Efecto devaluación: qué pasará con el precio de las propiedades, el costo de construir y dónde están las oportunidades

Las nuevas reglas de juego de la macroeconomía anunciadas por la mesa chica del presidente Javier Milei no son ajenas a la industria inmobiliaria, un sector históricamente dolarizado porque las propiedades cotizan en esa moneda. “Los anuncios van en el camino correcto aunque incompletos para entender la repercusión que tendrán sobre el metro cuadrado. De todas formas, los bienes raíces son inversiones de largo plazo a los que la coyuntura los afecta pero no tanto como a otros sectores”, analiza Martín Boquete, director de Toribio Achával.

El referente está convencido de que si se trasparentan las variables de la economía principalmente el dólar y circulan con el exterior, será una buena señal porque los dólares fluirán e incluso inversiones que están en el exterior podrían destinarse al ladrillo local. En este contexto surgen algunas preguntas claves para definir si el plan económico del nuevo presidente truncará el “cambio de ciclo” con el que coqueteaba el sector desde hace seis meses.

1) ¿Si se dispara el blue, bajará el precio de las propiedades?

El Gobierno anunció el la suba del dólar oficial en un 100% lo que implicó una devaluación del 54%. Ahora el gran dilema para determinar el impacto en los valores de venta de los inmuebles es cómo podría incidir ese movimiento en el valor del dólar billete que es en el que se realizan las operaciones inmobiliarias. Hoy los precios de los inmuebles están en un piso histórico y los referentes del sector coinciden en que no hay margen para que sigan bajando. En números, los precios de los avisos publicados en Zonaprop reflejan, desde julio un cambio de tendencia y los valores de venta acumulan una suba del 0,8% desde ese momento.

Sin embargo, este año retrocedieron 1,3% nominalmente y el precio se ubica 22,5% por debajo del máximo alcanzado en 2019. Hoy un monoambiente de 40 metros cuadrados ubicado en la ciudad de Buenos Aires tiene un precio promedio de US$95.1891, mientras que uno de dos ambientes y 50 metros, US$114.364 y uno de tres ambientes y 70 metros está en US$158.989, de acuerdo al Index de la plataforma de avisos.

Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, agrega que en un caso hipotético de que el blue se disparase a, por ejemplo, $5000 nadie saldrá a rematar unidades porque no se trata de un mercado hipotecado. Es decir, los propietarios no necesitan vender para pagar un crédito. Igual, aclara, que una disparada del blue podría paralizar al mercado.

Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima, prefiere no entrar en el debate “especulativo” del dólar. “Hay que sincerarse, existe un sólo valor del dólar que es el del billete y el mercado de real estate siempre lo entendió así”, afirma.

2) ¿Por qué el mercado insiste en que los precios tocaron piso?

Boquete responde que los inmuebles están “baratos” porque hubo poca demanda “a excepción del último semestre que se reactivó y porque el costo de construcción, en dólares, aún es bajo. “Si sube será una señal de que los valores de venta también lo harán”, sintetiza.

Por otra parte, hay tendencias que explican “el piso” de los valores de venta. La primera fue el despegue de operaciones inmobiliarias que registró el 2023 lo que muestra que los compradores convalidaron los precios. En octubre se escrituraron 4559 propiedades en la ciudad de Buenos Aires, un 53,3% más de las relevadas un año antes. El número alienta las expectativas del real estate, ya que mostró ser el mejor octubre de los últimos seis años. Para encontrar cifras parecidas hay que retrotraerse a épocas del boom de los créditos hipotecarios UVA del gobierno del ex presidente Mauricio Macri.

“Los datos de octubre marcan una línea de tres meses de un volumen más alto que el resto y se consolida un trimestre de prácticamente más de 4000 operaciones mensuales. Son casi 32.000 escrituras de compraventa en todo el 2023: ese vaso medio lleno da una suba del 22% en el acumulado de los 10 meses comparados entre 2023 y 2022″, señala Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. En la misma línea, Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades, reconoce que hasta las elecciones la gente tomó decisiones y “estaba ansiosa por escriturar”.

Las otras dos razones que convalidan la baja son que los valores de cierre de operaciones no caen desde hace seis meses y en algunos casos hasta se vislumbran aumentos en algunos barrios concretos. El último informe de Zonaprop revela que si bien en 2022, el 83% de los barrios registró baja de precio cada mes, en noviembre de 2023 se revierte la tendencia y el 58% de los barrios registra suba de precio mensual.

