La batalla final: cómo las oficinas le ganaron la pulseada al home office
Referentes de las principales inmobiliarias de edificios corporativos del país responden sobre el buen momento que atraviesa el sector, las oportunidades de inversión y las “red flags” que se deben atender
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Demandado, sólido y dinámico. Así describieron y calificaron al mercado de oficinas los participantes del panel que el Summit de Real Estate que organiza LA NACION dedicó al segmento corporativo, en una charla que abordó la oferta y la demanda, la inversión y que se animó a prever que sucederá en el corto plazo.
Pero primero, los números. “El mercado está atravesando un muy buen momento y esto se ve reflejado en los datos”, comenzó Fernando Novoa Uriarte, socio y director de Newmark Argentina, firma que cuenta con estadísticas propias. “Hace un año y medio que la demanda viene siendo positiva, o sea, la absorción neta es positiva. Y si nos focalizamos en el primer trimestre del 2026, la demanda continuó en esa senda”.
En concreto, precisó que en ese período se demandaron 36.000 metros cuadrados netos. “Si vemos los números del 2025, veníamos de un mercado que demandó 166.000 metros cuadrados brutos. Si a eso les decontamos lo que se devolvió, quedó neto 80.000 m², que es un muy buen número para nuestro mercado. Lo cual eso demuestra que hoy la demanda existe y quizá un poco el desafío está en la oferta”, analizó.
Sin embargo, alertaron en el panel, la demanda no es igual en todos lados. De acuerdo con Nicolás Cox Montt, presidente de CBRE Argentina y Chile, lo mismo ocurre en distintas ciudades de las principales ciudades de la región. “Siempre hay submercados que concentran y absorben más rápido y más fácil esa demanda”, detalló, explicando que es el caso de Catalinas, del Corredor Libertador y algo también en la zona de Polo Dot. “Fueron los metros que más se absorbieron en los últimos años”, compartió.
En CBRE subrayaron que, como en otras ciudades de Latinoamérica, hay una demanda específica por algunos sectores de muy buen desempeño, en zonas de la ciudad. “En otras, en cambio, da lo mismo el precio al que publiques alguna propiedad: si está en la zona equivocada no la vas a alquilar. Y es una dinámica que se replica en San Pablo o en Santiago, donde el Golf absorbe y el centro, no”.
A lo expuesto, Hernán Castro, Head of Office Brokerage de Cusham & Wakefield, estableció una distinción. “Efectivamente, hay dos grandes submercados: Catalinas, donde los principales edificios y los más modernos tienen vacancia cero y están totalmente ocupados –y donde se convive con un microcentro que claramente tiene otros desafíos y le cuesta un poco más- y, fuera del centro, el Corredor Norte Libertador, con números que demuestran que los principales edificios, los más modernos se han absorbido en su totalidad, o sea hoy con una vacancia muy baja”, convalidó.
“Entonces -continuó el directivo de Cushman-, cuando se desmenuza el dato de la vacancia, se puede ver que el segmento más premium está en un muy buen momento, y los edificios más nuevos, en buena zona, se han absorbido muy bien”. Según coindicieron los expertos, muchas empresas aprovecharon los últimos años para hacer un upgrade de sus oficinas, pasando de un producto con más antigüedad y una ubicación que no era la que deseaban, y hacían un salto de calidad.
Mercado de capitales
A la hora de los desafíos que implica la oferta, en el panel hablaron de las condiciones para estructurar hoy la inversión de un edificio de oficinas, que parte en los US$40.000.000 a US$50.000.000, contando terreno y obra, y puede llegar a los US$200 millones de dólares. “Con lo cual el desafío está puesto ahí. Y eso va en conjunto con la macro de la Argentina”, coincidieron.
Según revelaron, la Argentina no tiene un mercado de capitales desarrollado desde los 90 y eso afecta en la velocidad que se pueden construir este tipo de edificios, “a diferencia de lo que sucede en Chile, Brasil o México, donde los fondos de pensión o de seguros, vuelcan todo ese capital al mercado de Real Estate , convirtiéndose en el gran motor que impulsa la oferta”, dijo Novoa Uriarte.
