas en el vecindario de Hudson Yards está disponible para alquilar, la tasa más alta en Midtown, según la firma de bienes raíces Avison Young , una cifra que creció impulsada por la apertura de nuevos edificios comerciales y empresas que intentan encontrar inquilinos para hacerse cargo de sus pisos. Según las estadísticas que se manejan, en la actualidad hay más de la mitad de toda la construcción de oficinas en Manhattan, alrededor de 650.000 metros cuadrados, se está desarrollando allí.
“Debido al fenómeno del trabajo remoto, que llegó para quedarse, habrá propietarios que se quedarán con oficinas vacías”, dijo Ruth Colp-Haber, una inmobiliaria comercial. corredor.
Para 2044, cuando se finalice la remodelación de la última de las torres de Penn Station, el proyecto y Hudson Yards formarán un corredor contiguo de relucientes torres de vidrio y acero. Entre las calles 30 y 34, grupos de algunos de los edificios más altos de América del Norte se extenderán desde la Sexta Avenida cerca del Empire State Building hasta el borde este de los patios de trenes sin desarrollar que bordean la autopista West Side. Juntas, las dos áreas representarían más de 278.000 metros cuadrados de edificios. La mayoría de ellos tendrá destino de oficinas para el alquiler.
Manhattan tenía 43 millones de metros cuadrados de inventario de oficinas a mediados del año pasado, lo que representa casi el 11% de todo el espacio de oficinas en el país, según el contralor del estado de Nueva York .
La primera parte del proyecto Hudson Yards, dirigido por el multimillonario Stephen Ross en Related Companies, una de las firmas inmobiliarias más grandes del mundo, se inauguró en la primavera de 2019 en medio del sonido estridente de grandes fanfarrias. Muchas empresas habían competido por los derechos de desarrollo, pero Related se impuso y acordó pagar US$1000 millones al propietario de los astilleros, la Autoridad de Transporte Metropolitano.
El desarrollo de Hudson Yards abrió con un centro comercial de siete pisos lleno de comercios minoristas de alta gama entre los que se destacan firmas como Fendi y Dior. Además; estaba compuesto por cuatro torres de oficinas, una de ellas se convirtió en la más alta de América del Norte. Esa etapa del proyecto se completó con la inauguración de dos edificios residenciales, cuyos condominios se venden por unos US$5 millones, cada uno.
Las turbulencias económicas provocadas por la pandemia han echado por tierra los planes de Hudson Yards . Tres años más tarde, el minorista principal del centro comercial, Neiman Marcus, dejó su tienda de tres pisos. La empresa matriz de Facebook, que antes de la pandemia firmó un contrato de alquiler de oficinas por 14.000 metros cuadrados en Hudson Yards, dijo recientemente que pausaría su expansión allí . El número de pasajeros del metro en la estación local disminuyó aproximadamente un 40% durante las primeras dos semanas de este mes en comparación con el mismo período en 2019, lo que refleja que ni los viajeros ni consumidores han regresado aún.
Pero el presente obligó a cambiar de rumbo a Hudson Yards. Related ha intentado renegociar su acuerdo existente con la firma desarrolladora MTA durante varios años. El titular de la marca se había comprometido -inicialmente- a construir seis edificios residenciales, parques y una escuela encima de la otra mitad del proyecto, Western Rail Yards, para 2025, pero recientemente exploró otras opciones, incluido tratar de atraer al Madison Square Garden al área y obtener una licencia de casino del estado.
“Para ser completamente claros, vamos a construir un desarrollo transformador en Western Rail Yards que genere empleos y crecimiento inclusivo en la ciudad de Nueva York”, dijo Jon Weinstein, vocero de Related.
Weinstein dijo que las propiedades de oficinas de Related en Hudson Yards habían atraído a grandes corporaciones que pagaban rentas altas, convirtiéndolas en “quizás el desarrollo de oficinas más exitoso en la historia de la ciudad”. Los edificios se han beneficiado de una tendencia pandémica de empresas que se actualizan a instalaciones de alta calidad, dijo.
Además, Weinstein dijo que en los edificios de oficinas de las compañías que abrieron antes de la pandemia en Hudson Yards, el 95% del espacio ha sido alquilado. El especialistas sostiene que este presente es circunstancial y que, por eso, no tiene en cuenta la vacancia que hoy presenta el lugar.
