La región aspira a captar los capitales

Distintos protagonistas del sector se refirieron sobre las perspectivas del mercado de oficinas en América latina. El mercado inmobiliario acompaña el ritmo de la economía de cada país. En la Argentina, a menos de 15 días de las elecciones generales, el mercado de oficinas está en pausa y a la expectativa.

Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre hace un paneo general: "El mercado latinoamericano representa el 9% de la población mundial con más de 400 millones de habitantes y el segmento de oficinas de la región tiene un stock de metros rentables totales Clase A de 17.771.871 m2. Si bien está concentrado principalmente en ocho ciudades, el contexto general es semejante con algunas particularidades. La vacancia total promedio no supera el 12%, y los valores de renta promedio para la región del 24%", explicó sobre la situación que vive el mercado en la región.

Las economías más vinculadas a Estados Unidos, y menos afectadas por los bajos precios de las materias primas y el paso lento de China, como México, Colombia y Panamá, han mostrado estabilidad en las rentas e incluso aumento en algunos casos. "Por el contrario, en la mayoría de los mercados del Sur (Brasil, Chile, Perú y Venezuela), las rentas cayeron en el primer semestre de 2015", dijo Carla López, directora regional de research en la compañía CBRE.

Por su parte, Speranza, agregó: "Brasil, que lideraba la región en términos de precios, está con vacancias altas del 22 y 25% en sus dos principales centros de negocios (San Pablo y Río de Janeiro) y con valores a la baja. En México, el mercado se mantiene muy sostenido; en Bogotá hay más retracción luego de un importante crecimiento por varios años. En tanto, Perú se comporta estable con crecimiento, y, Chile, estable".

Las inversiones en propiedades se dan en dos vertientes: propiedades de renta y/o desarrollos; de varias maneras: inversión directa de compra, inversión conjunta con socios locales (joint venture), inversión en fondos de bienes raíces tipo Real Estate Investment Trusts (Reits), participaciones de capital en empresas inmobiliarias, participaciones de deuda (préstamos).

En este contexto, los distintos países presentan diversos panoramas respecto a la inversión extranjera en el mercado de oficinas. En 2014, CBRE Real Capital Analytics estimó la IED (Inversión Extranjera Directa) inmobiliaria desde Asia, Norteamérica y Europa hacia América latina de US$4.6 mil millones. "Brasil fue, por mucho, el mayor receptor de IED de América latina en todos los rubros, incluyendo el inmobiliario. Probablemente continuará siéndolo a nivel de inversiones (más que nuevos proyectos), ya que es de esperar que a mediano plazo su situación coyuntural mejore, por tanto presenta oportunidades para los inversionistas", explicó López, y, Speranza, agregó: "Brasil por su baja en la calificación de riesgo está perdiendo inversiones, y una caída de precios lo que generará una oportunidad pero para otro tipo de inversores".

En tanto, México es el motor de la inversión en materia inmobiliaria por su proximidad con Estados Unidos, y, "por la legislación que permite la creación de vehículos financieros, empresas y fondos inmobiliarios como los Reits sajones, que alientan la expansión", explicó Speranza. En expectativas a corto plazo, este país es el destino preferido de inversiones: "Cuenta con vehículos de inversión sofisticados (Fibras) y muy buenos rendimientos. No sólo es atractivo en el sector de oficinas, que es el primero buscado por los inversionistas de los países líderes del mundo, sino en el de inmuebles industriales; esto se debe a la floreciente fabricación automotriz en México central, así como el desarrollo logístico y de energía en el Distrito Federal", amplió López.

En tanto, "Perú y Colombia por su bajo stock aún tienen un potencial de crecimiento y la inversión extranjera mira con gran interés las oportunidades", explica Speranza y agrega: "Chile está siempre vigente en las agendas de los inversores pero como el resto de los países andinos su pequeña escala no genera grandes olas de inversión". Este país también se encuentra entre los mercados más atractivos de la región por su estabilidad y rendimiento: "El resto de los mercados, por su menor escala, fase del desarrollo de mercado de capitales, o por temas de riesgos, presentan oportunidades mucho más modestas", expresó López.

En los últimos meses, el contexto electoral se suma a la situación económica y hace que nuestro país esté viviendo un momento particular: "La Argentina está con cautela para los inversores que de a poco se acercan ante el cambio de gobierno y la ven como una gran oportunidad: es el segundo mercado de América del Sur con valores bajos e importante presencia histórica de empresas multinacionales. Está en la mira de los inversores buscando la oportunidad", dijo Speranza.

Los indicadores no presentan cifras desalentadoras, el mercado de oficinas de la Argentina se encuentra inmerso en un escenario macroeconómico complejo que por momentos dificulta el desembarco o la expansión de empresas internacionales en el país. "Los indicadores presentan señales de mejora con una tasa de vacancia que decrece en lo que refiere a oficinas Clase A/A+ y un valor promedio de alquiler que se mantiene estable en el entorno de los US$25/m2/mes", explicó López.

Buenos Aires está en los valores promedio de renta semejantes a los de la región. Respecto al nivel de vacancia se encuentra por debajo de la región y con un stock muy bajo en relación a países vecinos. "Si comparamos en términos de metros cuadrados por habitantes, Buenos Aires está un 46% por debajo del promedio de la región en términos de stock construido de oficinas Clase A sobre los habitantes de la ciudad. Esto sumado a los valores competitivos y el alto nivel de ocupación la ubican en un lugar bueno para el desarrollo del sector comercial en el mediano y largo plazo", concluyó Speranza.

Por Guadalupe Fernández Fronza

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