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Es argentino, hace proyectos inmobiliarios y encontró la vuelta para que la suba del costo de construcción en dólares no sea un problema
A diferencia del negocio tradicional apalanca las obras en el mercado de capitales
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LA NACIONManuela Viñales
En un mercado inmobiliario jaqueado por el aumento del costo de construcción que en dólares se disparó más de 140% desde septiembre de 2023, Ignacio Aldazabal, fundó HA Emprendimientos por pedido de los propios clientes en la empresa creada por su abuelo.
Es la quinta generación de una familia vinculada al mercado de capitales argentino desde 1890. Creció en un entorno en el que la administración del patrimonio y las inversiones formaban parte de la actividad familiar, con una mirada puesta en el largo plazo y la diversificación. Su lógica fue trasladar al real estate una metodología proveniente del mundo financiero: analizar mercados, detectar oportunidades, estructurar inversiones y evaluar cada proyecto en función de su potencial. “No hay que mirar el real estate como desarrollo y construcción de metros cuadrados, sino como una alternativa de inversión”, afirma.
Se jugó con un modelo de negocios diferente. Para empezar no realiza preventas para financiar las obras que construye. Es decir, se asegura tener todo el capital desde el momento en que arranca la construcción. “De esta manera no corremos el riesgo de malvender los departamentos por necesidad de liquidez”, explica el empresario que es director y socio de Aldazabal y Cía creada hace 136 años, dedicada a la administración de fondos personales y corporativos. “Los mismos clientes nos empezaron a pedir consejos sobre dónde invertir en ladrillos y definimos empezar a construir”, sigue la charla con LA NACION.
La compañía comenzó desarrollando únicamente en el país, pero fueron sus propios inversores los que pidieron opciones fuera del territorio nacional.
Así surgió la idea de construir en Uruguay y en Miami. Arrancaron por el país vecino y como el mercado quedaba chico para determinados montos de inversión, hace unos cinco años llegaron a Florida, específicamente a Miami.
“Nunca negociamos la location, todos los proyectos están bien ubicados”, afirma Aldazabal aclarando que de esa forma tienen una garantía de resguardo de la inversión, además de reducir el riesgo tanto respecto de la apreciación futura del activo, como de la renta que pueda generar.
En Miami terminaron de levantar US$110 millones para construir una torre de 35 pisos y 328 unidades en la zona de Edgewater que estará lista en el segundo trimestre de 2028. " Los departamentos no se comercializan de manera individual, sino que los inversores adquieren participaciones de capital -equity- en el emprendimiento", detalla el modelo de negocio.
De esta manera, el emprendimiento permanece bajo la titularidad de un único propietario societario. Una vez finalizada la obra, una empresa especializada se encarga de alquilar y administrar las unidades. Cuando el inmueble alcanza una renta anual estabilizada, se pone a la venta el edificio entero y, generalmente, es adquirido por un fondo institucional. Así, los inversores recuperan el capital aportado y obtienen la rentabilidad generada por la operación. Se trata del modelo multifamily que Aldazabal sueña con traer a la Argentina. “El negocio no pasa por el alquiler sino por el monto en el que se vende que se reparte entre los inversores”, señala y refuerza la idea: “Tenés doble cliente: el inquilino y el comprador institucional”.
Su estrategia es construir lo que los fondos buscan: edificios de entre 250 y 500 unidades, orientados principalmente a un público joven. Con la torre de Miami, Aldazabal estima alcanzar una rentabilidad cercana al 70% para los inversores de punta a punta, en un plazo estimado de cuatro años.
No es el primer edificio de este tipo que se construye en Florida. Es más, afirma que no inventó la pólvora. “Esto es lo que se viene a la Argentina, es una forma profesional de encarar el real estate”, indica el especialista. Según explica, quienes invierten en ladrillos buscan obtener una renta, pero no quieren ocuparse de administrar una propiedad. Este sistema apunta a “sacarte ese problema de encima”.
¿Por qué no llegó el multifamily a la Argentina? No existe una única respuesta. Uno de los principales obstáculos es la ausencia de un mercado secundario, con compradores capaces de adquirir un edificio completo, asegura Aldazabal.
En Estados Unidos, ese comprador final suele ser un fondo institucional, que incorpora el edificio completo a su cartera como un activo generador de renta. En la Argentina, “ese jugador todavía no está suficientemente desarrollado”, indica.
A esto, se suman las normativas vigentes que complejizan las operaciones. “Si terminan de producirse cambios legislativos, como el desalojo exprés, y se sigue profundizando el mercado de capitales, queremos avanzar hacia un modelo multifamily de equity acá”, sintetiza.
El negocio en la Argentina
Un análisis aparte merece el modelo de negocio que aplica en la Argentina. Arrancan el proyecto con la compra de la tierra y la fondean con inversores, luego la construcción la financian con instrumentos financieros.
De esta manera, la empresa no depende de la venta anticipada de departamentos para terminar la construcción, lo que le permite a la empresa evitar uno de los principales riesgos del modelo tradicional: desprenderse de unidades a precios bajos por una necesidad inmediata de caja.
Aldazabal afirma que la mirada financiera permite entender al mercado inmobiliario y al mercado de capitales como herramientas diferentes dentro de una estrategia de inversión: el real estate como activo tangible con potencial de renta y apreciación, y los activos financieros como instrumentos que, entre otras características, pueden aportar mayor liquidez.
