Crecimiento en Villa Ballester

El mercado de los inmuebles comerciales en Villa Ballester se afianzó bastante en los últimos tiempos de la mano de las nuevas franquicias que llegan a la zona y de los inversores con ganas de concretar sus proyectos.

"Lo compré acá, en un local de diseño", comentó una chica a su amiga mientras caminaban por Alvear, la arteria principal de esta localidad del partido de San Martín. Para los lugareños, el centro de Villa Ballester es marca registrada. Porque allí consiguen todo: desde peluquería, pasando por la indumentaria hasta la gastronomía. Los residentes del lugar compran en la zona. Y ese es el gran capital con el que cuentan los inversores que deciden apostar por la ocupación de los locales.

Este es el caso de Antonella, una diseñadora de indumentaria que cuando se recibió, decidió invertir allí y abrir su local de venta de ropa femenina: "Soy de la zona y cuando analicé dónde instalar el negocio descubrimos que Villa Ballester es un barrio con un centro comercial muy grande. Además, la gente que vive acá es muy localista: no hace falta que se vayan a un shopping o a otro centro comercial, hay todo tipo de comercios y siempre encuentran lo que buscan".

La calle Alvear es la estrella, por allí pasa la mayor cantidad de colectivos, se encuentran los principales bancos, está a la salida de la estación de tren del Mitre de Villa Ballester, y por ende están los negocios de mayor antigüedad.

Por otro lado, el centro comercial se desarrolló en torno de la estación: "Es el sector este. Esto se aprecia en un radio de 4 cuadras en la que está la mayor actividad bancaria del lugar. En los últimos 10 años el crecimiento demográfico originó un gran desarrollo. Hoy existe una gran cantidad de edificios de categoría y muchos locales que se alquilan a la brevedad", contó Martín Arcone, titular de Arcone Propiedades.

Demanda sostenida

El mercado de los inmuebles comerciales en la zona se mantiene constante y con demanda pareja, pese a las dificultades que vive el sector: "El mercado no escapa a la situación general de nuestro país: con costos en aumento y márgenes en retroceso", afirmó Alejandro Javier Altamirano, de la inmobiliaria homónima.

También se encuentra lo que se denomina Ballester Oeste: "Es muy limitada por la menor concurrencia de gente, a excepción de algún punto específico como, por ejemplo, la arteria Almirante Brown, en su primera y segunda cuadra", dijo Estanislao Bermejo, de Patricio Torre Propiedades.

Sin embargo, muchas veces los precios de la oferta no están adecuados al valor dispuesto a pagar por la demanda: "El mercado venía en los últimos años en un fuerte ascenso, donde los costos y las llaves de entrada eran cifras altísimas. Actualmente, si bien existe aún una demanda importante comienzan a aparecer algunos locales en calles principales como Alvear, Independencia o Pueyrredón en oferta de alquiler. Esto sucede porque los precios de las locaciones están fuera de la economía actual", dijo Emiliano De Paoli, titular de De Paoli Propiedades.

Este fenómeno genera que muchos interesados opten por las calles aledañas como Lavalle o Pacífico Rodríguez, donde los precios son más accesibles.

¿Venta o alquiler?

En general, los comerciantes que se instalan eligen la modalidad del alquiler: "Esto permite insertarse en un punto céntrico y cotizado sin necesidad de contar con el capital necesario para la compra del local", explicó Bermejo.

Así lo demuestran varios comerciantes consultados, como es el caso de Ann Espósito, un negocio que hace más de tres años que está en la zona: "Al principio nos ubicamos en Alvear. Después abrimos otra sucursal a cinco cuadras, sobre la calle Independencia, una arteria que se caracteriza por tener varios de indumentaria femenina. Por una cuestión económica decidimos quedarnos sólo con este último local. Siempre alquilamos. En esta ciudad no hay locales para comprar. Son de unos pocos y nadie quiere vender, ya que los alquileres son muy altos y siempre conviene mantenerlos para renta", comentó Antonella Espósito, dueña del local.

Esta tendencia está instalada, ya que los valores de venta son en dólares y en la mayoría de los casos escapan a la posibilidad de compra de los comerciantes. "Hay muy baja oferta de locales en venta", agrega Altamirano.

En relación con los valores de compra y alquiler, la ubicación de los locales es determinante: hay cuadras que varían su cotización de una vereda a la otra de enfrente debido a la afluencia de gente, paradas de colectivos o la cercanía de los bancos. También en este tipo de inmuebles depende del tamaño de la vidriera, el fondo, depósito, sistema de cerramiento, entre otros detalles.

Para alquiler, con una superficie clásica de 40 m2, o sea un 4 x 10 metros, en Ballester Este los valores van desde 8000 pesos en adelante y en Ballester Oeste, desde 6000 pesos. "Un local promedio de 4 x 6, con algún depósito, sobre una calle principal como Alvear, oscila entre los 10.000 y 15.000 pesos, cuando si lo alquilamos sobre una calle aledaña como Lavalle, el valor podría disminuir casi a la mitad de su precio manteniendo similares medidas y dependencias", afirmó De Paoli.

Mientras que los valores de venta promedian los 2500 dólares el m2 y pueden llegar a los 5000 dólares sobre la calle Alvear.

Una de las modalidades que se expandieron en el país últimamente también replicó en Ballester, y son las franquicias. En este contexto, diversas marcas como Havanna, Café Martínez y Carlitos decidieron apostar por la zona.

Heladerías Freddo también tendrá una sucursal que se inaugurará en los próximos días: los socios que decidieron invertir allí tienen un solárium y están en la zona hace 20 años. "Cuando vimos que en la zona se instalaron grandes marcas tomamos la determinación de llevar a Freddo. La verdad que es una decisión muy fuerte para hacer este tipo de emprendimientos, pero son muchas las expectativas", contó uno de los socios del Grupo Maguimef SA, inversor del desarrollo que lleva casi cuatro meses.

El local es una esquina de aproximadamente 70 m2 y también es alquilado: "Tuvimos que realizar muchas refacciones según las exigencias que les pide Freddo bajo sus normas de seguridad y calidad", explicaron los inversores.

Los brokers de la zona coinciden en que las franquicias que están llegando son muy bien recibidas y son un impulso para continuar con el avance y para que se sumen otras marcas: "Ballester se está convirtiendo en un lugar estratégico: tiene líneas de colectivo que llevan para cualquier zona del conurbano, la estación de trenes que te permite estar en la Capital en 55 minutos, el fácil acceso a la avenida Márquez, y la Panamericana, y por último a la ruta 8. Esto genera que las grandes franquicias vean un gran nivel de ventas y consumos de todos sus productos", concluyó De Paoli.

De restós y nuevos pubs

Si bien la arteria con más demanda es la calle Alvear desde la estación hasta Boulevard Ballester, en la calle Lacroze se generó un corredor gastronómico donde hay oferta de restaurantes y pubs. Además se incorporó la propuesta de una vez por mes Cenar a la luz de la luna: la calle Lacroze en ese tramo se hace peatonal y todos los restó ubican sus mesas en el exterior para ofrecer una propuesta distinta a los clientes.

Por Guadalupe Fernández Fronza

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