Otro indicador de precios amesetados es que los dueños que hasta hace tres o cuatro meses estaban dispuestos a negociar, ahora se resisten. “Están más duros, quieren el asking price mientras que los compradores buscan hacer el big deal”, agrega Covello. De hecho, el volumen de departamentos retasados publicados en Zonaprop cayó y se ubica en el 20% de la oferta, mientras que el descuento promedio efectuado se mantiene estable en 7,2%.

Y la tercera tendencia es que la oferta de avisos de propiedades en venta disminuyó un 35 por ciento en el último año según los datos de Reporte Inmobiliario. ¿Por qué? Un porcentaje de las propiedades que estaban en oferta y a precio de mercado ya se vendieron y por otro lado, los dueños que no quieren negociar precio directamente optaron por sacar el cartel de venta.

3) ¿Con la devaluación, hay riesgo de que suba el costo de construir?

Boquete reconoce “a la incertidumbre sobre cuánto costará construir” como una de las preocupaciones del sector. Afirma que aún está barato y que un posible aumento será una señal de que los valores de venta también lo harán”.

Durante los últimos dos años, los costos de construcción medidos en moneda estadounidense estuvieron sometidos a una montaña rusa, fluctuando al compás de la inflación en pesos y las continuas devaluaciones. “Podemos hablar que el costo para construir una casa country osciló entre los US$900 y los US$1000/m²″, este año”, detalla Gómez Picasso y agrega la preocupación que tienen los desarrolladores de que el blue esté quedando tan bajo “los metros vendidos en dólares se nos descalzan, percibimos de un lado dólares a $1000 de los compradores pero se dan vuelta y los costos en pesos nos aumentaron muchísimo por la devaluación del oficial” “Esta asimetría puede hacer que algún constructor-desarrollista sin espaldas tenga problemas”, adelanta el especialista.

Desde la mirada del inversor en ladrillos, el análisis más lineal es que, en este contexto, a quien tiene los dólares ahorrados, una devaluación le juega a favor porque necesitará cambiar menos billetes para obtener más pesos, pero la realidad es que la devaluación del oficial afecta el valor de los insumos importados en el costo de construcción.

Miguel Ludmer, director de Interwin, cree que la devaluación del dólar oficial impactará con el aumento de algunos costos de insumos. “Hasta ahora quien importaba a 380 pesos oficiales tal vez no lo pasaba a su lista de precios a ese valor sino que lo trasladaba a uno intermedio”, explica la razón por la que no espera un cimbronazo tan fuerte en precios. “Había mucha distorsión y especulación en la construcción de valores”, agrega.

En definitiva, el broker explica que si bien en línea directa esto va a generar un aumento de los costos, también serán más competitivos cuando se abra la importación y sean más limitados los márgenes de utilidad. “Quien tiene el dilema de construir o comprar le recomiendo una casa lista porque el costo de reposición de esa construcción y los dolores de cabeza serán mucho mayor a lo que pagues por una terminada”, analiza Daniel Bryn, creador de Monitor Inmobiliario Invertire.

4) ¿Es un buen momento para comprar una propiedad?

Teniendo en cuenta que los precios de venta están en su piso histórico la respuesta es: sí. Hoy el valor promedio del metro cuadrado de una propiedad en la ciudad de Buenos Aires ronda los US$2171, hace un año era US$2300 y en 2018, marcó un pico en US$2800/m², según los datos de Zonaprop.

Más allá de estos números, Gómez Picasso aclara que “el mejor momento fue hace seis meses atrás”. Afirma que hoy quien sale al mercado a buscar una propiedad consigue por la misma inversión un inmueble en peores condiciones que si cerraba la operación en mayo o junio.

5) ¿Dónde estarán las oportunidades?

En ese escenario, hay expectativa de que algunos desarrolladores o inversores que estuvieron “aguantando” unidades a punto de ser entregadas o terminadas a la espera de un aumento de precio, podrían tomar la decisión de desprenderse por el aumento del costo de los insumos necesarios para terminarlo, la mayoría de ellos en dólares.

“Hay una presión sobre los costos de terminación e incluso en el equipamiento de una casa. Una heladera hoy te sale más cara que la semana pasada y decorarla también”, detalla Gómez Picasso. Leandro Molina, director de Zonaprop, aclara que hay diferencias en el precio del metro cuadrado dependiendo si la unidad es a estrenar, en pozo o usada: en el primer caso es de US$2465/m², en el segundo US$2366/m² y US$2035/m² en el tercero, casi US$400 menos que un departamento nuevo.

