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Inocencia Fiscal II: qué cambia para quienes quieren usar los dólares del colchón para comprar una propiedad
Entre sus principales modificaciones se incluye el fin al reclamo retroactivo de Bienes Personales en la compra de inmuebles
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LA NACIONManuela Viñales
El Senado sancionó la ley de Inocencia Fiscal II, una iniciativa que busca corregir algunas de las limitaciones que tuvo el régimen original e incentivar el uso de los denominados “dólares del colchón”. El texto fue aprobado por 44 votos a favor y 23 en contra. Ahora resta su promulgación, publicación en el Boletín Oficial y la reglamentación necesaria para su implementación.
En ese contexto, es relevante analizar qué cambia respecto de la primera ley de Inocencia Fiscal —vigente desde comienzos de 2026— y qué impacto podría tener sobre el mercado inmobiliario. Un dato clave es que algunas de las protecciones incorporadas por el nuevo régimen para la utilización de fondos tienen como fecha límite el 31 de diciembre de 2027. Es decir, los fondos no invertidos hasta esa fecha no gozarán de los beneficios de la norma
La ley original “tenía muchas falencias”, explica Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. Dirigido a personas humanas y sucesiones indivisas, el esquema buscaba la simplificación fiscal.
Sin embargo, su implementación dejó algunos puntos sin resolver que eran importantes para las personas que querían utilizar ahorros no declarados en operaciones de montos elevados, como la compra de una propiedad.
Impacto directo en la compra de propiedades
Al analizar los cambios que se realizaron sobre la ley anterior, Domínguez remarca algunos puntos que se relacionan de manera directa con el real estate:
1. Fin al reclamo retroactivo de Bienes Personales en la compra de inmuebles
Bajo el régimen actual de Inocencia Fiscal, si una persona utiliza dólares no declarados para comprar un inmueble, y cumple con las condiciones del régimen, ARCA está limitada a exigir el Impuesto a las Ganancias por el origen de esos fondos. Pero el organismo fiscal puede argumentar que esos dólares ya estaban en la posesión del contribuyente al 31 de diciembre del período fiscal anterior, o incluso de otros períodos fiscales. Por lo tanto, puede exigir el pago retroactivo del Impuesto sobre los Bienes Personales por el pasado.
Para solucionar este problema, Inocencia Fiscal II -la nueva ley- introduce “una ficción legal”. Es decir que establece que los fondos utilizados se consideran incorporados como bienes al patrimonio del contribuyente el mismo día en que se efectúa la compra. De esta manera, ARCA queda imposibilitada de imputar la tenencia de esos fondos a años anteriores para reclamar Bienes Personales.
Esta modificación otorga mayor seguridad jurídica al comprador, de esta manera elimina el riesgo de recibir un ajuste fiscal por períodos pasados al volcar sus ahorros a la adquisición de una propiedad.
2. UIF vs. ARCA
Actualmente, hay una problemática que involucra a la Unidad de Información Financiera (UIF) y a los escribanos. “En operaciones inmobiliarias que superan aproximadamente los US$180.000, los escribanos actúan como ´sujetos obligados´ ante la prevención de lavado de dinero", indica el tributarista y explica que por eso deben exigir al comprador que acredite el origen de los fondos.
Es decir, que si el comprador no posee esa documentación por utilizar dólares del colchón no declarados, la operación puede ser reportada como sospechosa. Los escribanos deben cumplir las exigencias establecidas por UIF y pueden quedar expuestos a sanciones si incumplen sus obligaciones de control.
En la primera versión de la ley, el Gobierno intentó por decreto que optar por el régimen simplificado fuera considerado como un “antecedente favorable” por los sujetos obligados, entre ellos los escribanos. Pero la UIF no modificó sus normas y la medida no funcionó en la práctica
Con la nueva Inocencia Fiscal, el antecedente favorable se incorpora en el texto de la ley. A su vez, se fija un plazo obligatorio de 15 días hábiles administrativos, a partir de la publicación en el Boletín Oficial, para que la UIF emita y adecue su normativa.
Esto no significa que los escribanos dejen de estar obligados a realizar controles ni que desaparezcan las exigencias vinculadas con la prevención del lavado de activos. El alcance concreto del cambio dependerá de la normativa que dicte la UIF, organismo que debe actuar además dentro del marco de los estándares internacionales definidos por el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI). Es decir, hay un gris y no está tan clara la posibilidad de que alguien pueda comprar una propiedad sin el control de los escribanos.
Otras modificaciones relevantes
Otras modificaciones relevantes mencionadas en el proyecto, y que analiza el tributarista, son:
3. Redefinición de la discrepancia significativa y nuevo umbral mínimo
En primer lugar, es importante entender qué es la discrepancia significativa, que en este contexto hace referencia a la diferencia o inconsistencia que encuentra el Fisco, entre lo que la persona declaró y la información que el Fisco posee en sus sistemas o recibió de terceros. Si se configura una discrepancia significativa, se pierde automáticamente la presunción de exactitud y los beneficios de Inocencia Fiscal. Cualquier diferencia técnica puede considerarse una discrepancia y se anulan los beneficios del régimen.