“Hoy, para seguir dando un poco de datos, hay un solo edificio en construcción que está previsto para ser entregado en 2028. Son 45.000 metros cuadrados rentables y esperemos que este año haya novedades de que se incorporen dos nuevos lanzamientos”, adelantó el socio de Newmark. Se sabe que toda obra tarda entre tres a cinco años en incorporarse al mercado. De acuerdo con su lectura, estas circunstancias pueden funcionar a manera de invitación para los desarrolladores para buscar ingenierías para estructurar estos proyectos.
En cuanto a oportunidades de inversión, Cox Montt profundiza en los REIT (fideicomiso de Inversión Inmobiliaria, por sus siglas en inglés) “que tienen una estructura bien particular y sería una oportunidad enorme si pudieran tener en la Argentina un instrumento de ese tipo para, básicamente, institucionalizar el ahorro de los argentinos”.
“Algunas estadísticas dicen que en la Argentina hay entre US$200 y US$250 billones debajo del colchón. En Chile, en Estados Unidos, en todos lados, el ahorro de las personas está puesto en instituciones que canalizan eso a inversión inmobiliaria y son el gran motor de desarrollo inmobiliario”, indicó.
Según explicó, un REIT es un fondo abierto que “transa en Bolsa” y que no tiene duración de renta. “Hay algunos fondos cerrados que pueden tener alguna fecha de término, pero los REIT que debiesen empezar a aparecer, y que ojalá lo hagan acá, debiesen no tener fecha de de término, porque al ser transado en Bolsa, especificó, da la liquidez para poder entrar y salir, y permite otorgar el componente de pasivo necesario para poder tener un flujo capital hacia inversiones de largo plazo".
“¿Qué quiero decir con esto? Están pensando en rentas de 25 o 30 años de plazo, que calzan muy bien con lo que necesita un ahorrista que quiere tener algo seguro. Además, tienen normativas de reparto de dividendos, superiores a 90% en algunos casos. Incluso en venta de activos, 50% están obligados a repartir esa plata. Entonces, es una muy buena herramienta para vehiculizar el ahorro de los argentinos que hoy día está esperando debajo del colchón”, remató el directivo de CBRE.
Oficina vs home office
¿Y quién ganó la pulseada, finalmente? ¿Las oficinas o el home office? De acuerdo con los disertantes, ganó la oficina. Definitivamente. “Creo que en 2025 hubo un quiebre. Fue cuando empezamos a notar que claramente las empresas estaban teniendo mucho más demanda desde el punto de vista de incentivar a sus colaboradores a ir más días a la oficina”, señaló Castro. Y regresar al espacio de trabajo se traduce en metros.
De acuerdo con los speakers, algunas empresas necesitaron volver a los metros que tuvieron en algún momento y que perdieron al achicarse; otras no incrementaron la cantidad de días que van a la oficina y siguen en un esquema flexible pero crecieron y necesitan más metros", dijo Castro.
Consultados puntualmente por qué busca la demanda en términos cualitativos, respondió: “Por un lado, se buscan edificios con servicios que estén a la altura de las necesidades de los empleados y, por el otro, se valora el entorno del edificio; la ubicación, buen acceso, transporte público y la seguridad. De mayor a menor, se valora el entorno, el edificio, la oficina”.
“Desde las empresas destinan cada vez más tiempo a ver qué tipo de necesidades tienen sus colaboradores. Un hecho clave es cuando hoy analizan y encaran un proyecto de relocación, es notorio cómo se involucra desde el minuto cero al área de Recursos Humanos, tiene un papel muy importante dentro de las empresas en estos procesos, cuando años atrás por ahí no era tan así”, coincidieron.
Las empresas están tratando de dar un espacio de trabajo que siempre sea mejor que el que uno pueda tener en su casa. “Más allá de la productividad, es importante ir a la oficina por un tema social. Dicen que los jóvenes son reacios a la presencialidad pero yo recorro edificios corporativos y los veo llenos de gente jóven trabajando ahí”, aseguró Castro.
Por último, la IA también se involucra en el sector inmobiliario corporativo y, al respecto, Novoa Uriarte cosidera que avanza y “demanda un montón de personas físicas atrás para que funcione. Entonces, nosotros pensamos que no va a tener un efecto de impacto en reducción de gente. Lo que sí creemos, como ya se dio, es que el activo de la oficina se volvió estratégico para atraer y fidelizar ese talento. Por eso se buscan micro zonas y, en ellas, hay tres o cuatro edificios que hacen que este activo sea un incentivo mayor para que los empleados vayan a la oficina y así retener ese talento”.
LA NACION
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