6) ¿Hay riesgo de que se dispare el índice CAC?

El CAC es el índice que realiza la Cámara Argentina de la Construcción con el que se actualizan las cuotas en pesos que paga quien compra un departamento en pozo que se financia durante su construcción.

En datos concretos, por ejemplo, si se analiza la última serie del índice CAC desde noviembre del 2022 las subas mensuales variaron entre el 4,66%y el 19,69%, este último registrado en agosto respecto a julio. Mientras que entre septiembre y octubre el incremento fue del 11%.

“Es un índice cuya evolución siempre está en línea con la inflación real”, afirma Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza. De hecho, en el análisis interanual, por ejemplo, en octubre el aumento fue del 161,77%. Otro dato: agosto fue el primer mes que las subas tocaron los tres dígitos.

7) ¿Qué pasará con las cuotas de los créditos UVA?

No hay expectativas de que el nuevo Gobierno ayude a los alrededor de 100.000 personas que tomaron créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). “Si yo decido tener una vida temeraria, tengo que pagar las consecuencias. Hubieran tomado otro tipo de crédito”, fue contundente el presidente Milei en una de sus primeras declaraciones tras haber sido electo.

Si bien el tema formó parte de la agenda política y la Cámara de Diputados le dio media sanción a un proyecto para morigerar los pagos de los deudores que finalmente nunca fue tratado en el Senado, los referentes del sector coinciden en que los resultados no son “adversos” cuando se los contextualiza en tiempo y espacio. “Hay dos grandes indicadores para mirar acá: cuota y deuda”, explica González Rouco.

En cuanto a la cuota, observa que esta aumentó aproximadamente a la par de la inflación, por debajo de los alquileres y por encima de los sueldos. “Hoy un hipotecado UVA de un departamento de dos ambientes paga $174.500 de cuota y pagaría $255.700 de alquiler. No serían temerarios, son privilegiados”, aclara Bryn. Es decir, que si no hubiesen tomado el crédito y tuviesen que alquilar, hoy tendrían que pagar una cuota mayor.

A lo largo del crédito, cada cuota que se paga reduce la deuda pero no modifica el valor de la propiedad. Eso significa que aumenta el patrimonio. Generalmente, al crédito hipotecario se lo suele ver como una manera de ahorrar o acumular capital por esto mismo. Entonces, si se van cancelando las cuotas y la deuda se reduce, cada vez se debe menos y sube el patrimonio del deudor”, sintetiza González Rouco. En resumidas cuentas, el deudor UVA que arrancó debiendo el 75%, hoy debe menos de la mitad, cerca del 35%.

8) ¿Cuáles son las posibilidades reales de lograr un mercado con crédito hipotecario?

En el costo plazo la respuesta es que no hay posibilidades porque el financiamiento de largo plazo está atado a un reordenamiento de la macro que, en el caso de que avance, demandará por lo menos entre dos y tres años de madurez.

La falta de crédito en la Argentina va a contramano de lo que pasa en la región: en las últimas dos décadas, los créditos hipotecarios se expandieron y se abarataron en Chile, Colombia, México, Perú y Paraguay. En el caso de los chilenos, según un índice elaborado González Rouco, autor del libro Dueños o Inquilinos, el porcentaje de los créditos para viviendas sobre el PBI trepó de 12% en el año 2000 al 28% en la actualidad.

“En el país, ni con un trabajo excelente se puede acceder a un crédito hipotecario. Hoy para poder pagar un crédito hay que ganar $2,5 millones”, aclara el especialista quien reconoce que con casi dos décadas de inflación sostenida, los créditos a tasa fija desaparecieron como alternativa y los mecanismos de tasas variables fueron experiencias fugaces ante una realidad de salarios atrasados.

En síntesis, la Argentina nunca tuvo los instrumentos ni la regulación de créditos hipotecarios para poder sostenerlos en momentos de alta inflación. “Esa dicotomía de créditos o inflación, para mí, no existe. Tiene que haber un puente, reforzar las cuotas indexadas e implementar el fondo de compensación, una solución que me gusta”, sintetiza. Se refiere a un instrumento que permite que el deudor pague ajustado a salarios y que el acreedor (Banco) cobre una cuota asociada a la inflación.

Un paso clave sobre todo si se tiene en cuenta que el crédito hipotecario en Argentina es bajo con relación a su PBI. A fines del 2022 representaba el 0,5 por ciento, mientras que países como Paraguay el 4,9%, en Perú el 6,7% y en Chile, el 28,5%.