Lo que se modifica con la nueva ley, es que para que haya una discrepancia deben ocurrir dos factores: el ajuste causal debe ser igual o superior al 15%; y debe ser mayor al 5% del Monto Objetivo de Punibilidad (la cifra mínima de dinero establecida por el Régimen Penal Tributario para la evasión simple). Todavía la ley no especifica en qué momento se debe medir el MOP. Hoy, serían unos $ 5.000.000
4. Opción de rectificar y pagar en 15 días sin perder beneficios
Otro cambio relevante es la posibilidad de corregir determinadas diferencias detectadas por ARCA sin perder inmediatamente los beneficios del régimen.
Con el régimen que funciona ahora, después de presentar la declaración jurada, si ARCA detecta una diferencia en la declaración, se considera que se cometió una “discrepancia” y se pierde automáticamente el blindaje.
Con la Inocencia Fiscal II se otorgan 15 días hábiles para que el contribuyente arregle el desajuste, y de esta manera no pierda la protección del régimen. “Tus dólares y tu patrimonio siguen estando 100% blindados. Es una forma de ‘comprar tranquilidad’ pagando la diferencia reclamada sin arriesgar el beneficio general”, explica Domínguez.
5. Bloqueo de las presunciones
El artículo 18 de la Ley de Procedimiento Tributario (Ley 11.683) le otorga al Fisco herramientas de sospecha para asumir, sin tener que probarlo, que determinados fondos son ganancias no declaradas.
En Inocencia Fiscal I, la norma limitó la utilización de la presunción vinculada con los incrementos patrimoniales no justificados, pero quedó abierto el tratamiento de otras presunciones, entre ellas las relacionadas con los depósitos bancarios. En la nueva versión se incluye.
Entonces, si un individuo realiza un movimiento bancario o una transferencia, el Fisco no puede tomar esos depósitos bancarios como presunción automática de ingresos no declarados.
Además, se limita el uso de otras presunciones e indicios.
¿Quiénes pueden adherirse al régimen simplificado?
El régimen está dirigido de manera general a personas humanas y sucesiones indivisas inscriptas en el Impuesto a las Ganancias que opten por el régimen simplificado, presenten su declaración jurada en término y abonen el saldo en tiempo y forma.
A partir de ahí, los perfiles concretos que pueden aplicar son:
- Empleados en relación de dependencia y jubilados
- Autónomos y profesionales inscriptos
- Contribuyentes con casos mixtos (Monotributo + Ganancias): Un monotributista que además realiza una actividad por la cual está inscrito en Ganancias
El monotributista exclusivo no puede aplicar. Para poder hacerlo debería renunciar al monotributo e inscribirse en el Impuesto a las Ganancias y recién ahí optar por el régimen simplificado de Ganancias.
Además deberá inscribirse en el IVA y en jubilación autónomos, si corresponde.
¿Van a aumentar las compras de inmuebles?
El nuevo marco fiscal presenta ventajas para el mercado inmobiliario. Sin embargo, esto no implica necesariamente que la sanción de la ley vaya a traducirse automáticamente en un aumento de las operaciones inmobiliarias.
“Si un empleado o jubilado usa sus dólares para comprar un inmueble y lo destina al alquiler de vivienda, puede acceder a un triple beneficio impositivo”, resalta Domínguez, y enumera:
- Exención en Impuesto a las Ganancias: Las rentas generadas por el alquiler de vivienda están exentas del Impuesto a las Ganancias.
- Exención en Ingresos Brutos (CABA): Si la propiedad está en CABA, también queda exenta de Ingresos Brutos (respetando los montos legales).
- No tributar Bienes Personales: Si registra el contrato en el RELI y el valor del inmueble no supera el Mínimo No Imponible para inmuebles con destino a casa habitación, no tributa el impuesto por ese bien.
“Es una alternativa muy atractiva y de bajo riesgo fiscal para pequeños ahorristas que buscan canalizar sus fondos”, aclara. Pero, un punto importante que resalta el especialista, es que cada caso es distinto. “Se debe analizar cada caso particular para ver si corre riesgos o no utilizando los dólares, porque se reformó y mejoró, pero no se puede generalizar que cualquiera debería inscribirse”, señala Domínguez.
Además, se debe analizar el contexto del país antes de comprar una propiedad. “La decisión de comprar o invertir en un inmueble depende de diversas variables, como las económicas”, explica Domínguez y ejemplifica con los precios de las propiedades, la inflación, tipo de cambio y el escenario político, particularmente ante la cercanía de un año electoral.
En ese sentido, el tributarista advierte sobre la incertidumbre respecto de la permanencia de estas reglas en el futuro. “El peronismo dice que va a dar vuelta atrás todo lo que hizo Milei”, concluye Domínguez, en referencia a la posibilidad de que un eventual cambio de signo político modifique las exenciones o beneficios actualmente vigentes.
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