Para muchos desarrolladores, el impacto total del cambio en el uso de la oficina y el trabajo remoto inducido por la pandemia no se sentirá hasta dentro de varios años, cuando una gran parte de los arrendamientos caduquen. Más del 70% de los contratos de arrendamiento de oficinas en la ciudad de Nueva York firmados antes de la pandemia aún no se han renovado, según un estudio de la Universidad de Nueva York y la Universidad de Columbia, lo que sugiere que las tasas de vacancia podrían seguir aumentando mientras los alquileres bajan.
Los analistas financieros han advertido que un cambio permanente en el uso de los edificios de oficinas podría afectar profundamente a ciudades como Nueva York, lo que provocaría una disminución del valor de esas propiedades y de los impuestos sobre la propiedad recaudados. Según la empresa de seguridad Kastle Systems, que rastrea los pases de tarjetas de los empleados en los edificios de oficinas, solo el 37% de los trabajadores de la ciudad fueron a la oficina durante la tercera semana de agosto.
Sin embargo, el desarrollo de Penn Station sería incluso más grande que la construcción de Hudson Yards e incluiría una combinación similar de espacio comercial, residencial y hotelero, así como muchas oficinas. Con 133.546 metros cuadrados, superaría el tamaño del Rockefeller Center, el último desarrollo comparable en Midtown, completado hace 80 años.
El alcance del proyecto y su modelo de financiación han suscitado una fuerte oposición desde el principio. Después de que se construyan las 10 torres, Vornado y los otros desarrolladores no tendrían que pagar impuestos a la propiedad, pero contribuirían con una cantidad aún por determinar para pagar los costos de actualizar Penn Station y realizar otras mejoras. Los desarrolladores pagarían la construcción de los edificios. Se utiliza un trato similar en Hudson Yards, donde los pagos de los desarrolladores son mucho menores de lo que habrían pagado en impuestos a la propiedad, ahorrándoles millones de dólares al año.
Las exenciones de impuestos a la propiedad para todos los edificios de Penn Station podrían sumar US$1,2 mil millones, según un análisis que también advirtió que todo el financiamiento podría quedarse corto por miles de millones de dólares, dejando al estado y a los contribuyentes luchando para compensar la diferencia.
Entre los detractores se encuentra Richard Ravitch, el ex vicegobernador del estado de Nueva York que fue presidente de la MTA a principios de la década del 80. Ravitch afirmó que sería una tontería que el estado diera luz verde a la construcción de aún más oficinas en un momento en que la vacancia de oficinas es casi récord. Casi el 19% está disponible para alquiler en todo Manhattan. “Dado lo que le sucedió al mercado comercial, no será una fuente de ingresos por mucho tiempo hasta que cambie la economía”, dijo Ravitch.
A pesar de la magnitud del proyecto, faltan detalles clave sobre el complejo arreglo financiero que lo sustenta, así como su impacto potencial cuando esté completamente construido. Los funcionarios estatales han dicho que la información sobre cuánto pagará cada edificio en impuestos no se conocerá hasta más adelante, y no está claro exactamente cuánto tiempo llevará esos pagos para cancelar parte del costo de renovación de Penn Station y todo el costo de las mejoras públicas, como una plaza y nuevas ciclovías. Sin embargo, el desarrollo propuesto ha seguido adelante y recibió la aprobación unánime en julio de la junta directiva de Empire State Development.
Cinco de las ocho propiedades que se remodelarán son propiedad de Vornado, un fideicomiso de inversión en bienes raíces que cotiza en bolsa y que ha pasado dos décadas comprando terrenos alrededor de Penn Station. Su director ejecutivo, Steven Roth, se ha deleitado con los planes de su empresa y su deseo de cobrar alquileres de oficinas premium, superiores a los US$1000 dólares por metro cuadrado, como algunos en Hudson Yards; el alquiler promedio solicitado en Manhattan es de aproximadamente US$720 . Roth describió el desarrollo de Penn Station como “el gran kahuna” y agregó: “No conozco ninguna otra empresa, una empresa pública, que tenga un desarrollo de esta magnitud y estas perspectivas únicas”.
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