Ejemplifica con uno de sus desarrollos locales, Grand Atlántida, el emprendimiento en el edificio donde funcionaba la ex Editorial Atlántida que se construye sobre la calle Azopardo en el Bajo porteño, frente a Puerto Madero. Este emprendimiento arrancó a cuando el costo de construcción rondaba los US$600/m², pero luego se duplicó.
Sin embargo, esa diferencia no representó un problema para el desarrollador. “Como habíamos vendido pocas unidades y no necesitábamos desprendernos de departamentos para financiarnos, pudimos esperar y hoy estamos comercializando las unidades con un valor de US$4500/m², con el nuevo costo de construcción cubierto”, relata.
Otra de las ventajas de este modelo de negocio es que al no tener necesidad de vender por debajo del costo no se castiga al inversor. “Cuidamos el valor de la unidad final, porque también está invertido nuestro capital”, relata Aldazabal.
La plusvalía se genera por no malvender las unidades, resume. Y explica que gracias a las herramientas financieras con las que fondean la obra, no necesitan bajar precios para conseguir caja. Esto significa que pueden fijar precios más cercanos a los del producto terminado desde una etapa media de construcción. Según Aldazabal, eso también evita que entren demasiados inversores especulativos que después quieran revender todos juntos, algo que puede destruir la plusvalía generada.
Si bien tienen proyectos en Uruguay y Estados Unidos, la Argentina concentra el 60% de los desarrollos, un mercado en el que tienen tres emprendimientos en ejecución en los que planean más de US$140 millones en venta de unidades: Numa, en Bancalari, dentro del corredor norte; Sense Puerto de Olivos, y Grand Atlántida.
Aunque la actividad se concentra en Buenos Aires, Aldazabal también destaca el potencial del interior del país como por ejemplo San Juan y Neuquén.
De cara a lo que viene, el empresario es optimista. Asegura que el mercado de capitales siempre anticipa lo que pasará con los bienes inmuebles. “Lo que sucede es que mientras el mercado financiero reacciona con rapidez, el real estate se mueve más lento”, explica.
Se refiere al largoplacismo que desafía a los ladrillos: entre tres y cuatro años desde la adquisición de la tierra, aunque pueden ser más en obras grandes.
Sin embargo, Aldazabal asegura que los dos mercados tienen más puntos en común de los que parece. Y lo analiza.
La mejora de la macroeconomía argentina comenzó a reflejarse primero en los activos financieros, mientras que el ladrillo todavía quedó rezagado. Desde diciembre de 2023, el índice Merval medido en dólares subió 86%, mientras que la paridad promedio de los bonos soberanos avanzó 123%.
En el mismo período, el precio de venta de los inmuebles —considerando usados y nuevos— aumentó alrededor de 25% en dólares muy por debajo de las cuatro variables anteriores. El valor promedio del metro cuadrado pasó de alrededor de US$2100 a US$2625.
Pero la lógica es la misma que ya recorrieron el Merval, los bonos y los salarios: activos que cotizaban con un fuerte descuento por el riesgo país, recomponen valor a medida que ese riesgo baja, y el real estate históricamente es el que más tarda. Un indicador que lo muestra bien es cuántos sueldos promedio hacen falta para comprar un m²: con el salario de diciembre de 2023 (US$545) y el m² de esa época (US$2100), hacían falta casi 4 sueldos para comprar un metro cuadrado. Con el salario de hoy (US$1232) y el m² actual (US$2625), hacen falta apenas dos sueldos. “Esa mejora en el poder de compra en ladrillos —no solo el precio del m² en sí— es la señal más concreta de que el real estate todavía tiene margen para acompañar la recomposición que ya mostraron el resto de los activos, en la medida en que el crédito hipotecario vuelva a estar disponible”, analiza el desarrollador.
A esto se suma la falta de crédito hipotecario de largo plazo. “No puede ser que se pague un departamento al contado; en el mundo, las propiedades se financian a 30 años”, cuestiona Aldazabal, quien considera que una mayor disponibilidad de financiamiento será necesaria para acompañar una eventual recuperación de los valores.
En este contexto, si tuviese que guiar a sus inversores sobre cómo armar su cartera de inversiones en el país, su recomendación general es dividirla en tres grandes partes:
- Invertir un 33% en el propio negocio o actividad
- Otro 33% en activos del mercado financiero
- Y el 33% restante en real estate
En este último punto plantea que dentro de ese 33% no recomienda invertir todo en un mismo mercado o país, sino que se debe diversificar geográficamente para repartir el riesgo.
La apuesta en Uruguay
A la hora de responder por qué también construyen en Punta del Este explica que reúne tres condiciones fundamentales: permite custodiar el valor del capital, se puede disfrutar y utilizar la propiedad, y genera renta.
Es por eso, que eligieron la zona para desarrollar tres emprendimientos, dos en Manantiales y uno en La Barra. El modelo utilizado en estos casos vuelve a apoyarse en el fondeo inicial. Durante la primera etapa, alrededor del 30% del proyecto se financia con inversores amigos que ingresan a un costo competitivo. La expectativa era que pudieran tener una plusvalía entre el valor inicial y el precio final de comercialización. “Sense Manantiales tuvo una apreciación de más del 100% para quienes invirtieron desde la compra de la tierra”, finaliza el empresario.
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