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Inversiones, pero en otra dimensión
Frente a la inquietante volatilidad e incertidumbre actual surgen nuevas opciones para colocar dinero en activos y ofrecer en alquiler una renta en dólares
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Es el mismo empresario que como siempre prefiere cultivar el bajo perfil. En su oficina analiza, teje, imagina un negocio. Así sucedió en tiempos expansivos –a fines de los 90 con una operación de alto vuelo– como en otros más críticos, como hoy que parece imprescindible armar un andamiaje complejo, enhebrado con sutileza y minuciosidad dentro de un mercado que ahora busca ir hacia nuevas formas de negocios. "Tal vez este momento amerita acercarse a los players para que consideren otras ideas", confiesa.
Hernán Moyano, en su escritorio de siempre, ahora junto a su hijo Santiago, ambos directores de Hernán Moyano SA, Operaciones Inmobiliarias, analizan un nuevo rompecabezas. "Hay que tomar distancia de la coyuntura, pero a la vez hay que entender qué le hace falta al mercado, contemplando estructuras más complejas", define. A lo que Santiago Moyano añade: "No necesariamente hay que asociar la crisis a las propuestas innovadoras, aunque en estos tiempos, una prolongada situación crítica despierta la necesidad de encontrar otras respuestas en diversos mercados. Un camino alternativo es el que permite diseñar una estructura financiera al Real Estate local, para dar un salto y salir del mercado tradicional, pensando en el inversor".
Durante la entrevista con los directivos quedó claro un aspecto central, que puede parecer trillado, pero que probablemente sea el eje de este análisis (y de otros que se sumen en el futuro): la consistencia inequívoca del ladrillo, orientado tanto al negocio comercial como residencial o mixto, tal como sucede en el mundo. La inversión en ladrillos -que crece desmesuradamente cuando la economía muestra su mejor arista, pero que también se vuelve muy amigable cuando la crisis hace mella. Porque como es sabido, el ladrillo en todas sus variantes está a salvo de volatilidades y se mantiene sólido. En cambio, el mercado financiero en ese sentido es más vulnerable si se volcó el dinero en bonos, acciones, entre otras alternativas. El escenario actual justamente está alterado por la inflación y la inestabilidad, por lo cual tal vez genere más dudas volcarse al mercado financiero.
Explican los directivos que "en un momento donde a las empresas le sobran los pesos y no pueden girar sus utilidades a las casas centrales en el exterior están considerando cada vez más la posibilidad de invertir en ladrillos".
Fondo de inversión
El armado del negocio que los directores de la empresa plantean esta vez "consiste en adquirir un inmueble terminado donde los que se asocian siguen los requerimientos dentro de una estructura legal de un fondo constituido que se ofrece en alquiler, y cuyo contrato le permita al propietario obtener una renta que oscile entre el 7 y 9% que recibe en dólares billete. Incluso puede suceder que el contrato de locación muy bien elaborado puede facilitar el pago total, que un fondo de inversión inmobiliario le ofrece a una corporación de primer nivel con garantía de rentabilidad durante la duración del alquiler. Eso implica conectar el Real Estate con el mercado de capitales (oferta pública para cotización bursátil). En ese sentido hay muchas empresas –como, por ejemplo, compañías de seguros, entre otras– que están dispuestas a analizar estas propuestas, que son muy frecuentes a nivel internacional".
También explican que es un momento donde ingresan nuevos players, que están buscando capitalizar su dinero de la manera más segura. Es cierto que la rentabilidad que se puede obtener con determinados activos financieros es muy atractiva, pero esa renta es mucho más riesgosa. Se sabe cuanto más riesgo, más renta.
Analizan otro aspecto del momento: "Tal vez la coyuntura actual inspire estos nuevos negocios, que en definitiva aspiran a mantenerse en el tiempo. Antes no era frecuente pensar en la plaza inmobiliaria, sólo se consideraba la opción financiera por la rentabilidad de los bonos. Pero la alternativa de un fondo de inversión inmobiliario que permita conservar el valor del activo y a la vez obtener una renta fija en dólares es claramente mucho más interesante, con un alquiler garantizado a través de figuras de caución u otra garantía para el comprador. El tema consiste en minimizar los riesgos al máximo", admiten.
Los directivos también "piensan a futuro en la posibilidad de crear un fondo de inversión, pero que exige más tiempo porque implica dar todos los pasos desde la adquisición del terreno, la construcción del activo, que puede ser residencial o comercial. Por el momento creemos que el armado de un fondo de inversión partiendo del activo ya terminado es posible. De hecho tuvimos consultas e interés de parte de algunas importantes empresas dispuestas a analizar esta propuesta.
